行為一：建筑裝修垃圾不清理

現(xiàn)象：業(yè)主裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

危害：增加了物業(yè)的垃圾清運(yùn)量，影響小區(qū)環(huán)境美觀，并且由于垃圾存放時(shí)間的延長(zhǎng)還會(huì)引來(lái)其他業(yè)主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾，造成惡性循環(huán)。

行為二：一層私改商用，私改房屋結(jié)構(gòu)

現(xiàn)象：一層住戶(hù)在陽(yáng)臺(tái)私開(kāi)小門(mén)用于經(jīng)營(yíng)，家庭裝修私改房屋墻體結(jié)構(gòu)。

危害：在陽(yáng)臺(tái)開(kāi)小門(mén)用于經(jīng)營(yíng)影響建筑的美觀，經(jīng)營(yíng)時(shí)易對(duì)草坪產(chǎn)生破壞，對(duì)護(hù)欄也易產(chǎn)生破壞，間接影響了住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo)，違章裝飾裝修對(duì)房屋的安全也構(gòu)成威脅。

行為三：安裝護(hù)欄

現(xiàn)象：陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)用鐵護(hù)欄封閉。

危害：危害相鄰上層和同層業(yè)主家的安全，沒(méi)有統(tǒng)一安裝，樣式多樣不規(guī)范，影響整體環(huán)境美觀，影響住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo)，一旦發(fā)生火災(zāi)，減少了逃生的途徑。

行為四：空調(diào)室外機(jī)的不規(guī)范安裝

現(xiàn)象：安裝空調(diào)室外機(jī)的位置有：陽(yáng)臺(tái)上、外墻上、雨篷上等等，高度不統(tǒng)一，有的底層安裝高度只有1米左右，同層空調(diào)安裝高度也不統(tǒng)一等。

危害：空調(diào)排出的水流到人行道上，冬季會(huì)結(jié)冰，影響業(yè)主出行安全，吹出的熱風(fēng)影響業(yè)主健康，無(wú)序的安放影響樓房墻體立面的美觀、規(guī)范，影響住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo)。

行為五：業(yè)主從陽(yáng)臺(tái)排煙

現(xiàn)象：業(yè)主從陽(yáng)臺(tái)接出排煙管道用來(lái)排煙。

危害：樓下排煙致使樓上的業(yè)主家的窗戶(hù)不能開(kāi)，對(duì)樓上窗戶(hù)玻璃污染，影響鄰里關(guān)系，冬季水蒸氣遇冷結(jié)露落到硬鋪裝上結(jié)冰，對(duì)業(yè)主出行造成安全隱患。

行為六：隨意堆放和懸掛物品

現(xiàn)象：樓道內(nèi)堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物，底層陽(yáng)臺(tái)下堆放著大蔥、木板等雜物，底層陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間無(wú)序存放著三輪車(chē)、自行車(chē)、廢棄的廣告牌等雜物，陽(yáng)臺(tái)外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

影響：一是視覺(jué)污染，影響環(huán)境美觀;二是影響其他業(yè)主出行，堵塞防火通道;三是制造了樓道內(nèi)異味;四是增加了清潔的工作難度，并且是違反了相關(guān)的管理規(guī)定。

行為七：空中拋物

現(xiàn)象：業(yè)主把袋裝的垃圾直接從陽(yáng)臺(tái)往樓下拋和把骯水或剩飯菜從陽(yáng)臺(tái)倒下來(lái)。

影響：一是容易傷人;二是影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，易造成二次污染;三是有些空中拋物懸掛在樹(shù)上，難以清理，影響環(huán)境美觀。

行為八：隨意晾曬衣物和晾秋菜

現(xiàn)象：樹(shù)與樹(shù)之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等，草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。

影響：對(duì)樹(shù)木和草坪有一定的損害，影響業(yè)主對(duì)健身器材等的使用，影響環(huán)境美觀和菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量，影響了環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。

行為九：破壞綠地

現(xiàn)象：草坪小開(kāi)荒、草坪埋蘿卜等。

影響：1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周?chē)�植物的協(xié)調(diào)；2、挖坑后影響草坪的美觀和后續(xù)利用。

行為十：粘貼涂寫(xiě)小廣告和隨意懸掛廣告牌

現(xiàn)象：樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫(xiě)的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫(huà)；在樓體立面懸掛廣告牌等。

影響：小廣告被稱(chēng)之為城市的“牛皮癬”，嚴(yán)重的視覺(jué)污染，增加了物業(yè)清潔費(fèi)用，據(jù)我們對(duì)一個(gè)30萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)一年清理小廣告費(fèi)用的不完全測(cè)算，僅材料費(fèi)一項(xiàng)就達(dá)到2,500元。

行為十一：對(duì)設(shè)備設(shè)施的破壞

現(xiàn)象：用落水管排放污水，以及對(duì)落水管的破壞；對(duì)電子門(mén)的破壞；對(duì)休閑桌椅的破壞;對(duì)健身器材的破壞；對(duì)道板的破壞等。

影響：大大增加物業(yè)管理企業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，影響了設(shè)備設(shè)施的正常使用壽命。

行為十二：大小便

現(xiàn)象：在草坪上、在陽(yáng)臺(tái)之間、地下室甚至在樓道內(nèi)有大小便的痕跡;業(yè)主家窗戶(hù)玻璃上的糞便、狗糞便等。

影響：影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔員的工作量，尤其是冬季糞便凍成冰，增加了清理的難度;影響鄰里關(guān)系。

行為十三：噪音擾民

現(xiàn)象：休息時(shí)間裝修的噪音、樓上或鄰居的吵鬧聲、狗叫聲、車(chē)輛的喇叭聲等。關(guān)于生活的環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)，《國(guó)家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定：以居住為主的1類(lèi)區(qū)域，白天噪聲標(biāo)準(zhǔn)為55分貝，夜間噪聲標(biāo)準(zhǔn)為45分貝，超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)人體產(chǎn)生危害。

影響：影響業(yè)主正常休息和健康；影響鄰里關(guān)系。

行為十四：飼養(yǎng)寵物和家禽

現(xiàn)象：飼養(yǎng)狗、貓、觀賞鳥(niǎo)、信鴿等寵物及飼養(yǎng)雞、鴨子等家禽。

影響：隨著人們生活水平的提高以及個(gè)人愛(ài)好和習(xí)慣，寵物飼養(yǎng)會(huì)越來(lái)越普遍，寵物的增多，必然會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，有些寵物的主人文明飼養(yǎng)寵物程度不高，公德意識(shí)差。又由于相應(yīng)法規(guī)制定的滯后，造成了寵物管理無(wú)法可依，增加了管理難度。出現(xiàn)過(guò)寵物傷人，貓、狗叫聲擾民，雞鹐白菜的糾紛等影響鄰里關(guān)系，寵物糞便污染環(huán)境，寵物掉毛影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔工作量，有傳播禽流感和狂犬病的危險(xiǎn)等。

這些不文明行為往往會(huì)損害大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，并給其他業(yè)主和住戶(hù)帶來(lái)不必要的麻煩。

舒適、優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，需要全體業(yè)主對(duì)小區(qū)管理規(guī)定及業(yè)主公約嚴(yán)格遵守，并且需要物業(yè)公司、行政主管部門(mén)、環(huán)保部門(mén)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主(物業(yè)使用人)等共同監(jiān)管，才能從根本上克服和減少這些不規(guī)范行為。

一、家中遭偷，物業(yè)有責(zé)？

某小區(qū)居民住戶(hù)李某家里兩個(gè)月內(nèi)遭小偷三次“光顧”。事發(fā)后，李某要求物管提供小區(qū)內(nèi)的電子監(jiān)控資料，沒(méi)有想到在主要位置的監(jiān)控器早已壞了，其他位置的監(jiān)控器模糊不清，很難辨認(rèn)出小偷的相貌特征。

劉律師解釋?zhuān)焊鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、網(wǎng)購(gòu)包裹，物業(yè)該不該代收？

某小區(qū)的鄧小姐從網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)了一件188元的衣服，她接到了快遞員的電話(huà)，稱(chēng)包裹已到，而當(dāng)時(shí)她正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門(mén)衛(wèi)處。

然而，門(mén)衛(wèi)翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧小姐的包裹找到。包裹雖然找到了，但門(mén)衛(wèi)的心情卻很復(fù)雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內(nèi)事。”

劉律師認(rèn)為：簽收快遞或包裹是收件人本人的責(zé)任，原則上小區(qū)保安或物管人員沒(méi)有代為簽收的義務(wù)，特別是一些重要或貴重物品。

物管公司是服務(wù)公司，在物管合同服務(wù)條款中包含了幫業(yè)主處理一些事物的義務(wù)。

如果物管幫忙代收了，而包裹出現(xiàn)丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責(zé)任。快遞過(guò)程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔(dān)主要責(zé)任。

三、小區(qū)內(nèi)停車(chē)被劃傷，誰(shuí)負(fù)責(zé)？

業(yè)主程女士反映，包括她的車(chē)在內(nèi)的二三十輛小車(chē)在小區(qū)里連續(xù)多次被劃傷，向物管反映。物管稱(chēng)，不在規(guī)定停車(chē)位停放的車(chē)被劃傷與他們無(wú)關(guān)，程女士等小區(qū)業(yè)主卻覺(jué)得小區(qū)物管應(yīng)該有責(zé)任。

劉律師解釋?zhuān)何锕苜M(fèi)和停車(chē)管理費(fèi)是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車(chē)保管的協(xié)議，如果有協(xié)議按照協(xié)議履行，沒(méi)有協(xié)議可能無(wú)法追究物管責(zé)任。如果業(yè)主與物管簽訂了協(xié)議，明確約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，車(chē)主按照規(guī)定的地方停放，物管應(yīng)當(dāng)對(duì)車(chē)輛的損害承擔(dān)責(zé)任。

四、物業(yè)公司有權(quán)擅自停水嗎？

謝小姐先后兩次到物業(yè)管理處打算繳納自家的水電費(fèi)，但物業(yè)工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費(fèi)用一起交，不然就不收！”

更讓人驚訝的是，一名業(yè)主在檢查水閥時(shí)，竟發(fā)現(xiàn)自家的水表已被拆掉。

劉律師解釋?zhuān)撼�非業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了相關(guān)合同，承認(rèn)由物業(yè)公司管理小區(qū)的水電供給，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)擅自關(guān)停供水。

五、物業(yè)有權(quán)禁裝太陽(yáng)能熱水器嗎？

在一些小區(qū)內(nèi)，有的業(yè)主想自己安裝太陽(yáng)能熱水器，卻遭到了物業(yè)的反對(duì)，物業(yè)這種做法合理嗎？

劉律師解釋?zhuān)何飿I(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)負(fù)有管理職責(zé)，有義務(wù)和權(quán)利維護(hù)小區(qū)的整體性和統(tǒng)一性。是否允許裝設(shè)太陽(yáng)能熱水器，主要要視物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理公約中是否有約定，其次要看太陽(yáng)能熱水器的安裝是否構(gòu)成對(duì)墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

六、首層住戶(hù)要承擔(dān)電梯費(fèi)嗎？

“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費(fèi)了吧？”

面對(duì)業(yè)主的普遍質(zhì)疑，劉律師認(rèn)為，在高層住宅中，首層住戶(hù)在沒(méi)有特殊預(yù)定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶(hù)一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。首先從財(cái)產(chǎn)權(quán)上和實(shí)際使用結(jié)果角度上講，首層住戶(hù)需要交費(fèi)，其次電梯為一層用戶(hù)也提供了服務(wù)，所以從電梯的服務(wù)角度看，一層用戶(hù)也需要提供費(fèi)用。

七、“車(chē)在家門(mén)口被盜了，是不是該找物業(yè)賠？”

劉律師解釋?zhuān)簶I(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理只存在車(chē)位使用關(guān)系，并沒(méi)有保管義務(wù)，除非有證據(jù)證明車(chē)輛的損壞或被盜是小區(qū)物業(yè)管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安站崗值班制，盜賊入門(mén)后，業(yè)主連續(xù)求救無(wú)效；或者小區(qū)實(shí)行電子監(jiān)控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當(dāng)值保安卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)盜賊沒(méi)有及時(shí)制止等，才有可能通過(guò)法律途徑得到索賠。

八、公共區(qū)域照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/span>

“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費(fèi)也要分?jǐn)偅俊?/span>

劉律師解釋?zhuān)鹤≌瑯莾?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂?/span>

 本文來(lái)源自梅州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)