11月12日，在“高盛2015大中華區(qū)峰會(huì)”上，高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸表示，曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實(shí)現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。而對(duì)于鄂爾多斯這類的“鬼城”，王逸稱，這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中將很難復(fù)蘇。

過去十幾年，人口遷移和人口結(jié)構(gòu)一直是推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決定性因素，其中前者的影響因素甚至占到了70%。

王逸稱，戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。

此前一天——11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也曾表示，要加快戶籍制度的改革帶動(dòng)住房消費(fèi)。

同一天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國商品房銷售面積94898萬平方米，比上年同期（同比）增長(zhǎng)7.2%；銷售額64790億元，增長(zhǎng)14.9%。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，但開發(fā)商對(duì)于投資的熱情卻在下降。

前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比前9個(gè)月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

高盛預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(zhǎng)的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲來支撐。原因在于，如果房?jī)r(jià)不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。

王逸表示，到2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤桑�這應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。

值得一提的是，高盛表示將密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商再投資的數(shù)據(jù)。如果該數(shù)據(jù)出現(xiàn)變化，可能意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

在土地儲(chǔ)備上，開發(fā)商不惜砸下重金，搶奪一線城市的土地。而在開發(fā)商選擇抱團(tuán)高價(jià)拿下土地之后，又出現(xiàn)了其中的合作伙伴可能退地的消息。

以北京為例。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月，北京地區(qū)共計(jì)有26宗地塊被出讓，起始總價(jià)高達(dá)515億。開發(fā)商普遍采取抱團(tuán)拿地的方式，但房企聯(lián)合拿地之后，市場(chǎng)上便傳出消息稱，由于購置成本較高，碧桂園可能退出此前與中國金茂聯(lián)合拿下的地塊，之后又傳出招商置地和華潤(rùn)也選擇退出之前和華僑城聯(lián)合拿下的土地的消息。

高盛表示，由于再投資回報(bào)率的低迷，房企拿地的熱情普遍不高。截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創(chuàng)下歷史新低。研究數(shù)據(jù)顯示，土地成本的飆升對(duì)房企盈利空間的擠壓不容小覷。今年一線城市（北京、上海）土地成本已經(jīng)占到房屋售價(jià)的40%，因而大多數(shù)房企已經(jīng)放緩了土地購置的步伐。（來源：地產(chǎn)界）

來源：澎湃新聞網(wǎng)