5月9日,《人民日報》頭版文章《開局首季問大勢》中記者與“權威人士”的問答,內涵極為豐富,針對當前房地產行業中存在的問題也多有涉及。

文章指出,“高杠桿是‘原罪’,是金融高風險的源頭……房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化‘去庫存’,而不應通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策�！�

市場人士接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析認為,房地產要去高杠桿,清理首付貸是情理之中的事。不僅如此,非限購城市、二套房以上的貸款利率、貸款成數等,都有可能會受到嚴格限制,“月供不得超出家庭月收入的一半”這個原則會更加強化,投機行為將被阻截。

搞大力刺激必然制造泡沫

市場分析認為,由于開發商等使用融資杠桿以及我國居民存在投機現象,導致2015年我國房地產貸款占銀行信貸比重從2014年的21.3%提高至22.4%。

著名經濟學家宋清輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,如果再任由一些地方的樓市高杠桿“橫行肆虐”而不想辦法清理,將會重蹈股市覆轍,甚至可能會引爆一場嚴重的金融危機。

事實上,通過“加杠桿去庫存”等逆周期刺激政策需要考慮后果和代價:一是在市場自發資源配置下,將致使房地產市場繼續加劇分化;二是房地產杠桿率的增加將導致風險敞口的不斷擴大;三是居民過度增加杠桿率參與融資,將影響我國經濟由投資和出口驅動向消費驅動的轉型升級。

在《開局首季問大勢》一文中,“權威人士”指出,“恢復房地產市場正常運行,去掉一些不合時宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,這個教訓必須汲取�！�

“說明今后不要指望通過杠桿來解決購買力問題。”上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,現階段杠桿已經到了警戒線水平,相信接下來信貸杠桿會嚴格控制,尤其對首付貸之類的管控會更加嚴格。

盧文曦稱,未來全國性的統一樓市政策可能會非常罕見,更多的是靠地方政府來實施有針對性的細則。“這樣的話可打的牌其實也不多,對三、四線而言,也就是購房補貼、公積金政策傾斜、稅費補貼等,但是這些屬于‘小打小鬧’效果有限。一線城市以及過熱的二線城市會受調控政策影響,壓制性措施還會延續�！�

借城鎮化推動去庫存

據統計,2015年我國商品房待售面積7.2億平方米,如果再加上施工面積,按照2015年銷售速度,去庫存可能還需要相對較長的周期。

值得注意的是,房地產的發展與去庫存的政策同時產生了泡沫積累與泡沫破裂的雙向失調風險,在去庫存中要保持房價的平穩性,并通過政策方式促進房屋庫存消化、降低杠桿率,才能避免行業風險向金融體系傳導而爆發經濟危機。

然而,目前我國房地產行業杠桿率已偏高,無論是開發商還是購房者,均與銀行信貸密切相關,過低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。

宋清輝告訴記者,許多機構想追逐暴利但更希望自己的資金安全,在無法判斷市場前景好壞的前提下,會利用投資者尤其是投機人士的心理,通過提供貸款獲得客觀且安全的利潤。比如先在去年股市暴漲期間廣泛參與配資,又在樓市暴漲之際加升購房杠桿。

對此,盧文曦認為,一旦政策從緊,市場投機部分的交易量就會被擠出市場,因此交易量缺少一塊是必然結果,需要其他后續力量來“補足”,而城鎮化則是動力之一。

盡管城鎮化看似是一個漫長的過程,對當前的地產庫存量或只有杯水車薪的作用,但市場有觀點認為,城鎮化去庫存仍有多種手段,即使是租房也是城鎮化去庫存的手段之一。

“如果房子空置,哪怕是賣掉的,也是一種庫存,一旦有波動,也是不穩定因素�！北R文曦認為,租客也是潛在的購買力,所以從這點來看,租房也是去庫存。

此外,清暉智庫相關資料顯示,個別地方甚至出現了買一送一的情況,即凡在一線城市購買了一套新房,就可獲贈一套三四線城市的新房以實現去庫存。

宋清輝表示,“精明的開發商永遠是不會做虧本生意的,只要將三四線城市房子的價格加在一線城市的房子上,他們就能夠收回成本了,畢竟在一線城市再高的價格也不愁賣。”

來源：每經網-每日經濟新聞