今年以來(lái)，房?jī)r(jià)下跌、限購(gòu)政策放松成為樓市看點(diǎn)。告別黃金十年，房地產(chǎn)的未來(lái)依然眾說紛紜。中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)也將進(jìn)入新常態(tài)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有漲有跌。如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的復(fù)雜和多變，對(duì)房企來(lái)說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，行業(yè)專業(yè)度和門檻的提高將導(dǎo)致大部分房企遭淘汰，房企有望開啟并購(gòu)時(shí)代。

    而今年房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)創(chuàng)歷史新低，可能引發(fā)明年供需關(guān)系變化。任志強(qiáng)認(rèn)為，明年9月份市場(chǎng)供求關(guān)系可能會(huì)惡化，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。

    房地產(chǎn)的新常態(tài)

    日前，在諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了一個(gè)新名詞：房地產(chǎn)的新常態(tài)。“房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一，我認(rèn)為是波動(dòng)，從過去房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上漲，到今后有漲有跌。過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都是上漲的，無(wú)論一二三四線城市。目前，在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下，波動(dòng)可能是我們今后最常見的一個(gè)狀態(tài)。”秦虹分析稱。

    今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是暴跌還是正常的調(diào)整？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，前7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開工面積、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)銷售額等主要指標(biāo)全線下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開工面積增速創(chuàng)十年來(lái)新低。

    秦虹認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是調(diào)整、波動(dòng)，而不是暴跌。“為什么得出這樣一個(gè)結(jié)論？因?yàn)槲覀兎治隽藢?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的人口因素。我國(guó)人口的結(jié)構(gòu)目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體是有利的。”

    第一，高儲(chǔ)蓄人口所占的比例仍然處于歷史高位，剛性需求總量大、占比高。中國(guó)有兩次人口生育高峰，一個(gè)是上世紀(jì)60年代初，一個(gè)是上世紀(jì)80年代末。前者是過去十年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力軍；而后者將是未來(lái)十年購(gòu)房的主要人群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，他們未來(lái)對(duì)住房需求是剛性需求。

    第二，“三個(gè)一億人”城鎮(zhèn)化的目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)，住房需求是主要問題。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億人，到2020年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，還有大量的人口進(jìn)城，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨外部環(huán)境，總體來(lái)看沒有根本性改變。

    明年9月供需關(guān)系或逆轉(zhuǎn)

    進(jìn)入8月，各地樓盤的促銷活動(dòng)此起彼伏。除了四個(gè)一線城市外，各地已經(jīng)基本放開限購(gòu)，但購(gòu)房者觀望情緒仍然嚴(yán)重，市場(chǎng)整體偏冷。多位業(yè)界人士預(yù)計(jì)，下半年房企仍會(huì)選擇降價(jià)跑量，消化庫(kù)存。

    從目前的情況來(lái)看，地方政府的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都處在下降趨勢(shì)，房企受資金和庫(kù)存壓力對(duì)購(gòu)地和開發(fā)都已轉(zhuǎn)為保守態(tài)勢(shì)。這固然對(duì)去庫(kù)存有效，但對(duì)未來(lái)的供求關(guān)系會(huì)帶來(lái)不利影響。“如果今年底土地供應(yīng)量下來(lái)了，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?9%下降到10%左右，新開工面積增速是負(fù)的，反映到供應(yīng)結(jié)果可能到明年9月份，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)惡化。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示。

    他同時(shí)表示，上述判斷只是基于商品房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實(shí)情況，但房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一不能控制的因素是政府會(huì)加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。

    “從2011年開始政府提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年開始計(jì)劃簽任務(wù)書建設(shè)，2013年下半年開始大量的進(jìn)入市場(chǎng)。如果按5年計(jì)劃3600萬(wàn)套，意味著每年要700萬(wàn)套。2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬(wàn)套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量。這還不算政府最近大力推進(jìn)的棚改，棚改又將增加1200萬(wàn)套。這么大的供應(yīng)量對(duì)商品房市場(chǎng)有比較大的沖擊。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供應(yīng)下降的時(shí)候，供求關(guān)系應(yīng)該是轉(zhuǎn)換的時(shí)候。保障性住房和棚改的房子能頂上，市場(chǎng)就能維持平衡，反之就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價(jià)格上漲。”任志強(qiáng)進(jìn)一步解釋。

    房企或迎并購(gòu)潮

    當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的復(fù)雜和多變，對(duì)房企來(lái)說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。“僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑或虧損。”多家券商的研報(bào)都有這樣的表述。

    業(yè)績(jī)下滑、銷售不暢，導(dǎo)致房企資金鏈進(jìn)一步緊張，特別是中小房企。“大小房企資金面分化加劇，可能出現(xiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購(gòu)潮。”深國(guó)投商置董事長(zhǎng)丁力業(yè)認(rèn)為。

    在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中，銀行貸款依舊占據(jù)相當(dāng)大的比重。在市場(chǎng)分化下，有限的貸款資源向主流房企進(jìn)一步傾斜。目前，越來(lái)越多的銀行收緊房地產(chǎn)類貸款，銷售規(guī)模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。

    銀行的態(tài)度立場(chǎng)，直接影響到其他影子銀行的判斷。“民間高利貸與信托融資也很難拿到，現(xiàn)在大家都很謹(jǐn)慎。”陜西一家小型房企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。據(jù)悉，近期該房企為解決資金問題已將控股權(quán)賣給了一家上市房企。

    Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購(gòu)交易也不過35宗，交易額142.97億元。并購(gòu)交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。

    “未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會(huì)進(jìn)一步提高，會(huì)從幾萬(wàn)家變成幾千家甚至幾百家。房地產(chǎn)并購(gòu)基金的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)難得的機(jī)遇。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，并購(gòu)需要的資金規(guī)模較大，這就需要金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行輔助。”歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲表示。 （來(lái)源于新華房產(chǎn)）