在嚴查消費貸、限購又限價的嚴厲調控下，中國樓市進入寒冬。

三部委在近日召開座談會，明確強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

對于未來樓市的發展方向，申銀萬國分析師王勝在2018年房地產行業投資策略中指出，房地產長效機制的建立將促進人口向核心城市集聚：

包括租購并舉、保障房體系、房地產投資信托基金（REITs）在內的房地產長效機制，將促進中國市場（土地、勞動力、資本）的統一，由人口紅利轉為制度紅利。

申銀萬國還預測，本輪周期受因城施策、定向調控影響，預計2018年銷售增速為0%，投資增速為4%。

人口向核心城市遷移，核心城市房價有長期支撐

申銀萬國指出，房地產行業長期看的是人口與城鎮化、土地供給與制度改革。

1）一方面，我國人口出生率將于2020年開始迅速下降；另一方面，相比于發達國家，我國城鎮化進度仍有十年的發展空間，于2030年步入后期。

未來十年，人口流動會加速并向城市圈集聚：全球經濟復蘇帶動出口，東部經濟向好；中西部由政策驅動，一帶一路投資；租售同權破除戶籍制度隔閡。

圖片來自：申銀萬國

2）但是目前土地供給與人口增速之間存在不平衡。

一二線城市的常住人口增幅高于建設用地增幅，一線城市住宅市場持續供不應求。

圖片來自：申銀萬國

申銀萬國認為，隨著經濟活動和人口向核心城市聚集，一二線城市建設用地和土地供應面積增加是大趨勢，但核心城市房價會長期有上漲支撐。

房地產長效機制有助于長期供需平衡

房地產長效機制主要包括發展租賃市場、構建保障房體系、土地改革、房地產投資信托基金（REITs）、以及房產稅改革。

申銀萬國指出，租購并舉將降低人口流動的門檻。

目前我國租賃市場尚不發達，租賃人口占比和出租房屋占比與發達國家差距較大，流動人口集中的一線城市也與國際有較大差距。

不過申銀萬國預計，一二線租賃市場將高速發展：我國14個熱點城市2015年時市場規模8344億元，預測到2020時將達13766億元，年均復合增長率10.5%。

圖片來自：申銀萬國

此外，保障房建設也將進一步促進人口流動。申銀萬國提到，國際比較下共有產權房定價和退出機制更靈活：

新加坡租屋模式，是由新加坡建屋發展局（HDB）建造大量租屋并以低廉的價格投放市場。目前新房市場90%以上都有HDB提供的租屋構成，租屋價格也由HDB直接制定。

香港公租房模式，則是公私兩手抓的二元住房體系。一方面是價格低、供不應求、退出機制完善的的公屋，另一方面是售價高昂、政府依賴土地收入的私宅。

除了租購并舉以及保障房體系，房地產投資信托基金（REITs）將利好優質房企。

今年10月下旬，保利地產聯合中聯基金推出的這一總規模50億元的REITS獲批，成為中國首單獲批通過的租賃住房REITs，預示住房租賃市場進一步發展，開始與金融市場銜接。

申銀萬國指出，（REITs）促進市場化資本定價，同時降低行業風險偏好。

來源：華爾街見聞網