國家統(tǒng)計(jì)局日前公布了1-5月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出兩種趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：各種“增速”在下行。

商品房投資總額增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

趨勢(shì)二：東中西部的房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步分化。簡單說中西部開始迎頭趕上。

下圖是1-5月份的房地產(chǎn)銷售狀況。

下圖是1-4月份的房地產(chǎn)銷售狀況

對(duì)比可以明顯看出，中部地區(qū)商品房銷售增速擴(kuò)大，而西部地區(qū)商品房銷售增速則明顯加快。

造成這種情況的原因有很多，但總體上跟當(dāng)前的各地區(qū)商品房市場環(huán)境有直接關(guān)系。

融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為，一二線樓市未來會(huì)進(jìn)一步企穩(wěn)，甚至增速有可能轉(zhuǎn)負(fù)，這種情況可能會(huì)維持相當(dāng)長的時(shí)間。

一二線城市，特別是一線城市的房地產(chǎn)銷售面積，之所以會(huì)表現(xiàn)出增速停滯或者下滑，其實(shí)更重要的原因在于上游的土地，一線城市當(dāng)前已經(jīng)明確了下面這種思路：拋棄以往的攤大餅式發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而走集約化思路。也就是說大規(guī)模的供地基本上不會(huì)出現(xiàn)了，后續(xù)新建商品房主要是通過城市改造來獲取，而后面這種方式獲得土地難度更大，因?yàn)榈囟魏�，又有人口的安置的問題，現(xiàn)在搞這種玩法，很可能會(huì)導(dǎo)致商品房售價(jià)后續(xù)繼續(xù)漲。

一二線城市現(xiàn)有的這些資源，也被用于新建租房和自住型商品房，所以后續(xù)純商品房的銷售數(shù)據(jù)也不會(huì)有什么驚艷的表現(xiàn)。

但一二線城市的需求仍然存在，為了破除這一困境。一二線城市，特別是一線城市采取了非對(duì)稱式的供應(yīng)調(diào)節(jié)方案和需求調(diào)節(jié)方案。

所謂非對(duì)稱式，意思是以往那種有多少需要賣房子，我就蓋多少房子模式被舍棄，轉(zhuǎn)而將需求轉(zhuǎn)移至租房和自住型商品房上，租房相對(duì)低端，自住型商品房的申請(qǐng)門檻更高，基本上是為了留住年輕高素質(zhì)人口而準(zhǔn)備的。

總體來看，對(duì)待三類購房者，一二線城市采取了三種截然不同的策略：

如果你是剛需，那么你今后買房的可能性會(huì)降低不少，現(xiàn)在已經(jīng)很明顯的一種趨勢(shì)是將剛需轉(zhuǎn)移至租房和自住型商品房上。相對(duì)買商品房來說，這是一種更加低端的解決需求的方式。簡單說，如果你是剛需，我就只解決你住的問題，至于其他的需求，買不買房，你們自己去競爭，我不管。但剛需面臨的會(huì)是更加激烈的競爭，因?yàn)榈厣倭耍�房子少了，人沒有少。

如果你是改善，則盡可能將你的換房或二套房的需求盡可能延期，能延期多久就延期多久。對(duì)于改善人群，本身支付能力較強(qiáng)，他們是有能力換套更好的房子的，對(duì)于這類人策略就是盡可能讓他們?cè)诟械綋Q房風(fēng)險(xiǎn)而選擇觀望，即使不能，也應(yīng)該走“一套換一套”的方式，而不是持有一套再買一套的方式。

如果你是投資，沒有二話，這個(gè)市場不歡迎你，硬要闖進(jìn)來，結(jié)果就是關(guān)門打狗。

總結(jié)一下，一二線的思路是不關(guān)閉大門，但逐漸收窄，要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)就是嚴(yán)格掌握人口增量，進(jìn)而掌握因人口產(chǎn)生的增量置業(yè)需求。上面說了，供應(yīng)端基本上很難打開局面，所以未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)會(huì)執(zhí)行目前的“5限”策略，以時(shí)間換空間。

政策有其目的，但樓市也有其基本面。在融360房貸君（fangdai123）看來，樓市的基本面至少有這么幾點(diǎn)：

1、城鎮(zhèn)化仍然會(huì)繼續(xù)，而且主要為大城市化，這些大城市及周邊的小城市長期來看，是有優(yōu)勢(shì)的，至于其他的三四線城市長期來看，是留不住人的；

2、大城市的人均住房面積是夠的，但是對(duì)大城市來說，僅僅算人均住房面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)樗�是大城市，房子不僅是一堆鋼筋混凝土。

3、我們的商品房購房者受人口結(jié)構(gòu)，家庭結(jié)構(gòu)，倫理關(guān)系等因素影響，購房時(shí)間要比西方提前很多。20多歲買房的比比皆是，當(dāng)然資金可能是兩個(gè)家庭一塊湊的。這種現(xiàn)象還將長期維持。

4、愿意買房的仍然占大多數(shù)，選擇租房的往往是不得已而為之。

5、地價(jià)和房價(jià)的扭曲力，一定會(huì)釋放，成品比原材料還便宜，難以想象能長期維持下去。

基本面沒有問題，意味著雖然政策鼓勵(lì)租房，但很多人仍會(huì)硬著頭皮去買房。這個(gè)時(shí)候選擇買房的時(shí)機(jī)很重要，買房是瞬時(shí)行為，有房子則是長期行為，成本不得不考慮。

就好比現(xiàn)在，剛需買房并不合適，因?yàn)殂y行對(duì)剛需不友好，需要等一等。其實(shí)好的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，只不過還未出現(xiàn)質(zhì)變。請(qǐng)看下圖：

這張圖釋放的信號(hào)很明顯。

首先，這條消息的發(fā)布單位可不是銀行的主管部門，而是價(jià)監(jiān)局。說明，各家銀行已經(jīng)形成了類似“同盟”的關(guān)系，一致提高貸款利率，這是不被允許的。

其次，就是關(guān)于約定存款利率上限和首套房個(gè)貸利率折扣問題。這里信息量更大。大概意思是這段時(shí)間以來，銀行吸納存款成本的確比較高，但對(duì)于首套房仍然應(yīng)該給予照顧，貫徹“差別化信貸”的目標(biāo)。

第三，至于銀行存款成本提高的問題，其實(shí)還有更多的選擇，除了去花高價(jià)吸收存款，還可以依靠央行的廉價(jià)資金支持。

請(qǐng)注意這是16日的消息，新華社隨后于17日刊文稱：

這兩條消息，足以說明未來剛需在貸款方面會(huì)重新得到照顧。

還是那句話，樓市長期看基本面，但短期則因?yàn)檎�策的變化而變得�?fù)雜，掌握時(shí)機(jī)入市對(duì)于剛需來說很重要。

來源：融360