300宗成交價超10億的地塊、1.93萬億元存貨、高企的資產負債率……在房價經過了半年多的突飛猛進之后，地產商們日前頻頻爆出的中期報告揭開了房地產市場令人隱憂的現狀。

但房企對于樓市后市已經出現了巨大分歧。盡管仍有地產商一擲千金只為在一線城市奪地，仍然有房企高層直言并不看好房地產后市，與一些不計成本拿地王的房企相比，會在下一步的投資中保持克制。用遠洋總裁李明話來說就是：“寧可錯過一些機會，也不能犯錯誤。”

一全國大型房企高層告訴《華夏時報》記者，關于地王問題，相關部門確實約談了一些地產類央企，可見中央已經預見到樓市風險，該集團對市場判斷也是下半年到明年將會出現回調，樓市風險越來越大，所以會控制投資，更不會冒險拿地王。

激進與克制共存

2016年過去了半年，房產商們賺的盆滿缽滿，提升年度銷量目標成為近期見諸媒體報端的熱門話題，“地王頻出”更是這半年來的樓市關鍵詞。

以萬科A為例，從數據來看，萬科2016年1-6月實現銷售收入1900.9億元，同比增長69.9%;營業收入747.95億元，同比增長48.80%。遠洋集團披露的上半年業績顯示，期內公司協議銷售總額達206.3億元，較2015年同期138.07億元上升約49%。今年1-7月，恒大已累計實現銷售額1847.9億元，同比增長82.6%，將2016年銷售目標上調至人民幣3000億元，較原來2000億元大增50%。

大筆賺錢同時，激進拿地成了上半年房企最熱衷的活動。

同樣剛出了半年報的信達堪稱地王制造機，2015年以來，信達先后在全國各地高調奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金也超過350億元。另一家比較激進的地王制造企業是融信，今年內拿地金額已經超過350億元，相當于信達自2015年以來合計拿地總額。

有媒體發布數據顯示，截至8月24日，2016年年內，全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價率超過100%的地王達到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的只有6宗。

對于目前房企的地王大躍進，一位房企內部人士告訴《華夏時報(公眾號：chinatimes)》記者，目前的整體經濟形勢讓銀行的資金找不到好的出口，所以還是很愿意投到房地產市場，包括地王項目。這也是地王激進的一個主要原因。

相較于部分房企的激進，李明認為，至少在一年范圍內，不論是市場還是政策層面都是，反復無常，波動有限，房價缺乏大漲的動力。

21世紀經濟研究院分析師劉東認為，為了控制地王，合肥、南京、蘇州等一些強二線城市近來出臺了不少調控政策，總結起來手段概莫如提高競買保證金比例至50%甚至更高，全額土地款需在3個月內繳清等，這類政策的最終指向其實是擠出中小房企，對于資金能力強的開發商來說，影響并不大，所以并不能從根本上遏制地王的出現。

但一家信托公司相關負責人則告訴記者，銀行目前其實還是追著開發商走，主要因為銀行手中有錢，卻因為實體經濟的整體低迷而無法放出，只好還是放到了當前火爆的房地產市場，包括地王的資金，可能不是直接放貸，但也會通過其他通道流向房地產，雖然銀行明知道有風險。

轉型和調整

盡管上半年一二線城市房地產銷售火爆，但在房企手中依然有大量燙手山芋亟待拋出。

據同花順iFind數據顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報，具備可比數據的上市公司存貨合計約為3.56萬億元。48家已公布數據的上市房地產企業存貨合計約為1.93萬億元，占據3.56萬億元的一半以上。上市房企去庫存前路漫漫。

公開數據顯示，萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元相隨其后。

其實近年來，不少大型房企已經意識到三四線城市的風險，迅速剝離。以遠洋為例，其自2010年開啟快速擴張模式，并且迅速完成了全國化布局，實現了從區域性開發商到全國性企業的轉變。但規模的擴大，帶來了去化周期的拉長和滯銷房源的增大，快速擴張帶來的隱憂也開始逐步顯現。隨后，遠洋開始調整發展重心，主要布局一二線城市。

“關于市場，公司現在比較謹慎。從房地產這個行業數據來看，市場表現樂觀，土地的供應量很少，一線城市的土地供應量跟下半年減半，二線城市和去年同比供應差不多。存貨的出清周期，一二線是8個月，有些城市出現了基本斷貨的情況。一線都是供不應求的情況，房價和地價漲了很多。”遠洋一高管告訴《華夏時報(公眾號：chinatimes)》記者，價格漲太多總有風險。目前市場上一些原本在觀望的改善型需求也在恐慌性購房。

據該高管透露，遠洋在北京某豪宅項目，共推出70套房子，但其中有100個關系戶，導致遠洋不知道如何平衡。“房地產火爆程度可見一斑，但是隱藏的風險也增大，預計下半年價格漲幅會下跌，明年價格可能會回調。畢竟房價有三年一個周期的規律。”

一邊是高價拿地，一邊是大量庫存，在上半年，房企高企的資產負債率也引發業內關注。

Wind數據顯示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資產負債率超過70%。在132家資產負債率高于70%的上市公司中，按照行業來分的話，有23家上市公司屬于房地產行業，在行業占比中高居榜首。而12家房企的資產負債率已超過80%。

地產資深專家段舒懷也認為，即使是看好樓市的地產商，也深知房地產行業現在已經屬于“高危”行業。現在開發商拿地也是在賭不會接到最后一棒。

來源：華夏時報