什么是合理房價(jià)，國外常用房價(jià)收入比的概念來界定,即房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)易居研究院本周發(fā)布《全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比偏離度排行榜》，分析全國及15個(gè)典型城市房價(jià)收入比歷年變化趨勢,分析其房價(jià)收入比合理值及偏離程度,最后對35個(gè)大中城市房價(jià)收入比偏離度進(jìn)行排名。2015年，35城房價(jià)收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

目前偏離合理值12%

易居研究院根據(jù)各地方統(tǒng)計(jì)局每年公布的上一年度商品住宅銷售均價(jià)、城鎮(zhèn)居民可支配收入兩項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，按照城鎮(zhèn)家庭戶均面積設(shè)為100平方米,通過測算可分別獲得全國35個(gè)大中城市的商品住宅房價(jià)收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出35個(gè)大中城市房價(jià)收入比歷年均值及其走勢。

35個(gè)大中城市房價(jià)收入比均值測算數(shù)據(jù)顯示，2001年至2003年，35城房價(jià)收入比維持在一個(gè)較為低位的水平；自2004年開始大幅度攀升，在2010年飆升至最高點(diǎn)9.2；隨后由于房地產(chǎn)市場調(diào)控作用的顯現(xiàn)，35城房價(jià)收入比有所回落，但依舊處于一個(gè)較高的水平，且依舊高于全國總體房價(jià)收入比。

報(bào)告顯示，從歷年35城房價(jià)收入比走勢來看,我們暫將合理范圍的上限確定為7.8。2015年，35城房價(jià)收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

此外，通過2015年與2014年的數(shù)據(jù)對比，總體看，2015年35城房價(jià)偏離度的中位數(shù)是12%，相比2014年的18%，下降了6個(gè)百分點(diǎn)，35城房價(jià)收入比偏離度有所收窄，說明2015年的房地產(chǎn)市場回暖具有明顯的區(qū)域差異，并非全國市場范圍內(nèi)的統(tǒng)一高度反彈。

深圳偏離最大

從城市來看，深圳、上海和石家莊三地房價(jià)收入比偏離度大，西部地區(qū)依舊保持了“遙望上漲”的冷靜，35個(gè)大中城市房價(jià)收入比偏離度發(fā)生著區(qū)域分化的加劇形態(tài)。它們分別增長了27個(gè)百分點(diǎn)、21個(gè)百分點(diǎn)和19個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅，反映出隨著房地產(chǎn)去庫存等逐項(xiàng)利好政策的推動(dòng)下，大量資金蜂擁而至地進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)趨勢富含創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)或者較為穩(wěn)定的地區(qū)，尋求居民自住、財(cái)產(chǎn)增值和避險(xiǎn)。

再看房價(jià)收入比偏離度大幅降低的城市，原因也各有不同：西寧、蘭州和大連，偏離度分別下降23個(gè)百分點(diǎn)、14個(gè)百分點(diǎn)和10個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場急劇下滑，高企的庫存和面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的壓力使得購房者觀望情緒加重，這些區(qū)域2015年房地產(chǎn)市場依舊處于相對寒冷的狀態(tài)。而作為東部一線城市的廣州，房價(jià)收入比偏離度出現(xiàn)了16個(gè)百分點(diǎn)下跌，這是由于廣州相對其他一線城市而言，產(chǎn)業(yè)能級相對滯后，制造業(yè)和加工業(yè)從業(yè)人口較多，因此商品房購買力受到一定程度的局限，同時(shí)住宅供應(yīng)量較大，房價(jià)相對平穩(wěn)。

報(bào)告顯示，房價(jià)收入比偏離度較大的城市，例如深圳、上海、廈門基于堅(jiān)挺的住房消費(fèi)需求和投資投機(jī)性需求，房價(jià)收入比的偏離度可能再次擴(kuò)大或者持平。

房價(jià)收入比將漸進(jìn)式回歸

房價(jià)收入比的偏離度并不完全等同于房價(jià)偏離度，易居研究院研究員曹倪娜表示，因?yàn)檫@其中還包含了居民收入增長的因素。所以，房價(jià)收入比存在偏離度，比如深圳偏離了111%，并不意味著深圳房價(jià)“腰斬”才是合理，但是偏離度越大，則有可能面臨的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)越大。

房價(jià)收入比向合理水平回歸，有兩種方式,或者說兩種可能性，一種是短時(shí)間(比如→年至三年)內(nèi)房價(jià)明顯下跌，房價(jià)收入比快速回歸合理，比如溫州和鄂爾多斯；另一種是漸進(jìn)式回歸，房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯下跌，但房價(jià)漲幅持續(xù)接近或低于居民收入增幅，這樣將需要經(jīng)歷一個(gè)較長過程。

曹倪娜預(yù)計(jì)，未來幾年我國調(diào)整方式屬于第二種。實(shí)際上，自2010年就開始漸漸向合理區(qū)間回歸，在2013年和2014年持續(xù)下降的基礎(chǔ)上，伴隨各項(xiàng)房地產(chǎn)新政的持續(xù)發(fā)酵，住房需求再次獲得釋放契機(jī)，2015年房地產(chǎn)市場觸底回暖，且東部一些地區(qū)出現(xiàn)暴漲，順勢帶動(dòng)了中部和部分西部地區(qū)的“蠢蠢欲動(dòng)”，因此預(yù)計(jì)2016年的全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比有望與2015年持平或略有增長，一線城市和部分二線城市如杭州、鄭州等地有望進(jìn)一步拉升。

來源：京華時(shí)報(bào)