2015年辭舊迎新之際，我們站在時(shí)間年輪的分割線上，回首過(guò)往，展望未來(lái)。感謝每一個(gè)地產(chǎn)人的辛勤付出，讓我們收獲精彩的2015。

行業(yè)或許有起有落，但市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)乏味。2015年，住宅市場(chǎng)的深度分化，讓各個(gè)城市的表現(xiàn)冷熱不均，冰火兩重天，政策也因此有保有壓；辦公樓市場(chǎng)在改革的推動(dòng)下，需求強(qiáng)勁，即便供應(yīng)量處于高峰，依然無(wú)法阻止租金的繼續(xù)攀升；零售物業(yè)則仍未擺脫電商的沖擊，加上供應(yīng)大增，招商難度可想而知，但行業(yè)的變革與智慧正是迸發(fā)于此；物流市場(chǎng)可謂“大贏家”，電商興起帶來(lái)的強(qiáng)勁需求并未得到滿足，市場(chǎng)飽和度不高，令租金節(jié)節(jié)上升。

現(xiàn)在，就請(qǐng)跟隨我們，對(duì)2015年各細(xì)分市場(chǎng)做一次梳理和回顧。

深度分化的住宅市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)今年的表現(xiàn)，恐怕是很多人年初未曾料到的——年初的市場(chǎng)低迷讓開(kāi)發(fā)商悲觀謹(jǐn)慎，年度銷(xiāo)售指標(biāo)普遍制定較低。然而第一季度之后市場(chǎng)爆發(fā)的能量讓人震驚，尤其是以深圳上海為代表的一線城市，在成交量的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)令人咋舌。

然而，不能忽視的是，三四線城市的庫(kù)存問(wèn)題，讓今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化越來(lái)越明顯的“冰火兩重天”。今年以來(lái)，即便有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫(kù)存壓力。與三四線城市樓市寒冬相對(duì)的，卻是一線及部分熱點(diǎn)二線樓市成交火爆、房?jī)r(jià)地價(jià)上漲的火熱行情。仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月商品住宅成交面積同比大幅上漲28.5%；從價(jià)格來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，10月份27個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，而多達(dá)33個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌。

受惠于政策的辦公樓

受益于金融制度改革，財(cái)富管理、P2P行業(yè)等新興金融行業(yè)的興起，來(lái)自?xún)?nèi)資金融公司的辦公樓租賃需求在2015年出現(xiàn)激增。政策利好在京滬兩大一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。仲量聯(lián)行研究部數(shù)據(jù)顯示，僅在上海2015年辦公樓凈吸納量有望達(dá)到140萬(wàn)平方米，其中65%為內(nèi)資企業(yè)，零售商業(yè)銀行、財(cái)富管理公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)積極尋求辦公面積設(shè)立其上海分公司。這也推動(dòng)了一線城市辦公樓租金的年增長(zhǎng)幅度達(dá)到5-10%。

二三線城市亦有受益，租賃需求的增長(zhǎng)主要來(lái)源于P2P等民間中小型金融公司的興起。但由于不少二三線城市供應(yīng)量相對(duì)更大，因此租金漲幅受限，平均年漲幅在1-3%。僅南京由于供應(yīng)相對(duì)較少，租金漲幅達(dá)到5%屬于較高。

腹背受敵的零售物業(yè)

2015年對(duì)于零售物業(yè)來(lái)說(shuō)可謂是“腹背受敵”的一年——一方面受到電商持續(xù)且猛烈的沖擊，另一方面新增供應(yīng)量巨大，雙重因素導(dǎo)致零售物業(yè)租金增速放緩，部分二三線城市購(gòu)物中心租金甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

不論是政府還是零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)者都在努力改變這一頹勢(shì)。從政策層面來(lái)看，目前政府已考慮調(diào)整奢侈品稅收政策，奢侈品牌也在考慮調(diào)整在華價(jià)格策略，盡量縮小國(guó)內(nèi)外價(jià)格差異，力求將奢侈品消費(fèi)留在國(guó)內(nèi)；從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，零售物業(yè)的運(yùn)營(yíng)者也在不斷調(diào)整商戶(hù)組合與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，比如增加餐飲租戶(hù)的比例，有些餐飲占比甚至超過(guò)50%，或者加大兒童業(yè)態(tài)的比例，在二胎政策放開(kāi)之后，更多的零售物業(yè)開(kāi)始打“親子牌”；從設(shè)計(jì)層面看，越來(lái)越多的零售物業(yè)更加重視優(yōu)化設(shè)計(jì)，加入科技元素、藝術(shù)氛圍，這一切都是為了提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感。

需求強(qiáng)勁的物流市場(chǎng)

2015年幾乎所有城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金都在上漲。高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施的短缺，與電商、跨境購(gòu)等帶來(lái)的強(qiáng)勁需求疊加在一起，造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求。比如在上海，在缺乏新增供應(yīng)的背景下，凈吸納量的增長(zhǎng)有望將空置率拉低至個(gè)位數(shù)，許多此前累積的空置面積已被去化。

如此勢(shì)頭強(qiáng)勁的市場(chǎng)自然受到目光犀利的投資者的偏愛(ài)。如黑石等國(guó)際投資者正在加碼中國(guó)內(nèi)地的物流市場(chǎng)，加拿大養(yǎng)老基金億萬(wàn)豪劍橋和世邦魏理仕環(huán)球投資共同出資近4億美元投資樂(lè)歌管理的中國(guó)物流地產(chǎn)基金；而基匯資本與領(lǐng)盛投資管理等也紛紛注資中國(guó)物流開(kāi)發(fā)企業(yè)。

而國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商也在積極布局物流市場(chǎng)，綠地去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)；萬(wàn)科目前已在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；萬(wàn)通控股也分別與TCL、匯源等合作開(kāi)發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)，復(fù)星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領(lǐng)域。

本文源自仲量聯(lián)行報(bào)告

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)