2018 年中國房地產市場又創出了一個奇跡，商品房銷售面積達到17.1654億平方米，相較上年增長1.3%，商品房銷售額 14.9973 萬億元，增長12.2%，均再創歷史新高。雖然一些高調的開發商沒有達到去年初雄心勃勃的銷售額，但 2018 年銷售額超過 100 億元的房企也有 156 家。

　　但市場上也存在著一些疑問，譬如會不會進入補庫存的階段，譬如為什么新開工增速和施工、竣工增速之間存在悖論等。

　　目前來看上述兩個疑問，其中第一個疑問，單從商品住宅 2018 年新開工面積增速來看，補庫存是無疑的。但第二個疑問就沒那么容易解釋了。

　　一般來說，開發商拍下了土地，就會迅速進入圖紙設計、開工建設環節，2018 年很多開發商在此環節下功夫，目的是提高周轉率。

　　一旦商品住宅進入開工建設，那么在統計數據上就顯示為新開工面積。

　　2018 年 3 月起，全國商品住宅新開工面積增速一改此前 10 個月的頹勢，開始一路上揚。數據顯示，2018 年全年新開工面積達到 20.93 億平方米，全年增長 17.2%，較 2017 年抬升 10.2 個百分點。

　　按照常識來說，房子開建的多了，自然在建的就多了，開發商也能賣出更多，最后房子建好的也多了。從數據上來講，就是商品住宅新開工增長，自然會帶來施工面積、銷售面積的增長，進而帶來竣工面積的增長。

　　從邏輯關系上看，就是在“新開工—施工—竣工”鏈條下，新開工是一個領先指標，同步或略領先于施工面積增速變化。其中，新開工面積是施工面積的重要構成，2010 年前占施工面積比重維持在 40% 左右，近年來雖有所下降，但占比仍維持在 20% 以上。

　　但 2018 年的現實是，新開工面積增速一路上揚，全年增長 17.2%；而施工面積增速微幅攀升，2018 年上半年持續回落、下半年才略修復至 5.2%，僅較 2017 年抬升 2.2 個百分點；銷售面積增速呈波浪式起伏但最終創歷史新高；更重要的是竣工面積增速近乎持平，而且從 2017 年 8 月以來連續 16 個月零軸線之下(也就是處于負增長態勢)。

　　固然這四項數據之間容易存在時滯，但對比 2010 年以來的數據情況，2018 年屬于一個典型的背離現象。這種背離之前也出現過，譬如 2013 年 8月 ~12 月新開工面積增速與竣工面積增速之間，但屬于很短暫的現象。

　　這種背離甚至可以稱為悖論，在房地產全行業高喊提高周轉率的情況下顯得尤為不正常，這是為什么呢？

　　筆者認為，第一種可能是，在2018 年房地產全行業資金鏈緊張程度超過往常的情形下，開發商提高周轉率是正確的，那么為了通過期房銷售獲取更多的資金，就必須加快已拍下土地的開工建設，迅速搭起樣板房來銷售。在數據上體現為新開工面積連續 10 個月一路上揚。

　　第二種可能是，“開工—在建—銷售—竣工”這個鏈條過程中出現了跳躍或者停頓，商品住宅在新開工之后，也進行了施工，但很快就搭起了樣板房，完成了期房的銷售，而一旦銷售完成了，施工就進入不緊不慢的階段甚至停工(這是有實際數據支撐的，2018 年房地產凈停工面積預計 6.7 億平方米)，竣工日期因此放緩甚至遙遙無期。從 2018年全年數據走勢上看，體現為施工面積增速微弱上行，竣工面積基本持平。

　　其中停工數據的增長來自于三線城市和中小房企，長江證券的一份研究數據表明，三線及以下城市凈停工現象最為顯著，2015 和 2018 年占全國停工面積比重分別為 67% 和 74%，并遠超過該能級城市施工面積占全國比重。而對于中小房企而言，在資金壓力較大的情況下，通過并購重組或業務轉型等方式加速退出，導致停工、緩建的房地產項目增加。

　　從上述兩種可能來看，房地產行業的高周轉其實只進行到了銷售完成的環節，離竣工還差得遠呢！而其中最根本的原因應該就在于，房地產行業資金鏈緊張，影響了施工和竣工的進程。

　　不僅如此，還有一個現象值得注意，那就是開發商的抵押撤銷正在變得更加遲緩。據筆者了解，這種現象在不少開發商中存在。拍地、新開工很容易，因為開發商一旦拍下土地，就可以用土地向銀行抵押，獲取一筆貸款來進入新開工環節，但抵押撤銷可就麻煩了，這需要把貸款還了才能撤銷抵押。

　　雖然開發商通過期房銷售實現了部分現金的回籠，但對于撤銷抵押來說還遠不夠，撤銷一套在建商品住宅的抵押，譬如買房者的銀行貸款 100 萬元可以到達開發商的賬面上，但開發商為了撤銷抵押需要歸還 120 萬元貸款，也就是說現金流是負的，因此都缺乏動力去及時撤銷抵押。而抵押不撤銷，買房者就無法及時申請到銀行貸款，這導致了目前買房者和開發商之間的矛盾。

　　造成單一樓盤的在建商品住宅抵押大面積難以撤銷的原因往上追溯，就是開發商銷售了一個樓盤，但是把資金用于多個樓盤的開工，相當于一個茶杯蓋在幾個的茶杯之間周旋，結果就是總有茶杯是沒有蓋子的。

　　2018 年的商品住宅質量問題暴露了不少，不少單價 10 萬元上下的豪宅竟然也出現裝修偷工減料的情況，真是細思極恐。而在施工、竣工與新開工數據背離的情況下，交房延期會不會是一個普遍現象呢？這是 2019 年房地產市場最需要正視的一個問題。

（文章來源：中國房地產金融）

來源：東方財富網