2014年樓市低迷持續了9個月之久,到10月份才有回暖跡象,但一線城市的土地價格不降反升。

 中原地產統計顯示,截至11月18日,一線城市宅地出讓金歷史性地突破了3000億,單價也高達11892元每平米,環比2013年的7571元上漲57%。

 一線城市地價上漲的背后,首先是房企為規避投資風險扎堆一線城市購地,導致“物以稀為貴”;其次,上述單價的上漲是一個結構性的上漲,即四大一線城市出讓的土地中很多均為核心區域優質地塊,從而拉高了單價。

 一線城市地價的反常表現,是當下房地產市場分化加劇的縮影。但CRIC研究中心人士提醒,一線城市也并非“安全島”,單價、溢價率太高的土地,還是謹慎為好。

 一線地價上漲背后

 盡管2014年樓市成交下滑,但一線城市土地市場整體而言依然維持高熱度,競爭依然激烈。

 但是從時間上來看,21世紀經濟報道記者梳理發現,一季度是今年房企在一線城市拿地的一個高峰,創造了很多個地王。此后二、三季度逐漸低迷;央行930新政后,10、11月份開始回暖。10月一線城市土地成交額,創造春節后最高,疊加本地塊,11月截至18日,一線城市成交土地額已經達到了795.14億,僅次于之前的歷史記錄2014年1月。

 11月10日,廣州一次性出讓8幅建設用地,成交金額總計約157億元,創造該市今年單日土地出讓收入新高。在這波土地出讓中,龍湖、金融街等外地房企紛紛進駐廣州。

 11月17日,董家渡地塊以248.5億被中民投摘得,創造了上海總價新地王。據CRIC監測的30個重點房企拿地數據,回歸一線城市的意愿仍然非常強烈。今年前10個月重點房企在一線城市共拿地91幅,占總拿地量的18%,較去年全年增加2個百分點;在一線城市拿地的總建筑面積約1560萬平方米,占總量的14%,較去年繼續增長4個百分點;30家重點房企拿地金額比重上漲幅度最大,前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元,超過去年全年的2400億元,耗資占比上升20個百分點,達53%,占到全國拿地資金的半數以上。

 中原地產市場研究部統計數據顯示:截至11月18日,北京、上海、廣州、深圳,四城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄。不僅提前突破2013年創造的歷史紀錄。3037.9億也是歷史首次突破3000億大關,全年將有望突破3500億。

 從所有土地看,一線城市截至目前已經成交總土地金額高達4519億,全年也必然將突破2013年創造的5245億的歷史紀錄。

 從樓面價看,2014年截至11月18日,成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元每平米,環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。

 中原地產首席分析師張大偉指出,地價上漲的原因是結構性的,主要是因為上半年冒出的地王太多了。

 21世紀經濟報道記者查詢發現,今年截至目前,一線城市僅出讓553幅土地,規劃建筑面積為540萬平方米;而2013年全年出讓土地1056幅,規劃建筑面積為964萬平方米。

 張大偉說,土地供應量在明顯減少,房企又不敢在三四線拿地,一二線的競爭就更激烈了,從而導致樓面地價顯著上漲。

 城市之間分化加劇

 11月2日,國土資源部發布了2014年前三季度的主要統計數據,就地價而言,截至三季度末,全國105個主要監測城市中,綜合地價3458元/平方米,同比增長6.4%;商業地價6527元/平方米,同比增長6.1%,而今年上半年的同比增幅為7.5%,增長幅度收窄1.4個百分點;住宅地價5236元/平方米,同比增長7.0%,相較于今年上半年9.1%的增速,增速放緩2.1個百分點。整體來看,各類地價同比、環比增速均在持續放緩。

 由以上數據來看,全國土地價格與一線城市土地價格形成了強烈反差。CRIC研究中心楊科偉認為,今年以來諸多二、三、四線城市庫存壓力凸顯,房企為規避風險蜂擁至一線城市拿地,使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。

 分化的市場中,一線城市及部分二線熱點城市得益于需求旺盛、土地稀缺等優勢,房企競爭者眾多,溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市高溢價地塊頻出,上海張江地塊溢價率高達93%,深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%,廈門海滄區“孿生地塊”分別溢價80%和66%。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

 從2014年1-10月份的土地出讓金來看,一線城市中北京表現最為優異,前10個月的累積出讓金達1781.44億元,已逼近2013年1821.8億元的年度紀錄,若延續現今形勢,預計今年或可突破2000億元。

 CRIC研究中心楊科偉認為,上海前10個月土地出讓則表現較差,累積1054.24億元,同比下降近4成,但預計年底前還將有數幅“重量級”地塊陸續上市,全年土地出讓金追平去年可期。

 中房信集團數據顯示,上半年,在47個三四線城市中,只有9個城市成交較去年同期有增長,絕大多數城市成交是較去年同期下跌的。其中,包頭、肇慶、揚州等城市銷售面積下滑超過四成,茂名和龍巖的成交跌幅更是在60%附近。這些城市的土地出讓市場也是同樣低迷的狀態。

 下跌動力減弱

 上海易居房地產研究院11月17日發布報告指出,10月份,一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%,同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高后,10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。

 10月份,一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米,成交面積為328萬平方米,呈現出供小于求的市場關系。自2月份以來,一線城市每個月均呈現供大于求的特征,這加劇了庫存積壓的矛盾。但10月份的供求關系發生了改變。

 易居研究員嚴躍進表示,一線城市今年放松限購的可能性不大,但是,隨著信貸政策的放松,改善型需求的入市門檻在降低,加快了市場復蘇。

 嚴躍進指出,近期一些提振樓市的做法還在持續。如上海調整了普通商品住宅標準,將使得更多房源納入到這一體系中,進而鼓勵各類購房者積極入市;另有消息顯示,國稅總局正在調研樓市,二手房營業稅在年底也有可能進行調整。

 嚴躍進說,市場行情轉好,利好一線城市的庫存壓力釋放,也使得房價下跌的壓力減少。

 張大偉判斷,因為地價的上漲,再加上供應短缺的話,一線城市明后年房價存在大幅上漲的可能性。

 但楊科偉認為,對一線城市也不能太樂觀。在今年以來的市場調整中,一線城市需求萎縮程度是所有城市中最高的,復蘇也是最為緩慢的,使得一線城市商品住宅庫存正大幅走高,消化周期也在持續拉長,去化風險逐步加大。

 按照現在的節奏,房企一時間集中拿地,未來供應勢必也將集中釋放,屆時競爭激烈,利潤空間不如預期可觀不可避免,地王的結果令人堪憂。

 他分析,如果放在一個比較長的時間緯度來看,隨著城鎮化率的逐步放緩,區域經濟發展使得一線城市的人口吸附力將日益減弱,加之北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經開始全面超過新房成交量,未來一線城市市場需求容量增長將不會復制過去十年的走勢,一線城市新房市場供需將逐漸趨于平衡。（21世紀經濟報道）