專家建議買房者決策前選擇靠譜中介提供公開透明全面房地產信息

文/江楠  大龍

剛剛結束的中央經濟工作會議上，房地產去庫存成為2016年五個主要任務之一。

未來五年，中國將迎來國民經濟和社會發展的第十三個五年規劃期。“十三五”規劃建議提出經濟保持中高速增長，城鎮化率要達到60%左右。在經濟穩增長目標下，在降息降準、公積金新政等“松綁”下，連久違的地王也頻現報端，難道房地產市場繁榮將至？政策力擎“去庫存”的2016年，房地產市場又將如何演繹？

2015年中國二手房市場交易數據顯示，一二線城市量價齊升，而三四線城市則不十分樂觀。展望2016年，專家認為，一二線量價齊升的現象將持續，而三四線城市房價則將面臨下跌的風險。

在這樣的大勢下，就消費者買房的時間節點來看，時機是否已經成熟？什么時候是最好的買點？應該在什么地方買房合適？

業內專家認為，買房者在購房前必須選擇一家靠譜的中介，這樣的中介能夠讓更多新房、二手房的信息無差異地呈現給大家，讓消費者能及時地了解市場的冷暖變化，所以買房前，一份公開、透明的房地產信息對買房者十分重要。

市場分化加劇，向二手房

和服務轉型極具上升空間

數據顯示，當前城市之間的分化非常明顯。2015年一線城市新房和二手房市場都是量和價同步上漲，而二線城市與其相比則出現明顯差異。從全國層面的二手房觀察數據來看，今年二線城市的成交量約上漲9%左右，但一線城市的上漲幅度，仍舊非常夸張，如2015年深、滬、京的二手房增速分別是同期的1.5倍、1倍和0.65倍。

鏈家研究院院長楊現領因此預計，在2016年這種情況有可能還會延續，而三四線城市則可能面臨下跌風險。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌表示，2015年的樓市特征首先是投資下行和分化加劇，其次是中央對房地產的加溫力度加大。總體上來說，從2015年下半年開始，全國的樓市都在回暖，只不過回暖的速度不一樣，一線城市的交易規模主要還是受到供求關系影響，因為本就庫存量不高，而需求卻持續旺盛，所以供不應求必然導致房價持續上漲。而三四線城市卻截然相反，由于之前庫存量就很大，再加上持續增加，盡管市場有回暖跡象，但速度仍舊很慢。數據顯示，目前市場上單純的投機性需求已逐步退出，當前應該讓資產配置型和投資型需求有一個正常且合理的釋放。

據2015年12月2日發布的《中國互聯網與房地產經紀行業發展報告》顯示，在新常態下，存量房流通將成為房地產領域的主旋律。目前北京、上海、深圳二手房交易GMV占比超過50%，但中國總體二手房交易GMV占比僅為36%左右。另據鏈家發布的2015年交易大數據顯示，北京、上海三居室及以上戶型的成交量占比加起來分別是54%和55%，其中上海的四房比例略高，在需求結構中占比超過10%，而北京約為6%~7%。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，當前，房地產企業在盈利模式、經營理念、行業細分領域及融資渠道方面均面臨著轉型壓力，隨著存量房時代的到來，向二手房和服務的轉型極具上升空間，具備互聯網金融服務能力且能為消費者提供便利的企業將在轉型中快速崛起。

楊現領認為，未來被淘汰并非來自行業的競爭，而是“互聯網+”這個時代，提升交易效率及讓用戶體驗更好將成為決定生死的根本因素。2015年鏈家“雙管齊下”通過線上數據平臺搭建和線下門店全國布局，完成了房產O2O平臺的初步構架。截至目前，鏈家擁有約5000余家門店、8萬多名經紀人，2015年交易額預計將達6000億元，2017年將實現過萬億，這個概率的發生是比較高的。鏈家今天已經具備了一定的當量，接下來就是進入深水期。如何把規模的效率和體驗提高，包括體驗本身的改善以及流程的重塑，這是鏈家非常重要的目標。

投資型需求應合理釋放

信息透明公開至關重要

既然房市已經身處“白銀時代”，是不是房子就已經告別投資品時代而是以居住為主？

楊現領認為并非如此。因為無論在任何時候、任何國家，房地產作為投資屬性是客觀存在的，而且現在還要承認它具有這一屬性，只有這樣再出臺調控政策時才會有新思路。數據顯示，目前市場上單純的投機性需求已逐步退出，當前應該讓資產配置型和投資型需求有一個正常且合理的釋放。

顧云昌則建議，國家在政策設計方面應該想到該如何讓老百姓具有財產性收入，而財產性的收入最重要的還是房地產。現在國家鼓勵大家“慷慨解囊”去庫存，如果這沒有經濟效益大家為何要投資？所以在政策設計上應該重視要讓投資者有所回報。

楊現領進一步指出，隨著松綁的進一步效果顯現，最近兩個月，鏈家監測的房客比數據顯示，看房客戶明顯增加。“當前消費者的需求結構是趨向于改善型、大戶型的，但是我們之前對供應商做了很多的政策約束，接下來能否讓開發商開發一些符合市場需求的東西，而不是政府告訴他們該開發什么戶型，應該讓開發商根據自己的風險匹配來做自己的決策。”

“松綁”意味著政府不希望房地產市場過冷，也或將成為大的趨勢，那么就消費者買房的時間節點來看，時機是否已經成熟？“還是要看具體位置。”顧云昌說，如果是京、滬等一線城市，即使有人想買，但是他沒資格。而三四線城市，就算是允許投資，大家也可能不會買，因為這對買房人來說是沒有回報的。

楊現領認為，所謂“買點”是屬于一個對投資消費的預測，對于買點的選擇在某種程度上取決于買房的人對市場信息的感知程度。這種情況下鏈家能做的事情就是讓更多新房、二手房的信息可以無差異地呈現給大家，讓消費者能及時地了解市場的冷暖變化，而不是讓別人來告訴你該買還是不該買。所以遞上一份公開、透明的房地產信息讓買房者自己做出決策才是合適的。

來源：中國經營報