近日，融360大數據研究院發布報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。雖然上漲趨勢未變，但其環比漲幅卻在縮小。融360指出，一年以來，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%和1.27%降至環比上升0.45%附近，預示本輪上漲或接近尾聲。

    房貸利率趨穩 業務萎縮

    據悉，融360在北京地區監測的30家銀行中，有22家銀行執行基準利率上浮10%；四大行及浦發銀行(10.140,0.09, 0.90%)執行基準利率上浮15%；光大銀行(3.610,0.04,1.12%)、東亞銀行執行基準利率上浮20%；另有1家銀行分（支）行停貸。二套房方面，28家銀行執行基準利率上浮20%，另有1家銀行執行基準利率上浮30%。

    而從整體來看，房貸利率也依舊保持高位。7月份，在融360監測的35個城市的533家銀行分(支)行中，有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家；有476家銀行分(支)行首套房貸款利率與上月持平，占比90.24%。

    “當前房貸利率偏高，是有各類邏輯支撐。從高的角度看，目前購房政策依然從緊，尤其是類似杭州市場更是有較為從緊的地方，所以利率本身是沒有走低的可能。很多商業銀行從業務操作層面出發，也不大會給予過于寬松的政策內容，畢竟基準利率偏低，所以都會在基準利率上上浮。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國產經新聞》記者。

    在談到未來房貸利率的走勢時，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹指出，期間存在微調的可能性，但是存在前提條件。房貸利率定價除了銀行自身的偏好外，也與監管導向有關。今年以來，在居民部門降杠桿的要求下，銀行控制住房貸款增速，防止房貸業務增速過快引發連鎖反應。目前，調整房貸利率仍較為敏感，需要市場條件允許方可進行。

    “利率方面目前或維持在一個不太變動的狀態，相當于上去也困難，下跌也困難。”嚴躍進則表示，但對于利率來說，接下來并非一點沒有下調的可能性。類似下調關鍵要看兩點。第一是降準政策下商業銀行可貸資金的額度相對較多，這個會有較好的市場機會。第二是市場交易疲軟以后，或存在部分銀行自身做出調整，這都是后續市場可以關注的一些變化。

    而融360大數據研究院分析師李唯一則認為，此前央行放水并未如業內預期的對房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升為主，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。

    與此同時，房貸業務也在持續萎縮。據易居房地產研究院發布的《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示，2018年二季度，個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續5個季度下行。從新增個人購房貸款余額來看，2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。

    對此，嚴躍進分析稱，房貸業務萎縮，在于兩點。第一是市場交易多少受影響，同時是部分交易中的首付比例提高了。第二是部分銀行也在執行銀行信貸新政策，貸款方面有節制。

    中研普華研究員張航宇在接受《中國產經新聞》記者采訪時指出，銀行房貸業務的全面收縮，一方面和宏觀調控有關，另一方面也和銀行自身的資產負債結構調整有關。“從宏觀政策方面來看，多地限購限貸政策的出臺對購房需求產生一定抑制，另外，監管層對銀行整體的新增房貸規模總量也有所把控。從銀行方面來看，在流動性緊張、銀行負債成本上升的情況下，銀行發放住房按揭貸款的意愿也在下降。”

    調控嚴守

    7月31日召開的中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

    8月7日，住建部召開部分城市房地產工作座談會，要求參會各城市加快制定住房發展規劃，并表示對樓市調控不力的城市堅決問責。

    事實上，房地產從嚴調控從未松動。中原地產數據顯示，7月份已有上海、重慶、廈門、海口、寧波、佛山、昆明、唐山等逾40個城市發布了各類房地產調控升級政策，累計超過40次，刷新最近兩年樓市調控同期記錄。克而瑞研究機構指出，整頓期間，在7月出臺各類調控政策的城市中，除30城名單城市外，還包括寧德、臨汾、棗莊、大理等其他三四線城市。

    中原地產首席分析師張大偉預計，2018年下半年，樓市調控力度將全面超過上半年。從7月初開始的多個城市全面加碼調控，預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特征，在政策推動下市場也會逐漸保持平穩。

    房地產市場的全面嚴打模式已經產生了積極效果。易居研究院發布的報告顯示，在其監測的全國100個城市中，庫存已經連續35個月同比下跌，庫存規模回落到6年前水平，調控效果持續顯現。

    對此，嚴躍進表示，從緊其實和當前政策基調一致，即房住不炒的管控還是比較多的。當然實際情況是，很多從緊的內容，也在具體操作中可以有所放松，尤其是下半年推盤節奏加快的情況下，更是會出現一些新的市場變化，貸款方面也可以積極做匹配。

    從現階段來看，房地產市場仍然較熱。中原地產報告顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然爆發，整體看，累計公布前七個月銷售業績的32家房企，銷售金額達到25373億元，同比上漲幅度高達37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%；融創銷售2276億元，同比上漲70%；新城控股銷售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。

    “未來調控政策或進一步趨嚴，與長效機制不斷相銜接。房貸利率連續上漲，但上漲幅度不斷縮小，繼續上漲空間已比較小。未來幾個月在小幅上漲后可能趨穩。”張航宇指出。

    夏丹認為，房地產領域調控的基本原則是一城一策。當前，各城市之間房價上漲分化趨勢越來越明顯。中央政治局會議對于堅決抑制房價上漲的表述，一方面表明樓市調控要求更為嚴厲，另一方面也說明調控盯住的主要目標就是房價。因此，根據房價上漲幅度，對不同城市對癥下藥以及在預期管理、及時糾偏等方面出臺微調措施，將是可行之策。

    來源：和訊網