上周：一批熱門樓盤集中開盤，“日光盤”再現寧波樓市，沒搖到號買到房的市民無比失望，買到房的市民也感慨“3分鐘選一套房，什么都來不及了解”。事實上，買房前有幾個數據一定要吃透，比如“得房率”“容積率”(關于得房率，可詳見中國寧波網報道《同樣是138㎡的房子為何差距這么大? 寧波房產專家告訴你》)

容積率是什么？是大好還是小好呢？它會對樓盤帶來什么影響？一般情況下，不同樓盤的容積率應該為多少？帶著這些疑問，記者咨詢了相關業內專家。

什么是容積率？

容積率是指一個小區地上總建筑面積與用地面積的比率，它的計算公式為：容積率=建筑面積/用地面積。

舉個簡單例子，在不考慮其他因素的情況下，一塊10萬平方米的土地，如果開發商蓋了8萬平方米的房子(即建筑面積為8萬平方米)，那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬平方米的房子，那么容積率就是1；蓋了15萬平方米的房子，容積率就是1.5。

不難發現，通常情況下，容積率越高，該地塊的用地強度越大。也就是說，容積率越高，小區的建筑樓層就越高，容納的居民越多。同時，共用小區的公共設施、停車位等配套設施的居民就越多，小區會顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高，但往往售價也水漲船高。

對于購房者來說，住宅品質雖然不是和容積率呈線性關系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區的高居住品質。想象一下，一幢6層樓的住宅，一下子加高3倍，變成18層，人口也隨之增加3倍，明顯的感受是小區人流量增加、車輛增多、停車位緊張、電梯的使用強度也會大幅度增加。這也是一個樓盤容積率高低的意義所在。

容積率是由政府決定的 是國有土地使用權出讓合同的組成部分

容積率是怎么來的？根據2012年3月1日起實施的由住建部發布的《建設用地容積率管理辦法》規定，容積率計算規則由省(自治區)、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規范確定。例如，“以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門將依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。”

記者從市規劃局獲悉，寧波的住宅容積率可參考《寧波市城鄉規劃管理技術規定》(甬政發[2014]74號)。該技術規定指出，建筑容量應兼顧社區、環境和經濟效益，與用地性質、功能相適應，且滿足交通、安全、人防、環衛等相關配套要求。新建、擴建、改建的居住用地建設項目，建筑容量的參考值為：一般區域，基準容積率區間為1.0-2.5，建筑密度≤35%；歷史文化街區及歷史風貌區，基準容積率要求≤1.2；城市濱水基準容積區間為1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建設區，基準容積率區間≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。市規劃局相關工作人員介紹，具體的容積率指標在用地管理階段應按照批準的控制性詳細規劃要求執行，在控制性詳細規劃未明確的情況下，可參照使用。參考值規定了容積率的最高限制，意味著實際情況下是不能超過這個最高限制。容積率一旦確定，就不能輕易改變，由于一塊土地在出讓之前就已經確定了容積率，因此在項目驗收時容積率是不能突破這個指標的。

容積率在一定程度上決定樓盤品質 但不能作為唯一評價指標

那么，我市的各大樓盤容積率都是怎么樣的？記者查看了我市的幾大在售樓盤的容積率情況。位于東錢湖旅游度假區一獨棟別墅樓盤的容積率為0.38，均價4萬/平方米；位于東部新城的興寧路上的一樓盤，容積率為1.6，均價35000元/平方米；位于滄海路的某純洋房樓盤，容積率為1.8，均價30000萬/平方米；鄞州區滄海路上的一樓盤，容積率為2.2，均價22000元/平方米；位于江北寧鎮公路上的一樓盤，容積率為2.7，均價為16000元/平方米。

有業內人士指出，一般情況下，獨棟別墅樓盤容積率在0.5-0.8之間，多層、洋房樓盤容積率在1-1.5之間，小高層樓盤容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數在4以上。從中可以看出，以純洋房、洋房為主的樓盤，容積率相對較低，小高層和高層樓盤的容積率較高。

但是如果有市民將容積率作為評價樓盤好壞的唯一指標那就錯了。“容積率可作為影響樓盤品質的因素，但容積率并不能與樓盤品質直接掛鉤。”寧波百隆房產總經理謝耀生說，“國內外有不少頂尖豪宅，都是高容積率項目。選房時，市民可以多關注容積率、得房率、綠化率、樓間距等具體指標，綜合各方面因素考慮。”寧波晚報記者周科娜

來源：鳳凰房產綜合