東西城：疏解之后樓市如何走

北京“十三五”規劃建議公布后，隨著通州作為北京行政副中心的規劃明確，而東城、西城作為“主城區”，未來的發展規劃也備受關注。很多購房人也在關心未來東西城居住環境如何，房價將走向何方。

規劃：加強疏解重組

北京國際城市發展研究院院長連玉明此前就對新京報記者表示，北京在“十三五”期間最重要的是辦好兩件事，一是加快通州行政副中心建設，二是推動“老城重組”，優化調整東、西城行政區劃，建立中央政務區或首都區。

但值得注意的是，這一期望還未獲得官方認可。據北京市規劃委副主任、新聞發言人王飛透露，未來東西城將成為“政治中心、文化中心的核心承載區”，也是歷史文化名城保護的重點地區。

王飛介紹，未來東西城的重點是加強功能疏解與重組。重點疏解大型醫療設施、商品交易市場、市屬行政辦公等功能，增加中央政務、文化、公共綠地比重；同時也將保護和傳承歷史文化，改善居民生活和基礎設施條件，此外還將嚴格控制群租和低端產業。

業內人士指出，東西城承載中央政務功能，隨著人口減少、綠化增加、一批低端產業被轉移，區域內將更加適宜居住，同時，由于供應較少，區域的房價也將穩中有升。

成交：持續量減價高

自2012年三環內停止出讓新的住宅用地以來，東西城區內的住宅用地供應幾乎被凍結，使得區域內新盤一直在消化庫存。近三年，東西城新盤成交量逐年出現大幅下跌，甚至單月成交也出現了個位數。在2014年的樓市低谷中，東西城的一手商品住宅成交量僅為200多套，但成交均價仍穩居北京區域第一。

亞豪機構數據顯示，2012年-2014年，東城區每年的新盤簽約總量從766套，一路下跌到613套、252套；西城區則從1994套下跌到223套；二手房方面，2014年東城區成交6260套，西城區成交9270套，也直抵三年來的低谷。

“今年東城區新盤有盛德紫闕、使館壹號院等集中簽約，數據增長較快。”亞豪機構總監郭毅表示，西城區則維持穩定，而二手房方面，東西城區都出現了較大增長。

業內人士指出，今年樓市政策有所松綁，在營業稅免征年限“5改2”、銀行多次降息、二套房公積金首付降低等利好政策下，二手房交易不斷上漲。記者從鏈家市場研究中心獲悉，今年東、西城區的二手房成交情況明顯比2014年回暖，東城區的成交量約占全市的5%，但成交均價僅次于西城，排在全市第二位，約為5萬元/平方米。

“規劃明確后，隨著城中村的改造、低端產業如一些商貿市場的轉移，限制房價上漲的因素將被進一步清除。”北京中原地產分析師張大偉如是說。

■ 猜想

土地 5年成交6宗地，未來仍緊縮

業內人士指出，北京已經明確東西城區未來的發展重點是疏解人口，增加中央政務、文化、公共綠地比重；這意味著未來城市改造中，本就稀缺的土地資源將更加緊縮，商業金融類用地也將減少。

據悉，自2012年北京明確規定三環內不再新增住宅用地以來，東、西兩城區的土地新增供應極度稀缺，也使得區域內在售住宅新盤稀少，售價昂貴。2015年，東西城都沒有新增土地供應。

記者從北京市土地整理儲備中心了解到，五年來西城區僅出讓了3宗土地，都是商業金融用地，都由負責一級開發的相關國企拿下。其中，2015年、2013年、2011年西城區土地供應都為零，2014年西城區僅出讓了華嘉胡同一塊土地，由華融拿下；2012年則出讓了月壇的兩宗地塊，由金融街拿下。

東城區五年來也僅出讓了3宗土地，僅有一宗土地包含住宅類配建。即2011-2013年分別出讓了王府井品牌中心項目、融創使館壹號院項目和國瑞城項目后期。2014年、2015年均為零供應。

“東西城的拆遷太難，部分已經完成交易的土地也仍存在拆遷問題，遲遲難以入市。”業內人士指出，隨著未來新增土地供應急劇減少，預計新盤價格將攀新高。

新盤 更加宜居，主打豪宅

在業內人士看來，東西城未來減少常住人口、嚴控低端產業、增加綠地、公園等發展方向，都將進一步增加內城的宜居度，對內城的新盤來說是利好，這些高端住宅新盤的價格目前已經處在高位，未來將獲得堅固支撐。

“早在前幾年，內城就確定了人口、產業外遷的趨勢，未來這一趨勢會加快。而從土地出讓來看，東西城的新盤便是非常稀少的高端住宅。”郭毅表示，目前在售的東城區新盤如萬科的北河沿甲七十七號、融創的使館壹號院等，簽約均價都在10萬元/平方米以上。

“未來北京的發展將是雙核模式”，張大偉表示，通州將成為北京新中心，吸引部分購買力，但遷往通州的是部分市屬行政功能，內城仍將有大批中央級機構，購買力方面并不會受到影響。

業內人士指出，從新盤來看，由于北京五環內新盤的高端化、豪宅化，目前東西城的新盤房價和朝陽區的新盤其實差別并不大。基于東西城供應較少的現實，預計房價也將穩定上漲。

“東西城的市場總體來說很穩定，今年房價的上漲也是跟著北京整體市場漲，區域里配套、購房人群都相對固定。距未來的規劃實施還有一段時間，短期內不會在房價上體現。”張大偉如是說。

二手房 房齡較長，房價將穩定

隨著東西城大型醫療設施的疏解以及教育資源的平均化，也引發部分購房者的擔心：未來東西城的二手房需求會不會受到影響？

“一方面是宜居程度增加，對二手房是利好。”郭毅表示，另一方面，部分醫療資源遷出，可能會影響到部分的小區。但綜合來看，內城區的交通便利、醫療、教育資源都分布充裕，預計整體上并不會有太大影響。

同時，郭毅表示，東西城目前的二手房市場房齡都較長，有“老破小”等特點，次新房的房源稀缺，而二手房成交均價也普遍在5萬元/平方米左右，這和當前客戶的需求或有一定的差距。

張大偉表示，東、西城二手房每月簽約量維持在1000套上下，屬于一個比較穩定、沒有什么爆點的市場。目前東西兩城區的二手房成交量分別約占北京市場的5%和4%左右，未來教育資源的調整或許會使得學區房不再出現“天價”，但其購房需求仍堅實。

另一位業內人士也提醒，今明年，東西城區學區房的劃分和政策可能會有新規定，購房者應等新政策明確后再換房。

來源：新京報