銷售數(shù)據(jù)是房企規(guī)模的體現(xiàn)，對外代表著面子，對內(nèi)則意味著周轉(zhuǎn)去化的能力。近日，房企逐漸公布7月銷售業(yè)績，除少量房企繼續(xù)保持增長勢頭外，多家房企遭遇銷售的滑鐵盧。

穆迪分析師黃哲指出，嚴(yán)格的調(diào)控措施將影響下半年住宅銷量，并導(dǎo)致銷售增速放緩，預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。這吻合是業(yè)內(nèi)對下半年行情的普遍判斷。

部分企業(yè)下滑近40%

近期，萬科、恒大、富力、綠城、旭輝等上市房企公布7月銷售業(yè)績，盡管同比上漲幅度明顯，環(huán)比卻全部出現(xiàn)下跌。萬科和恒大的銷售額跌幅均超過27%。

8月4日晚，金地公告，7月公司的銷售面積為42.8萬平方米，環(huán)比6月份的銷售面積89.8萬平方米下滑了52.3%;7月銷售金額為79億元，環(huán)比6月的銷售金額185.9億元下滑57.5%。

融創(chuàng)也是自8月4日晚發(fā)布公告。據(jù)公告信息，融創(chuàng)7月的銷售面積是127.6萬平方米，銷售金額是220.5億元。盡管銷售金額同比去年增長144%，但是相比6月的銷售情況，依然下滑了22.7%。

雅居樂在8月4日晚發(fā)布的營運(yùn)數(shù)據(jù)也顯示，公司在7月份的銷售金額是46.6億元，銷售面積是43.1萬平方米;而公司在6月的銷售金額是79.3億元，銷售面積為66.6萬平方米。相比6月，公司7月的銷售金額和面積，分別環(huán)比下滑41.2%和35.3%。

同日，遠(yuǎn)洋發(fā)布7月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，其銷售金額為約人民幣39.1億元，環(huán)比6月下降53.7%，比去年同期上升10%;銷售面積為約20.26萬平方米，環(huán)比下降63.68%，比去年同期上升2%。

首創(chuàng)置業(yè)在8月4日宣布，7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積9.5萬平方米，銷售金額為20.6億元;而公司在6月的銷售面積為23.9萬平方米，銷售金額為56億元。同比6月，首創(chuàng)置業(yè)在7月的銷售金額環(huán)比下滑63.2%，銷售面積環(huán)比下滑60.25%。

萬科日前公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，相比6月，7月不管是銷售面積還是銷售金額都在下跌。7月，萬科的銷售面積為249.1萬平方米，但6月的銷售面積為348.4萬平方米;7月萬科的銷售金額為355.6億元，而6月為491.3億元。

據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，7月房企整體銷售業(yè)績普遍下滑，TOP3的房企7月單月業(yè)績下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企業(yè)績下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企業(yè)績下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企業(yè)績下滑幅度是41.1%。TOP100房企整體銷售下滑39.1%。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，受調(diào)控政策影響，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應(yīng)的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。

今年3月以來，熱點(diǎn)城市出臺新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購、限價(jià)、限貸、限售等。截至目前，超過50個(gè)城市正在承受調(diào)控重壓，幾乎覆蓋了全部熱點(diǎn)區(qū)域。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前政策還處于釋放階段，其效果會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

也有分析人士指出，7月業(yè)績的下滑也與6月業(yè)績較高有關(guān)。為沖擊半年業(yè)績，很多房企在6月集中出貨，使得當(dāng)月的銷售額創(chuàng)下新高。以恒大為例，其6月的銷售額達(dá)到611.2億元，比前5月的平均銷售水平上漲超過六成。

不過，上半年的房企業(yè)績普漲后，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，下半年的行情將不如上半年，調(diào)控對房企銷售的影響也將會(huì)加深。

去化、走量，將成為下半年房企運(yùn)營的關(guān)鍵詞。在深圳，已有房企產(chǎn)品開始降價(jià)，近日，一家本地房企在深圳郊區(qū)坪山推出多套特價(jià)房銷售，價(jià)格比周邊同類產(chǎn)品便宜數(shù)千至萬元。

下半年房企需小心過河

雖然已經(jīng)進(jìn)入下半年，對于房企來說，來自監(jiān)管層面的壓力并未有絲毫放松。

7月5日，中國人民銀行發(fā)布2016年年報(bào)，周小川行長在致辭中提及，2017年將堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置。

7月24日召開的中央政治局會(huì)議亦提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

這也就意味著，對于房地產(chǎn)市場和房企而言，下半年來自金融方面的監(jiān)管和去桿杠方面的監(jiān)管將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，部分高桿杠資金鏈緊張企業(yè)或?qū)⒂瓉泶罂肌?/p>

另一方面，近期關(guān)于租房政策則接連發(fā)布。

7月18日，廣州出臺“租售同權(quán)”文件。

7月20日，九部委聯(lián)合出臺“加快發(fā)展租賃市場的通知”，并圈定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、鄭州等12個(gè)城市為住宅租賃試點(diǎn)。

7月24日，上海以幾乎是“白送”（低于6000）的價(jià)格轉(zhuǎn)讓兩塊“租賃用地”給區(qū)屬國企。

7月26日，住建部負(fù)責(zé)人透露，政府將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范租賃市場。

7月27日，杭州新聞媒體披露，今年內(nèi)杭州“政府住房租賃交易服務(wù)平臺”。

種種聲音或都預(yù)示房企，下半年或需謹(jǐn)慎小心，方能安全渡河。

新模式！企業(yè)經(jīng)營需“換腦”

自2016年底，中央層面強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的“，并主張綜合運(yùn)用金融4、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制以來，相關(guān)配套機(jī)制快速出臺，其中，鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展成為長效機(jī)制中的重要一環(huán)。

7月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，以土地政策、金融政策、運(yùn)營政策、企業(yè)轉(zhuǎn)型政策等舉措支持租賃市場發(fā)展，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)，通過實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

下表為各城市積極出臺政策，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場 

在新的政策邏輯下，已有越來越多的房企開始布局長租公寓，加快搶占市場先機(jī)，如萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”和旭輝的“領(lǐng)寓”等，這些企業(yè)的租賃業(yè)務(wù)布局正快速實(shí)現(xiàn)全國化，并在經(jīng)營中逐步增強(qiáng)項(xiàng)目后期的運(yùn)營管理能力以及資本運(yùn)作能力，為公司未來成長打下良好根基。

當(dāng)前，相比于住宅開發(fā)與銷售，租賃業(yè)務(wù)的收益率并不高，這也推動(dòng)企業(yè)探索資產(chǎn)證券化等相關(guān)變現(xiàn)渠道。而隨著相關(guān)政策的放開，租賃市場的快速發(fā)展，企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)上的探索也將逐步進(jìn)入收獲期。

來源：Wind資訊，綜合億翰智庫、第一財(cái)經(jīng)、天津地產(chǎn)、央廣網(wǎng)等

來源：地產(chǎn)情報(bào)