地方給出的松綁理由，可以有千萬個，但保持樓市穩定是前提，實現不了必然是嚴厲問責，各市看著辦。 

   研究了幾年、準備了幾年，樓市調控長效機制終于有眉目了。12月19日中央經濟工作會議召開的前一天，山東省住建廳對菏澤“取消限售”明確表態，“不干涉地方政策、省廳總體把握”。緊接著，廣州明確“330新政”前批準的公寓項目可賣給個人；杭州購房社保“不能斷繳”調整為“可補繳3個月”；珠海非戶籍購房需5年社保的門檻大幅調低至1年。可以判斷，接下來很多城市會松綁政策。歷史總是驚人地相似，“政策底”來臨，樓市新周期要到來了嗎？ 

   很難講。12月21日傍晚的中央經濟工作會議通稿，關于房地產的第一句，就是“要構建房地產市場健康發展長效機制”。長效機制是什么？那就是“權責對等、激勵相容”：調控主導權給到地方，出什么政策、力度多大、什么時候出，統統由地方自己決定。但是，穩定地價房價、穩定成交量、穩定秩序和預期等，地方也要背起這些責任。所以，通稿中明確要“夯實城市政府主體責任”。過去一直講的是“落實”，現在改為“夯實”，一字之差，但分量是沉甸甸的。 

   地方主體責任，強調了很多年，但效果一直不好。過去，地方“以文件落實文件”、“以會議傳達會議”、“以精神貫徹精神”司空見慣。近年來，高低搭配、捆綁銷售、網簽限制等是粉飾數據的慣用做法、見招拆招。照理說，“控制房價過快上漲”，要表達的意思大家都理解，但國人“玩兒文字游戲”無出右者。最后，都知道房價過快上漲了，但就是能以數字來搪塞。所以，7月31日的政治局會議，“遏制房價上漲”擲地有聲。10月28日，住建部和統計局嚴查統計違法。 

   2016-2017年的“穩增長”和“去庫存”誘發“地王潮”，高價房堰塞湖貫穿2018年，地方粉飾數據也有無奈，但現在泄洪了。2019年，揮別過去、正本清源。地方依賴樓市，這是現實，但中央指出了一條坦途，即地價房價穩定并“去金融化”，對接“房住不炒”和回歸民生保障。樓市空間還很大，基于美好生活的人居改善，新市民扎根訴求的“先租后買”，存量盤活的更新改造，不一而足，這都是樓市和實體的融合。當然，中央會創造貨幣適度，流動性合理充裕的理想環境。 

   另外，樓市量價考核、利率和杠桿、稅收政策，特別是嚴厲約談和問責，這些關鍵的調控工具掌握在中央手里。同時要注意的是，近年來從上到下整頓吏治后政通人和，對地方主政者“唯GDP論”的指標考核明顯淡化。因此，調控權責下放后，能實現激勵相容，即信息透明的基礎上，基于委托方（中央）蘿卜（資源支持）加大棒（可置信的威脅），受托方（地方政府）有動力向雙方效用最大化靠攏。由此，地方政府在調控上繼續“出工不出力”，求短期業績的激勵下降。 

   因此，會議對因城施策總體原則的描述，從原來的“分類調控”轉向了“分類指導”，從原來的“地方政府”到“城市政府”。相比“調控”，“指導”更重視柔性的機制設計，通過激勵相容自然實現權責對等；相比地方政府，城市政府更重視剛性的責任落地。新的調控機制不像過去，以行政命令式的指示，從上到下部署調控。但最后，看著走歪的政策、消解的效果，決策者卻無可奈何。變化的背后，體現的是政府治理上的巨大智慧和進步，真可謂治大國如烹小鮮。 

   2018年，菏澤棚改的規模全國第一，新房市場在2019年回落，不退出限售，或無法消化供應量；目前，廣州公寓待售去化周期拉長至23.1個月，需要調整“類住宅”政策；看著廣深競爭力越來越強，夾在中間的珠海，要大量吸引人才、人口，需要調整社保年限。所有這些，都是地方結合本地實際的自主行為。2019年的樓市調控，不僅是因城施策，更是千城千策。當然，地方給出的松綁理由，可以有千萬個，但保持樓市穩定是前提，實現不了必然是嚴厲問責，各市看著辦。

  來源：證券時報