樓市最強調控開始全面落地實施了！

2017年8月底，國土資源部、住房城鄉建設部聯合印發文件，確定的第一批13個開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。當時落實的只有北京、上海兩城。

近日，官方批復，另外11個也將正式啟動，這標志著13個試點城市，全面進入實施階段。

壹

樓市最強調控，落地11城

今天（1月26日），國土部官網公布了一份1月16日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合批復的《意見》，指出同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

《意見》提出核心內容如下：

1、試點城市要把握正確方向。嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營等各環節監管落到實處；健全合同履約監管機制，切實維護好村鎮集體組織、農民、企業和承租人等相關主體的合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃；鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務。

2、試點城市要統籌規劃城市、鄉鎮建設用地和空間布局。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現與周邊地區公共服務均等化。規范集體建設用地建設租賃住房的審批和監管程序。加強政策宣

傳和輿論引導，發展規范有序的住房租賃市場，形成可復制、可推廣的制度成果。

3、試點城市不得隨意改變試點實施方案內容，省國土資源、住房和城鄉建設主管部門要加強對試點實施方案實施工作的指導和監督。國土資源部、住房和城鄉建設部將適時開展調研、督導。

文件還公布了沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都各城市的具體實施方案，感興趣者，可以點擊本文左下角“閱讀原文”下載附件查看。

貳

對樓市影響幾何

集體建設用地建設租賃住房，對樓市有什么影響？要了解這個問題，我們必須要清楚什么是集體建設用地。

根據中國現行的土地制度是：城市土地歸國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

但城市的集體建設用地不只是在郊區，核心區也有。這些土地是城市在規劃和建設當中由于一些特殊的原因遺留下的。

一般情況下，集體土地只有經過國家征地程序，將土地的屬性轉變為國有用地后，才可以開發建設，建設的房子才能上市交易。若無國家征地程序，農民私自在這些土地上建房，就無法獲得有效權益，無法入市交易，這類房子稱為小產權房。

深圳當年就是如此，城市里的農民發現自己坐擁的土地價值后，不愿讓政府低價征收，加班加點地紛紛建起了自己的房子，這就是響徹全國的城中村。深圳也因此無集體用地可用，所以13個試點城市當中沒有列入深圳。

換句話說，集體建設用地建房這條路，深圳早就走過，只是當時沒有政府文件允許，所以無法上市交易，轉而成了天然的廉租房。而現在，13個城市獲得了政府文件許可，可以在集體建設用地上建設租房，對于樓市影響較大。

集體建設用地將租賃住房，是對國家“租售并舉”制度的補充，對北京、上海、廣州、成都、杭州、武漢、南京、鄭

州、廈門等13個城市的租金會有一定平抑作用，但不會導致其下行。理由有二：

1、所選擇的13個試點城市中，大多數都是人口規模和流量非常大的城市，這些城市的人口還在不斷增加，雖然租賃住房得到了補充，但增速很難快過人口增速。

廣州、杭州、南京等城市每年人口都有幾十萬的增量，租賃住房幾年才供應幾十萬套。

佛山、肇慶也列入試點，是代表了三四線城市，為這兩類城市探索租賃制度。

2、集體建設用地上建起來的租賃住房成本低，未來的租金相比于市場可能會相對低一些，對于租金也有一定的牽制作用。

叁

住宅價格會下行嗎

很多人以為這個政策落地，對于樓市是個大利空，其實是一種誤讀。

集體建設用地獲批建設租賃住房，對住宅的價格，有一定的牽制作用，卻無法改變其慢漲趨勢。理由有三：

1、文件規定集體土體上建設的是租賃住房，而非商品房，也就是說，政府只同意官方與村民合伙建設租賃住房，用來租賃而不是用來交易買賣。

政府目前還不會允許集體土地可進入拍賣市場，因為一旦開了這個口子，相當于宣布小產權房合法化了，政府目前還不會讓小產權房“轉正”。

在廣州的發布的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》中就明確提出，堅決防止出現新的“小產權房”，確保試點工作有序可控。

2、正因為集體土體尚無法入市，所以對現有的商品房土地供應體系沖擊不大，政府也不會允許其沖擊商品房市場，因為土地仍是中央政府和多數地方政府的命根子。

2016年數據顯示，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同期全國財政總收入15.9萬億元，再加上與房地產相關的各種稅收，占財政總收入的1/3左右。

3、集體建設用地建設的租賃住房，由于成本低，租金可能相對較低，一定程度上可以轉移或者延遲一些消費者的購房需求，但卻很難消弭。

此外，這些試點城市，大多的人口增量都非常好，購房需求每年都在增加，租賃住房無法滿足購房需求，而地方政府的推地模式是根據常住人口而定，而非實際管控人口。

土地供應增速總是無法跟上人口增速，所以即便是杭州、武漢、南京、成都這類面積超大的城市，房價也同樣在上漲。

最后我們要明確一點，政府推行“租售并舉”制度的目的，也同樣是為了牽制房價，讓它的增速慢下來。

有人說，政府應該趕快出臺房地產稅，打壓房價。且不說房地產稅未來很長一段時間里都很難出臺，即使房出臺了，對房價也不會構成太大利空。

看看國際上的一些案列就明白了，中國香港、倫敦、美國都是開征了房地產稅的地區，可結果呢？香港、倫敦房價位列全球前兩名，美國2017年的房價再次創下歷史新高。

來源：金融深度