你以為房地產(chǎn)“黃金時代”結束了？在前日舉辦的第六屆中國地產(chǎn)年會深圳站上，經(jīng)濟學專家們表示：下一個十年才是真正黃金時代！現(xiàn)在只是剛剛開頭而已。

只是，上一個“買房子就能賺錢的黃金時代”真的已過去了。對于這一點，參加第六屆中國地產(chǎn)年會的著名經(jīng)濟學家、住建部原政策研究中心主任陳淮，新華指數(shù)公司首席經(jīng)濟學家、上海交通大學海外學院金融研究所所長金巖石以及多部委專家央企戰(zhàn)略顧問、華東師范大學房地產(chǎn)系主任華偉三位重量級經(jīng)濟學專家無一否認。那么，下一個“新黃金時代”又是如何的呢？

“走到了市場說了算的時代”

諸如一系列“今年8月部分城市松綁限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實際是政策的“侍機而退”，即政策選擇了對的時機推出房地產(chǎn)市場，因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已有了新常態(tài)—“政策主導影響市場轉變?yōu)槭袌鰴C制顯現(xiàn)，令真正的黃金十年才剛剛開頭—走到了市場說了算的時代。”陳淮指出，這個新黃金十年是發(fā)展的十年，同時又是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年。華偉也認為，未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展會比以前更加給力。2013年開始，政府樹立以市場為導向的新的市場經(jīng)濟體制，但因歷史原因，市場經(jīng)濟的起點處于“負起點”。

對此，金巖石稍顯“悲觀”地指出：“從現(xiàn)在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少了”。房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌，未來能活下來的開發(fā)商，有三個層次的標準：一是要被金融市場接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面能活九個，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面最多活一個；二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開發(fā)商的產(chǎn)品具有三個特征高端、大盤，全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣房子的同時賣現(xiàn)金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務，但必須具有全球化的視野，這才能在有機會、有夢想的中國，獲得發(fā)達國家過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。

“城市九死一生”？選對城市很重要

同時，專家也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國來談房價走勢已沒有意義，“城市”對于房價的影響至關重要。在未來，必定會出現(xiàn)某些城市房價繼續(xù)上漲，某些城市會下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。中國在城市化完成的2025-2030年，中國85%的區(qū)域會變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房價會一文不值。而在人口集聚的17個城市，這些城市的中心區(qū)域房價將繼續(xù)上漲，漲到你目瞪口呆。至于如何得出這17個城市，金巖石引用了相關機構的結論，2012年中國企業(yè)平均年薪在6萬以上的只有8個城市，隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在這張圖二線城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就看到17個城市。未來房價上漲的城市鎖定在這17個城市當中，而且是這17個城市的中心區(qū)。

而陳淮也給出了“選城市”的標準，提醒開發(fā)商在發(fā)展策略上更需要關注到城市的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結構。在根據(jù)十八屆三中全會明確提出“要特別發(fā)展中等城市。”以及近期國務院又新出臺的小、中、大、特大等級以及核心城市的劃分人口數(shù)量標準，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴控城市。而100萬到500萬人口其中相當一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場，人口聚集的核心地方。

值得注意的是，不能簡單以一、二、三線城市劃分來對號入座，100萬人口城市有很大的發(fā)展空間，500萬人口的城市不一定有機會，因為產(chǎn)業(yè)結構不一樣，直接影響城市發(fā)展的未來。

(南方都市報)