昨天財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉的一段話“一石激起千層浪”，引發(fā)熱議。如華爾街見(jiàn)聞此前報(bào)道，在成都G20會(huì)議上，一向“心直口快”的樓部長(zhǎng)表示：應(yīng)該改革房地產(chǎn)稅制，遺憾的是目前還沒(méi)推出來(lái)，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。下一步會(huì)義無(wú)反顧去做，這也是我們的任務(wù)。

樓繼偉還表示，改革房地產(chǎn)稅制，這才能更好地解決包容性，解決收入分配問(wèn)題。遺憾的是，這兩個(gè)方面的改革還沒(méi)有推出，重要原因是信息收集和征管能力是弱項(xiàng)。此外，這會(huì)涉及很多利益調(diào)整，因而是最難達(dá)成共識(shí)的稅制改革項(xiàng)目。

房產(chǎn)稅這個(gè)詞也不是第一次出現(xiàn)在國(guó)人視野，盡管上述講話再度點(diǎn)燃對(duì)于房產(chǎn)稅的討論，但事實(shí)是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)和立法工作推進(jìn)緩慢。中信證券張文朗等宏觀研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：

從上海和重慶等房產(chǎn)稅試點(diǎn)區(qū)域來(lái)看，因?yàn)槎惵实停�房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅政策彈性較小。而當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存主要存在于較差的二線城市和三、四線城市，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)去庫(kù)存影響較大，所以可能性較低。從開(kāi)征的時(shí)間上來(lái)看，當(dāng)前房產(chǎn)稅立法正在起草階段，預(yù)計(jì)最早要在2017年底通過(guò)，而且當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，開(kāi)征房產(chǎn)稅的阻礙較大，預(yù)計(jì)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的最早時(shí)間或在2018年左右。按全部房產(chǎn)面積征收對(duì)財(cái)政收入增收作用明顯，由于我國(guó)二套房擁有率較低，按二套房征收對(duì)財(cái)政收入增收作用較小。

以下是張文朗團(tuán)隊(duì)的詳細(xì)解讀：

房產(chǎn)稅試點(diǎn)和立法工作推進(jìn)緩慢

截至目前為止，房產(chǎn)稅征收僅在上海、重慶試點(diǎn)，工作推進(jìn)緩慢。

從2003年提出物業(yè)稅開(kāi)始，經(jīng)歷8年之久，2011年才在上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，之后國(guó)務(wù)院、財(cái)政部和住建部等多次提及要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。2013年5月國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確提出，將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，但截至目前，除上海、重慶仍在試點(diǎn)外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍未有擴(kuò)大。　　

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，為房產(chǎn)稅征收提供了技術(shù)儲(chǔ)備。

2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開(kāi)始落地實(shí)施，2016年1月21日， 中國(guó)國(guó)土資源公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)集體土地所有權(quán)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細(xì)致的規(guī)定。目前全國(guó)各省市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合工作基本完成，不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始全面推行，為征收房產(chǎn)稅提供了技術(shù)儲(chǔ)備。　　

房產(chǎn)稅立法緩慢，可能最快要到2017年底通過(guò)。

十八屆三中全會(huì)要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。2016年3月，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文表示“房地產(chǎn)稅法已列入全國(guó)人大2016立法預(yù)備項(xiàng)目”。2016年7月，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉表示“目前房地產(chǎn)稅仍在起草過(guò)程之中，操作難度很大”。中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文表示“房產(chǎn)稅最快也要2017年底通過(guò)，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)”。

經(jīng)驗(yàn)顯示賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅不敏感　　

2011年1月27日，上海、重慶市出臺(tái)相關(guān)政策文件，宣布從1月28日起開(kāi)始試點(diǎn)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。

上海、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需較強(qiáng)，無(wú)去庫(kù)存壓力，屬于賣(mài)方市場(chǎng)，房產(chǎn)稅稅率較低，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量影響更大，而對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅的政策對(duì)商品房的成交影響較小。從商品房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的“新國(guó)八條”出臺(tái)，受此影響，房地產(chǎn)成交面積大幅下滑，而上海和重慶個(gè)人征收房產(chǎn)稅的政策也在2011年1月底出臺(tái)，其政策效果受新國(guó)八條的影響，完全被掩蓋；2012年2月，四大行將首套房貸利率降到基準(zhǔn)線，商品房交易量又開(kāi)始快速增長(zhǎng)，2013年2月國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控“國(guó)五條”，兩城市成交量大幅下滑（圖1）。

從商品房的價(jià)格變化來(lái)看，上海、重慶商品房的價(jià)格受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大，而個(gè)人征收房產(chǎn)稅對(duì)商品房的價(jià)格影響較弱（圖2）。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，上海、重慶的房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)需求更敏感，房地產(chǎn)投資一般滯后房地產(chǎn)銷(xiāo)售6-9個(gè)月，個(gè)人征收房產(chǎn)稅政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響較小（圖3）。

上海和重慶房產(chǎn)稅政策對(duì)財(cái)政收入影響有限

房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅稅率較低，征收對(duì)象范圍較窄，對(duì)于財(cái)政收入的影響并不顯著。從對(duì)房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)速度的影響來(lái)看，2011年在重慶和上海開(kāi)始試點(diǎn)對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)均在2011年表現(xiàn)出快速增長(zhǎng)，但在2013年受房地產(chǎn)限購(gòu)政策導(dǎo)致的成交量萎靡影響，房產(chǎn)稅增長(zhǎng)大幅下滑，2014年和2015有所回暖（圖4）。從對(duì)區(qū)域財(cái)政收入的影響來(lái)看，近10年來(lái)重慶市房產(chǎn)稅占一般公共預(yù)算收入的比重一直穩(wěn)定在1%-2.5%范圍內(nèi)，盡管2011年開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅后，重慶市房產(chǎn)稅占比有所提升，但仍在較低水平；上海在2011年開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)稅占比有所提升，但2013年開(kāi)始有所回落（圖5）。

從全國(guó)數(shù)據(jù)測(cè)算來(lái)看，按全部房產(chǎn)面積征收房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的作用明顯，但由于我國(guó)二套房擁有率不算高，按二套房征收房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入影響不大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)城鎮(zhèn)居民7.49億人，人均住房33平方米，商品房均價(jià)6324元/平方米，按此估算，城鎮(zhèn)住房共247.2億平方米，全國(guó)住房總價(jià)值156.3萬(wàn)億元，按1%稅率對(duì)全部住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入共計(jì)1.6萬(wàn)億，占2014年全國(guó)一般公共預(yù)算收入的11%。根據(jù)社科院發(fā)布的《當(dāng)代中國(guó)調(diào)查報(bào)告叢書(shū)：中國(guó)社會(huì)和諧穩(wěn)定跟蹤調(diào)查研究》顯示，截至2012年，我國(guó)有18.6%的城鄉(xiāng)家庭擁有兩套以上住房，我們按照每個(gè)家庭3個(gè)成員計(jì)算，如果僅對(duì)二套房征收房產(chǎn)稅，2014年房產(chǎn)稅的收入為2900億元，占2014年全國(guó)一般公共預(yù)算收入的2%。

全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需時(shí)日　　

通過(guò)對(duì)上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的分析可以看到，對(duì)于房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)而言，剛需較強(qiáng)，不存在房地產(chǎn)庫(kù)存，對(duì)二套房和對(duì)獨(dú)棟高檔別墅征收房產(chǎn)稅的政策對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、成交價(jià)格和開(kāi)發(fā)投資影響較小，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策更敏感。對(duì)一線和較好二線城市開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較小。　　

而當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存主要存在于較差的二線城市和三、四線城市，如果全面對(duì)二套房和高檔別墅征收房產(chǎn)稅，去庫(kù)存將會(huì)受到影響，進(jìn)而影響此類(lèi)城市的房地產(chǎn)投資，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，我們認(rèn)為全面推行房產(chǎn)稅的可能性較小。　　

從開(kāi)征的時(shí)間上來(lái)看，當(dāng)前房產(chǎn)稅立法正在起草階段，預(yù)計(jì)最早要在2017年底通過(guò)，而且當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，開(kāi)征房產(chǎn)稅的阻礙較大，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅最早全面開(kāi)征時(shí)間或在2018年左右，可能在一線和較好的二線城市全面推廣。

來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞