今年以來，一線城市和二線熱點城市、環一線城市房價節節走高。繼廈門、蘇州之后，近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購政策，在房價上漲壓力之下，預計未來重啟限購的城市會超過十個。專家認為，本輪限購政策力度普遍不如上一輪，作用有限。

二線“四小龍”僅剩合肥未出限購政策

9月28日，緊鄰上海的昆山市發布加強房地產市場管理實施意見，非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續。

南京市出臺的限購政策明確，在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

加上此前已經出臺限購政策的廈門和蘇州，目前，今年以來房價上漲最為迅猛的二線四小龍(廈門、蘇州、合肥、南京)，僅剩合肥未出臺限購政策，因此近期合肥限購政策出臺的呼聲亦隨之高漲。

在南京之前，杭州在9月18日宣布限購后不到10天，再次升級調控政策，自9月28日起，杭州同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據公告，二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例將不低于50%。

業內預計，在杭州和南京之后，未來一些房價上漲壓力較大的二線熱點城市也將重啟限購。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，從目前限購的既有版本和思路來看，主要遵循四個思路，一是房價上漲壓力大的城市先出限購政策，即在全國房價漲幅位居前十的城市，政策層面最有可能收緊。二是市區相比郊區房價上漲壓力大，會先收緊。后續熱點二線城市的核心區域收緊的可能性會比較大，而郊區和郊縣等區域則不會收緊，這也體現去庫存因地制宜的原則。

三是新房上漲壓力更大，比二手房的收緊可能性會更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍，尤其是部分大城市的炒房中，很多是外來的炒房客。

據此，后續有望重啟限購的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環一線周邊城市將超過十個。

例如，鄭州樓市持續升溫，鄭州市房管局統計數據稱，8月份該市商品房銷售23471套(間)，同比上漲109.65%，銷售均價突破一萬元。8月該市新建商品住宅價格指數環比上漲5.6%，位居全國各大城市榜首，鄭州多數市民已難以承受高房價之重。

河南省委常委、鄭州市委書記馬懿近日表示，鄭州將加強房地產調控，優化商品房供給結構，穩控房價，促進房地產業健康平穩發展。

力度不及上一輪

中原地產首席市場分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購政策的時候，就認為一線城市和包括廈門、南京在內的十個左右二線城市不應該取消限購，因為這些城市的庫存本來就很小，土地供應嚴重不足。

這些城市的政策本來應該“一直高壓”，而不是去庫存的問題，但當時就是一刀切，把他們限購政策都放開了。“其實當時就可以預料到，他們放開后，再加上信貸這么松，這些城市房價必然會爆發的。”張大偉說。

他認為，即使是上一輪限購政策執行期間，不少城市的房價都經歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點城市重啟限購，力度尚不及上一輪，因此效果將大打折扣。

比如，上一輪的限購政策中，對外地戶籍買房，至少都有繳納一年社保的規定。但本輪杭州、南京、蘇州對非本市居民購買第一套房，都沒有社保繳納的要求，蘇州非本市居民，還可以購買二套房。而對本地戶籍，多數城市則未加以嚴格限制。

張大偉說，很多城市都是在房價已經差不多翻了一倍的情況下才重啟限購政策，時間點已經晚了，導致調控力度偏弱的主要原因在于，目前其他行業整體疲軟，因此宏觀經濟尚需要樓市作為支柱產業拉動，這也導致房地產調控不敢一次到位，因此各地在出臺政策的時候都是“擠牙膏、口號式”調控。

他表示，這一輪二線城市收緊樓市調控政策是因為市場開始恐慌，漲幅刷新歷史紀錄，而出現這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫存并未因城施策，在本來庫存就不多的城市執行了全面寬松政策，在資金潮影響下，市場出現了局部城市失控的現象。

“但目前的樓市調控依然沒有抓住本輪房價暴漲的根源。”張大偉說，現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌。“未來要么是降低資金潮，要么是增加優質資產，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策。”信貸不能只投入到房地產，要有政策約束讓信貸進入實體經濟，土地供應必須充足，才能給市場平穩的預期。

表1 8月份房價環比漲幅靠前的城市

表2 長三角五城土地市場情況

(數據來源：中原地產研究部)

來源：第一財經網