狂飆樓市遭遇首波寒潮 房價會降嗎?(附文件) |
【深圳出手整治“首付貸”】樓市去杠桿,顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”,而這次監(jiān)管動作,對于一路狂飆的一線城市樓市來說,無疑正遭遇首波“寒潮”。(券商中國) 一線城市狂飆的房價和所謂告急的庫存,無論從監(jiān)管到輿論,都讓 “首付貸”成為最難被善待的對象。關(guān)鍵是它還有了個聽起來牛逼哄哄的名字,叫“樓市場外配資”。 “樓市”、“場外配資”,兩個敏感詞疊加起來,引發(fā)聯(lián)想的最可能就是“系統(tǒng)性風(fēng)險”了。所以,迄今為止,已經(jīng)有好幾大中介機(jī)構(gòu)與互金平臺明確叫停首付貸。 樓市去杠桿,顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”,而這次監(jiān)管動作,對于一路狂飆的一線城市樓市來說,無疑正遭遇首波“寒潮”。 監(jiān)管摸底首付貸 彭博的爆料又一次被印證了——確實(shí),首付貸被監(jiān)管盯上了. 據(jù)彭博消息,包括央行、銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門,正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險,計劃推出措施,打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。并稱監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查,如果首付資金來自高杠桿融資類貸款,則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測試。 反應(yīng)最為迅速的應(yīng)該是深圳,深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函,其中提到,“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱,銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與”首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀,研究如何防范金融風(fēng)險,要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會,對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查,梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。 防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函 根據(jù)上述函件內(nèi)容,深圳金融辦要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小額貸款協(xié)會在3月9日前將相關(guān)材料反饋,并將根據(jù)多方材料形成報告呈報市領(lǐng)導(dǎo)參閱。知情人士透露,在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿情況后,市領(lǐng)導(dǎo)層將召集會議商討具體監(jiān)管思路,并權(quán)衡如何進(jìn)一步防范風(fēng)險的具體做法。 收到上述文件后,小貸協(xié)會也隨即發(fā)了緊急通知給各會員單位,要求7日前如實(shí)上報相關(guān)數(shù)據(jù)。 緊急通知 緊急通知 這只是深圳地區(qū),事情還沒完。 券商中國記者了解到,央行上海總部于上周召集部分銀行,了解與個人住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù),主要內(nèi)容包括:希望各家銀行不要搞利率競爭,了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃,以及了解銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。 山雨欲來。各類監(jiān)管主體、銀行和其他融資主體全線而動。而這樣的監(jiān)管氛圍也確實(shí)起了效果,最新的進(jìn)展是,截至今日,鏈家集團(tuán)和我愛我家不同叫法的首付貸產(chǎn)品,均已全部暫停。 首付貸是如何操作的 什么是首付貸? 首付貸最早是開發(fā)商用來在樓市低迷時促銷的,因?yàn)殚_發(fā)商也需要快點(diǎn)回籠資金結(jié)清自己的賬期。有些樓盤時不時會推出“零首付”活動,實(shí)際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供首付貸。 簡單說,是開發(fā)商幫想買房的你,向金融機(jī)構(gòu)借錢。那么開發(fā)商自然也怕你不還錢被金融機(jī)構(gòu)要求兜底啊,所以呢,開發(fā)商要求你,必須自己付完首付的一半。 這個房產(chǎn)中介的江湖規(guī)矩也被沿用下來,現(xiàn)在的首付貸一般最多占到首付款的50%。 這一市場的參與主體很多,除了眾所周知的一些房產(chǎn)中介和P2P,一些門戶網(wǎng)站(是的,一些房產(chǎn)門戶網(wǎng)站,不點(diǎn)名了)都曾經(jīng)推出過首付貸產(chǎn)品。為啥?有市場啊。 后來首付貸漸漸地就花俏了,居然被做成期限錯配的理財產(chǎn)品,與此同時,一大幫互聯(lián)網(wǎng)金融平臺就進(jìn)來了(也是,哪都有他們). 中信證券就出了一份研報,指出目前市場中的首付貸產(chǎn)品包括世聯(lián)行的家圓云貸、平安好房的好房貸等。此外據(jù)記者了解,搜房網(wǎng)天下貸、生活貸、房金所、合匯貸、鏈家“家多寶”等“首付貸”產(chǎn)品亦上線超1年。 “首付貸”產(chǎn)品目前主要包括三類,資金來源分別如下: 一是地產(chǎn)中介的自營平臺,譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”、鏈家“家多寶”等,放貸范圍以旗下合作樓盤居多,此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作,由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型,一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照,可直接提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù),尋找合適的金融機(jī)構(gòu),后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者,中原等屬于后者。 二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司等發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品,包括信用貸款和抵押貸款。此類產(chǎn)品由平臺、小貸公司與地產(chǎn)中介、開發(fā)商等合作,與地產(chǎn)中介自營模式類似,但資金來源及風(fēng)控由互金平臺、小貸公司把握。當(dāng)然,也有少數(shù)P2P平臺并不限定具體樓盤,直接提供貸款,這對其風(fēng)控的要求更高。 互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品的運(yùn)作方式大多是這樣的:購房者向公司申請首付貸,這些機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo),最終三方獲益,其中雙方收益,一方付息。 為了控制風(fēng)險,這類“首付貸”產(chǎn)品一般不會為客戶提供全部首付額度貸款,而是總房款的15%~20%,以20萬元以內(nèi)居多;且多為指定的合作樓盤;貸款時間一般不會太長,多為三年以內(nèi)。 其三則是從銀行獲得的個人消費(fèi)信貸,在經(jīng)過倒手之后最終成為首付款。這與此前從銀行流出的貸款進(jìn)入股市頗為類似,銀行通常監(jiān)測此類貸款前三筆資金流水的去向,但難以阻止客戶通過其他方式轉(zhuǎn)為購房資金。 周小川和黃奇帆,你挺誰? 關(guān)于首付貸,有意思的是,其實(shí)很多業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度并不像目前媒體渲染的那么一面倒。 一個剛剛向小貸協(xié)會提交數(shù)據(jù)的小貸公司高管就并不不認(rèn)同市場上說的,“首付貸”推高了房價,并將引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險。 “現(xiàn)在動不動就用杠桿啊、配資啊這些詞。我就不明白了,你要買房,三成首付要是拿不出,本來也是要問別人借的。而現(xiàn)在,相當(dāng)于你的借款對象由親戚朋友,變成了其他一些機(jī)構(gòu)。這跟股票配資是兩回事,股價在向上的行情中會給杠桿者帶來成倍的收益,也就是說資金流向的標(biāo)的,他最后呈現(xiàn)的資本體量是無法估算的,所以你的原始資本在最后放大的資本量中也是無法得知的;而買房這事,你再怎么用首付貸,收錢的人最后就是收到了當(dāng)期約定下該收的錢,銀行實(shí)打?qū)嵞玫搅巳墒赘犊睿Y金流向的渠道和最后規(guī)模都是已經(jīng)預(yù)見的,這不叫杠桿,這叫換個人借錢,撐死也就是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。”該高管的原話。 這確實(shí)不能叫“以杠桿套杠桿,叫‘空手套白狼’更為合適。一款產(chǎn)品存在總是有其合理性的,房價那么高,購房者如果愿意承擔(dān)高利息,為什么我們不能通過市場化的方式提供資金給他?”一個再三要求匿名的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的高管直言。 現(xiàn)在沒有一個數(shù)據(jù)可以確切統(tǒng)計出到底有多少購房者啟用了首付貸,很多媒體爆出來的數(shù)據(jù)是不超過10%。但不論如何,首付貸之所以讓監(jiān)管緊張,關(guān)鍵在于上述小貸業(yè)人士說的,“這屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁”,因?yàn)槭赘妒琴彿空咝枰獜?qiáng)制支付的部分,對于銀行來說是安全墊。啟用首付款,可能會讓銀行對一個購房者的資質(zhì)產(chǎn)生誤判,把錢放給一個沒有能力償還的人;更有可能,這筆錢看似來自小貸、中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺甚至上市公司,而追溯起來這筆錢其實(shí)也來自銀行的授信,這個時候,銀行的風(fēng)險敞口就很大了。 有趣的是,兩會上出現(xiàn)了截然不同的兩種聲音,你感受一下: 先是周小川在人行上海總部媒體會上表示,個人住房加杠桿邏輯是對的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間。 在周小川看來,個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低,有的國家占到40%-50%,中國只有百分之十幾,所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品,因而有很大的發(fā)展機(jī)會。 周小川 重慶市長黃奇帆則提出,現(xiàn)在有些房產(chǎn)商和中介為購房者提供首付貸款,使很多購房者變?yōu)椤傲闶赘丁保@會引發(fā)巨大的泡沫性投資,進(jìn)而房價暴漲。要防范為追求利益推出高杠桿的產(chǎn)品引發(fā)的風(fēng)險。 黃奇帆 首付貸真的推高了房價嗎? 華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認(rèn)為,中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)的首付貸有一定的房價加速器作用,但并不是主導(dǎo)。謝皓宇表示,首付貸以房屋成交為基礎(chǔ),所以中介機(jī)構(gòu)提供的首付貸會以促成成交為目的,任何資產(chǎn)價格在成交量上升后都會帶來價的上漲,這是供需關(guān)系決定,而如果這種成交在“門檻”下降的時候集中釋放,則會帶來短期的供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)進(jìn)而推升價格,由于目前國內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介、且以成交為目的,所以有一定的加速器作用。 然而,并非首付貸會決定房價的變化,正如前面已經(jīng)提到,首付貸的出現(xiàn)早在幾年前已經(jīng)開始,而房價也是在2015年才開始上漲,且此前并沒有首付貸的流行。因此,謝皓宇認(rèn)為,房價的上漲有其基本面的貨幣原因。 中信證券研報亦表示,這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展,在深圳等個別地方漸成氣候,但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。 首先,目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低。眾所周知,任何首付貸的利率都要遠(yuǎn)高于按揭貸款。如果能用按揭貸款,購房人通常不會考慮首付貸。既然現(xiàn)在按揭貸款占銷售額的比例都并不高,很難想象有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房。 其次,提供首付貸的,不少是一些上市公司。但上市公司的定期報告中卻并未出現(xiàn)過規(guī)模巨大到足以影響整個房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品。 最后,一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如,在北京由于有個人所得稅征繳要求,所以不少二手房的交易首付款占合同總價比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款,則很可能造成稅收負(fù)擔(dān)上升。來源 :券商中國 來源:證券時報 ![]() |
上一篇:銷售員如何正確對待客戶的異議
下一篇:財政部:營改增期間確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增 [返回] |