小區(qū)綠地改停車位需雙過半以上業(yè)主同意，依據(jù)呢？

王二在同一小區(qū)有兩套房+一產(chǎn)權(quán)車庫，投票時(shí)有一票兩票還是三票？

選聘物業(yè)企業(yè)為什么是N選2，再2選1，不直接N選1？

小區(qū)事項(xiàng)決策合法嗎？

《解釋》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

2、總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

專有部分面積（產(chǎn)權(quán)證記載面積）＝套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; letter-spacing: 0px; word-wrap: break-word !important;">建筑面積

投票時(shí)的建筑物總面積=專有部分面積之和

小區(qū)初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發(fā)權(quán)屬證書的建筑物面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積，而是套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ�面積，小編看到對專有部分面積理解錯(cuò)誤，打官司！！！

公用分?jǐn)偨ㄖ�面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓�用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有。

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

1、專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積，而是套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ�面積，物業(yè)管理圈小編看到對專有部分面積理解錯(cuò)誤，打官司！！！分?jǐn)偛糠置娣e為業(yè)主專有權(quán)行使必不可少的部分，屬于專有部分面積。

2、開發(fā)商提供的小區(qū)初始登記面積不能作為投票時(shí)的建筑物總面積，因?yàn)槌跏嫉怯浢娣e中包含了不能頒發(fā)權(quán)屬證書的建筑物面積，如物業(yè)管理用房、配電房。

例如：某小區(qū)開發(fā)商提供的初始登記面積為12萬平方米，物業(yè)管理用房、配電房等不能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的建筑物面積0.5萬平方米，在計(jì)算雙三分之二或雙二分之一時(shí)，總面積為11.5萬平方米。李四在同一小區(qū)，有兩套房，面積分別為100平方和140平方，在計(jì)算雙三分之二或雙二分之一時(shí)，只有一票，面積按240平方計(jì)算。

基于商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法所稱的業(yè)主。

付清了全部房款，房管局辦理產(chǎn)權(quán)的窗口已經(jīng)收件，資料齊全，購房網(wǎng)簽手續(xù)在正常進(jìn)行的房屋買受人，也是業(yè)主，即能夠提供合法的付款憑證和辦理產(chǎn)權(quán)的收件憑證。此時(shí)，該購房者具有小區(qū)事項(xiàng)投票權(quán)和業(yè)主委員會(huì)成員的被選舉權(quán)。

有意思的是，有投票權(quán)利沒有交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主在特定時(shí)段是存在的。該購房者在合法占有建筑物專有部分，至依法辦理所有權(quán)登記這段時(shí)間內(nèi)，享有業(yè)主的權(quán)利，但不承擔(dān)交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，因?yàn)榇藭r(shí)產(chǎn)權(quán)證上的名字沒有變更，法律上的交物業(yè)費(fèi)義務(wù)人是買房業(yè)主。

《解釋》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》所稱的專有部分：

1、具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

2、具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

3、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算，符合上述條件的車位，能辦產(chǎn)權(quán)證，要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主投票時(shí)，車位面積計(jì)入該產(chǎn)權(quán)人的專有面積和小區(qū)總面積。

例如：張三在某小區(qū)有一套100平方米的住宅和一個(gè)20平方米的車庫，在小區(qū)事項(xiàng)投票時(shí)，他有一個(gè)投票權(quán)，面積按120平方米計(jì)算。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)車庫的使用，實(shí)際中有四類：

1、堆放貨物或雜物，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、停放機(jī)動(dòng)車，收取停放服務(wù)費(fèi)。

3、空置，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

4、改變用途，例如作為住宅或門面房，要通過規(guī)劃等部門的同意，否則屬于違規(guī)建筑。