今年房貸利率不斷收緊，有購房人咨詢融360房貸君（fangdai123），自己是去年年底買的房子，但是今年才完成網簽，本來銀行說利率最低能到8.5折，可是趕上了新政策，利率統一到了9折一下子多出十幾萬利息，銀行這么做合理嗎？

其實包括這個網簽時間在內，有一些買房貸款方面的知識不太容易引起購房人注意，遇到問題了才后悔沒早知道。融360房貸君給大家總結了幾個買房冷知識，希望可以幫助你順利買房。

1、網簽時間決定是否受新政策限制

上面朋友咨詢的網簽時間，決定購房人是按照新政策執行還是按舊政策執行，商業貸款和公積金貸款都是如此。比如今年重慶住房公積金中心規定5月9日起執行認房又認貸的政策，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房貸款記錄的，再買房都不算首套。

舉個例子：

小李名下有一套住房，打算用公積金再買一套房子，在5月9前完成了網簽，因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優惠。

所以，正是因為他的網簽時間趕在了新政策之后才完成，只能按照新政策的9折利率執行，銀行這么做并沒有什么問題。需要注意的是，對于房貸利率調整，銀行也有一個反應的過程，比如今年北京房貸利率統一到9折，大的政策已經公布了，但是各家銀行需要總行下發文件正式通知后才會按照新的政策執行，因此有時候會出現，新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優惠的情況。

2、網簽價、成交價、二手房評估價、過戶指導價各不相同

網簽價、成交價（合同價）、評估價，雖然都是關于價格的標準，但是各自有著不同的職責。

網簽價：指的是房屋在當地住建委網站上備案和公示的價格，這個價格不能低于區域的最低過戶指導價（下邊會介紹過戶指導價），網簽價最高可以達到合同價的90%-95%。

成交價：就是買家實際支付給賣家的房款金額，也就是購房合同中寫明的房屋價格（合同價）。

二手房評估價：是指在二手房交易時，銀行請評估機構得出的房屋價格，出于風險的考慮一般評估價格比成交價格稍低些。評估價的高低決定購買房子的貸款額度的高低，商業貸款額度=評估價格X首付比例。

過戶指導價：過戶指導價是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。過戶指導價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。具體可以咨詢當地房管部門。

舉個簡單的例子就更明白了：

王先生看中一套海淀區一套房本面積60平方米，報價200萬滿五唯一的房子，最終成交價格為200萬（合同價），買家是全款購買的，根據國家規定，這套房子的最低繳稅和過戶價格是每平方米2萬元（過戶指導價格），最終這套房子在房屋管理局系統體現的價格是60×20000=120萬(網簽價)，最終也是按照120萬的價格去交稅費，滿五年唯一只交1%的契稅，最終契稅為120萬×1%=1.2萬

3、通過縮短貸款年限的方式提前還貸，需要重新簽購房合同

房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。

選擇縮短貸款年限的方式相對更能節省利息，但是弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個例子，貸款100萬，已經還了30萬，還剩70萬沒還，想申請提前還貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點城市 利率優惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現在變成9.5折甚至是基準利率。另外，銀行還會重新評估借款人的個人資質，有的貸款人在還款期間出現過征信問題，這樣會影響之后的還貸，沒準還會提高貸款利率呢！

4、父母以未成年子女名義買房也受政策限制

有人曾問過融360房貸君，家里父親名下有一套房子，未成年兒子名下無房，如果以兒子的名義買房能算首套房嗎？要知道評估首套房還是二套房是以家庭為單位的，子女還未成年，作為監護人，父母和孩子屬于一個家庭，父親名下有一套房子，即使用兒子的名義買房，也要算二套房。另外，銀行在審批貸款時會查未成年子女名下的房產情況，如果父母把名下房產過戶給未成年子女的方式，再以無房的名義買房同樣會被認定為二套房。

在買房的過程中，購房人要時刻保持懷疑的態度，多多了解購房、貸款知識，只有自己掌握了問題，才會降低遇到問題的可能性，買房不易，且行且珍惜。

來源：融360