記者 鄧依依

長租公寓正成為房企新的發力點。仿佛一夜之間，長租公寓在重慶四面開花。記者了解到，目前，龍湖、萬科、旭輝等一批實力開發商都選擇以自建團隊或合作的方式進入租賃市場領域，據統計，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領域。

究竟，為何當前房企紛紛搶灘布局長租公寓？它的盈利模式究竟怎樣？對此，記者進行了調查。

房企巨頭推出長租公寓

長租公寓又名白領公寓、單身合租公寓，是近年房地產市場的一個新興業態。通俗地說，就是將房屋進行裝修改造，配齊家具家電，然后再以單間、一室一廳、兩室一廳等形式出租給白領人士。租期最短要求半年。

最先在長租公寓領域試水的地產商當屬萬科，推出長租公寓品牌“萬科驛”。2015年11月8日，重慶首個長租公寓——萬科旗下的西九·萬科驛推出，據了解，目前“萬科驛”已經在重慶、廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安等多個城市落地，并計劃至2017年將實現15萬間萬科驛公寓。

而去年龍湖地產也宣布正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，力爭在三年內實現300處長租公寓。

租金方面，記者了解到，目前，長租公寓的租賃價格在城市中處于中等偏上水平。比周邊普通租賃住房要高出一些。如龍湖冠寓的戶型（面積）不同，租金也不同，總的來看，在2000元/月到3900元/月之間。而西九·萬科驛公寓的租金標準則在799元/月到1999元/月之間。

“長租模式”意欲何為？

長租公寓被不少房企列為2017年的首要創新業務。房企究竟意在何處？

“這或許也可以看作一些房企針對公寓產品的‘自救’。”在市場觀察人士看來，以重慶為例，在過去小戶型產品非常走俏，投資者和自住者都看重它的“低門檻”。

而隨著樓市調控加劇，信貸政策收緊，樓市中投資需求進一步被擠壓，而自住者由于換房成本攀高，他們越來越傾向于買房“一步到位”，比如當前熱銷的2.5房或3房。

一組數據也證明了這點。根據康聯機構數據顯示，80后選擇兩居的比例占到了大約70%；其次是三居，約占20%；單間配套的約10%。“80后購房在戶型方面傾向于兩居，小兩口一間臥室，父母朋友什么的來了還有一間作為客房。”

而對于90后而言，買房選擇的不僅是居所本身，更是對自己未來生活方式的“表態”。康聯數據顯示，2.5房是90后置業的主流，經濟稍寬裕就會想要一步到位。

租賃市場一塊“大蛋糕”

與此同時，如今市場上火熱的租賃需求也吸引諸多房企開始紛紛瞄準這個“大蛋糕”。

在2016年12月《租賃崛起》報告中，鏈家描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。2030年預計會超過4萬億元。而克而瑞數據也顯示，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從長租公寓本身來講，這是一個重資產行業，目前國內長租公寓尚處于初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢，單一盈利模式并不長遠。

就目前而言，1000~3000元/月租金產品是長租公寓主流，競爭核心仍在于從拿房到出房的存貨周轉速度，比拼的是不同公司的運營能力。

“進軍長租公寓的房企都抱有持久戰打算。”嚴躍進表示，從短期來看，長租公寓租賃業務與房產銷售業務可以產生聯動，共享客戶資源，進行聯合營銷，從而促進銷售項目的去化。如重慶西九萬科泊寓就是把公寓優先租給了重慶萬科西九項目二期的潛在購房者，租金可用于購買二期房子的抵用款；從長期看，趁早“攻城掠地”，占領市場份額。

專家聲音

長租公寓

盈利模式仍未成型

世聯行在2016年年報中顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。

在業內資深人士李晶看來，雖然租賃市場前景廣闊，但是目前長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

他算了一筆賬：在開發商100%自持商品住宅的情況下，企業能通過高效的供應滿足以買房代替租房的消費需求。但從企業自身運營角度來看，如果整個項目依靠租金回現的話，至少20年沒辦法實現現金流回正。

在新中地產總經理何偉堅看來，長租公寓這個業態在重慶可能并不好做，在北京、上海、深圳這樣的一線大城市可能相對來說市場更好一些。從目前的長租市場規模來說，相比傳統租賃市場還非常小，長租市場能否解決盈利模式問題、顛覆傳統租賃市場，未來究竟如何，還有待觀察。

來源：重慶商報