| 住建部透露“棚改不停”真相 未來給錢還是給房？ |
如果叫停棚改，嚴重依賴棚改的三四線城市房價將失去支撐，出現大幅波動。同時加劇市場的恐慌情緒。 來源:鳳凰網財經(ID:finance_ifeng)鳳凰網財經綜合證券時報、21世紀經濟報道、每日經濟新聞、北京商報、Wind資訊、中國基金報等 昨天，住建部召開媒體吹風會對備受關注的棚改政策進行了官方詳細解讀。時隔整整17天，住建部終于正式打破“棚改一刀切”的傳言。 6月25日，市場上有傳聞稱國開行總行要回收全部棚改項目貸款合同簽訂審批權，全國一刀切，棚改將被全面叫停。傳聞一出就被鬧得沸沸揚揚，內地和香港地產股股價應聲而落，市場上還出現了多個不同版本的國開行官方回應。27日，國開行在官網發布澄清聲明，表示未授權任何人員代表國開行發表棚改事宜言論。期間雖然官方對棚改政策如何調整一直未有新的發聲，但公眾對棚改話題的討論卻一直沒有停止。 關注的焦點無外乎是這幾個方面：棚改會不會停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調整后對房價有沒有影響。以下是住建部對這些問題的權威回復： 01 首先 棚改不會停 ！ 昨天的吹風會上住建部首先強調，黨中央、國務院高度重視棚戶區改造工作。這句話的意思就是棚改是不會停的，要繼續推進。至于為何不能停，住建部列了以下幾個原因：
對于中央而言，棚改是項民生工程，從住建部昨天發布的棚改四項重點工作計劃里也看到了，未來政府仍要加快建設續建項目，加大棚改配套基礎設施建設力度，讓更多困難群眾早日出棚進樓。改善民生是肯定不能停的。 很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認為棚改是近幾年樓市關鍵支撐因素之一，特別是對于三四線城市而言。其人為創造了居民的住房需求，造成需求端爆發，帶來三四線城市庫存結構難得的緩解，而隨之帶來的問題是房價過熱。 最近媒體經常報道各地搶房的現象，什么比你有錢的千萬富豪還在排隊買房、某樓盤開盤幾乎擾動全城、某市民為買房排隊四小時中暑倒地……這些消息一方面反映了目前很多人對房子“買到即賺到”的心理預期，一方面也反映了人們對住房庫存不足的擔心和焦慮。 如果叫停棚改，嚴重依賴棚改的三四線城市房價將失去支撐，出現大幅波動。同時加劇市場的恐慌情緒。 02 其次 未來棚改安置還會給錢 但會因地制宜 “因地制宜”這四個字怎么理解？住建部的解釋是商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。 其實最近幾年棚改貨幣安置一直備受垢病。其在推高房價的同時也造就了一批手持大量現金的“拆二代”。同時，貨幣化安置還會增加地方政府的隱性債務。國海證券研究所固定收益分析師張亮指出，自2014年創設PSL后，國家開發銀行受鼓勵大力提升棚改專項貸款，年新增棚改專項貸款占國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環上可能面臨斷裂。 但需要看到，棚改貨幣化安置能快速盤活地方房地產市場，幫助房地產去庫存化，并且產生巨大的財富效應，促進地方經濟發展，帶動三四線城市GDP的高速增長。從這些年的數據來看而言，實物安置生效速度慢，效果也不明顯。 未來長期貨幣化安置的審批將越來越嚴格 住建部強調，2016年以來針對部分庫存不多地區貨幣化安置比例仍高的問題，已經采取了明確措施，包括開會督促其調整棚改安置政策，要求其控制棚改貨幣化安置比例，對該類地區仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，國開行、農行棚改專項貸款不予支持。 03最后 住建部此次對棚改政策的定調有啥影響？ 樓市：棚改貨幣化收緊對房地產投資影響有限 興業證券固收團隊認為，無論從棚改開工規模，還是貨幣化安置意愿來看，棚改對地產的拉動中樞下行較為明確。中西部地區銷售可能逐漸“筑頂”。本輪中西部與東部地區銷售分化持續時間較長，隨著棚改貨幣化力度下降和政策調控趨嚴，中西部銷售或逐漸“筑頂”。
中信證券認為，如果貨幣化安置比例降低，前期極大推高房地產銷售的動能將難以為繼，對房地產的推動作用將減弱。此外，貨幣化安置對消費的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步回歸中性。
華創債券屈慶表示，過去三年貨幣安置化比例不斷提高，2018年將逐步下降則在預料之中。對于2018-2020年，住建部規劃棚改數量為1500萬套，其中18年為580萬套，19和20年各460萬套，目前來看，未來三年棚改總量不會有太大變化，不過實物安置會增加，貨幣化安置會相應減少。屈慶提出，2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫存高，幫助三四線商品房去庫存，而經過三年的去化，現在很多三四線城市的庫存已下降得較低，此時降低貨幣化比例，市場也有預期。隨著貨幣化安置比例的下降，對應貨幣化安置面積也會下降，根據華創房地產組調研，今年已經有三四線城市出現實物安置替換貨幣化安置的情況，而且發現三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，預計2018年上半年棚改影響占比已經降至低于20%。
東北證券發布報告稱，棚改貨幣化安置對房地產銷售的拉動作用將在未來三年將會逐漸邊際減弱，但仍將對房地產銷售和投資起到一定的支撐作用。在此輪三四線房價、地價上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉布局的中小房企可能會受到區域市場大幅波動的影響，出現信用違約事件。 股市：券商看好地產股反彈行情 此前，在資本市場上，一則“國開行棚改項目審批權限上收總行”的消息引發市場關注，一時間“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產市場重大利空”等解讀引發了市場的恐慌和地產股的連續下跌。在申萬一級行業中，自從今年6月25日來，房地產板塊跌幅超過10%，而從今年整體來看，跌幅達22.71%。 數據顯示，A股市場房地產板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬科A縮水幅度最大，市值縮水有757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來的跌幅超過60%。
（圖片來源：中國基金報） 國泰君安表示，看好房地產基本面反彈。1月以來的估值下殺，核心原因就是對于地產拿地融資收緊，而拿地融資是地產未來增長的核心要素，因此，對增長減速的擔憂帶來了估值的下殺。盡管短期放松的概率不大，但繼續緊縮的渠道已經不再存在。開發融資的寬松，將帶來推盤的增加，房貸的寬松，將帶來去杠桿的穩步進行，最終帶來銷售基本面的上行，EPS增速開始反彈。 債市：債牛或將延續 國君固收覃漢認為，過去兩年棚改貨幣化大躍進帶來的房地產超長景氣周期，面臨政策拐點，地產投資難以將“虛胖”的韌性長期維持下去。當前國內經濟處于信用緊縮和財政緊縮的環境中，內憂外患下貨幣政策勢必會有進一步的結構性寬松空間釋放，這種格局下長端利率的下行趨勢仍將延續。短期而言，跨季資金雖高但融資難度不大，而月內資金非常寬裕，隨著跨季擔憂逐漸消退，下月初降準的資金即將到位，利率債將迎來新一波的交易行情。 不過，對于資金而言，很難有資金能取代央行PSL和國開行資金在棚改出資中的關鍵地位和體量，而政府購買在棚改項目中的融資模式恐怕也面臨壓縮，盡管地方棚改專項債批準發行，但考慮到兩者在規模上的量級差距，短期的對沖作用微乎其微。 興業固收徐寒飛發布研報稱，與PLS棚改貸款相同的是，棚改專項債期限較長，甚至可超過15年。值得注意的是，由于PSL規模很大，短時間內棚改專項債難以完全替代。2017年單國開行就發放棚改貸款8800億，農發行棚改貸款超過了4000億，而短時間內棚改專項債難以上量，故如果央行對PSL收縮較快，棚改在資金來源上恐會進一步受限。 - END - 來源：新財富雜志   |
|
上一篇：2018已發布或實施的工程招投標十大新政，必知！
下一篇：工程施工勞務承包價格（2018修正版）很詳細。 [返回] |
