2017年樓市，有兩個明顯特征：

其一是城市分化明顯，在商品房市場上，三四線漸火，而一二線啞火。在火的三四線城市中，也主要表現為城市群周邊的小城市，大多數的小城仍然沒動靜，不少還繼續給補貼賣房；

其二是土地市場，土地市場雖然不如2016年那般，但仍然很搶手，房企買地花的錢仍然在以相當的比例上升。

這里就有問題了，商品房市場通過“四限”被摁在地板上動彈不得，但土地卻仍然在按既定步調往上走，成本在漲，價格卻不能漲，這還能玩？

房企仍然敢于繼續以較高溢價率拿地，但他們也不是傻子，現在搞錢都不容易，買地之前他們都會仔細考察當地的人口流入狀況、產業潛力以及基礎設施配套，這是長遠的考慮。短期他們還會考察當地房子的庫存量，有沒有很大的增加供應的能力。

而購房者呢，也不傻，現在還不一定是剛需的舞臺，熱門城市成交量急凍，說明剛需和投資都趴窩了，而三四線漸火，卻不是剛需推動的。分析3月份70個大中城市的數據，你會發現，環比靠前的大多數都是小城市，而且主要是大城市和區域中心城市周邊的小城市。

而且這些城市環比和同比的差距很小，說明它們是今年才開始啟動的，更說明它們是被外來資金推動的。

問題不少，解決起來也很麻煩。

近期，房地產專家顧云昌就曾明確表示，目前針對房地產，能夠做的仍然是短期手段，為了確保平穩，只能24小時緊盯，發現一個新苗頭打掉一個新苗頭。

至于真正的終極大招，長效機制復合療法還得5-10年時間。為什么要這么長的時間，原因也是牽扯到各方，如何平衡實在很麻煩。更關鍵的是，長效機制生效后，地方的收入能否繼續保持一貫的上升趨勢，這個很關鍵，否則長效機制就是失敗的，沒有意義。

圍繞著地方收入，長效機制會在稅收、土地出讓、金融、市場主體等方面開展詳細的論證，所以顧昌運樂觀預計是5-10年。

雖然這個機制短期內難以實現，但隨著不動產統一登記的在明年投入運行，各方面應該都會加快布局。

特別是地方的收入，這一塊現在壓力挺大的，他們有這個動力去加快推動這個事。在長效機制中，我個人認為地方的收入來源有兩大塊：分別是房產稅和遺產稅。

現在人均住房面積已經超過了31平米，房地產市場正在快速向存量房市場轉變。如何向存量房市場要收

入，當然是持有環節的房產稅和遺產稅。房子多了，存手里要交錢，長輩的房子給晚輩也得要交錢。

需要注意的是，一旦這兩個被推出，那就意味著樓市的好日子到頭，也意味著新的增長模式形成。因為只有經濟動力切換完成才能向存量房要收入。樓市的作用沒有那么大了，可以開始一茬茬地割韭菜了。

這個時間點可能就是5-10年后，長效機制生效之時。到那個時候，除了部分地段優勢逆天的房子之外，大部分房子的資產配置意義都不大了。

來源：金融深度