今年上半月，30 個大中城市商品房成交開始走弱，而上海商品房成交量也環比大幅萎縮。應對市場上唱空樓市的聲音，分析師蘇雪晶表示，僅憑短期數據就判斷樓市出現下行風險存在片面解讀的嫌疑。

繼去年12 月創出歷史新高后，今年1 月上半月，30 個大中城市商品房成交開始走弱。而中國一線城市上海1月第二周(2015 年1月5日至1月11 日)商品房成交 24.7 萬平，環比跌 54.45%；商品住宅成交 16.3 萬平，環比跌 49.55%。

對此，有媒體和分析人士表示，上海樓市面臨下行風險。

分析師蘇雪晶團隊表示，僅憑環比的周度數據就判斷上海樓市出現下行風險存在片面解讀的嫌疑。蘇雪晶團隊在其報告中指出：

首先，一個月中周度環比下跌是正常現象，我們統計的上海14 年1 月四周的住宅成交環比依次為-14.11%、-6.08%、-5.77%、0.65%，呈現觸底反彈態勢。

第二，環比的前一周基數(2014 年12 月29日至2015年1月4 日)是一個特殊的成交時點，兼具年末的成交高峰和元旦假期導致的成交低點，使得該周的可比性不高。

第三，部分媒體統計口徑不包含保障房，若考慮保障房影響，上海上周商品住宅成交面積環比降 25.25%，同比增長 18.67%，商品房環比降 37.48%，同比增長 15.09%。考慮一個完整的半月成交，截至 1 月 15 日，上海 1 月商品住宅成交環比下降 15.73%，同比增 10.82%。相較14 年的低迷，15 年 1 月上旬改善顯示上海樓市持續向好。再次強調一周的下跌只是高點之后的正常回調，并未意味著樓市風險增加。

蘇雪晶團隊還表示，從供應和成交結構看，上海住宅市場并不存在嚴重的結構失衡問題。14 年上半年 100 平以下剛需產品供應占比偏低，9 月份逐步回升，穩定在 40%左右。而100 平以下剛需產品成交占比從二季度開始就在 35%-40%區間徘徊，這說明主流需求能夠得到市場識別并逐步滿足。

根據中信建投的跟蹤，在 930 認貸不認房、降息等一系列政策刺激下，樓市尤其是一線城市自去年 9 月觸底反彈，量價齊升，住宅庫存也自去年 10 月份進入去化下行通道。截至1 月15 日，一線城市 1 月住宅成交面積 175.8萬平，環比降 17.8%，同比升 18.9%。蘇雪晶團隊再次強調環比下調是為筑底回升創造條件，同比上升已經預示基本面向好態勢。隨著行業流動性繼續呈現寬松格局，疊加主流城市供貨量的恢復，蘇雪晶團隊堅定看好一線城市和二線省會城市的后續表現，尤其在春節后，市場成交逐步恢復將是大概率事件。

土地市場層面，過去的一周上海等一線城市土地市場相對平淡，但北京區域異常火爆，華潤首開平安聯合體以 86.25 億競得北京豐臺鄉地塊，刷新北京總價地王紀錄。14 年上海董家渡、北京華嘉胡同等地王成交再次體現一線城市資源稀缺，背后實際是市場對主流城市的認可和資源的激烈競奪。上海作為全國的經濟、金融中心，疊加自貿區的政策優勢和市場回暖的背景，其土地市場后續將有不錯的表現。

安信證券高善文同樣表示，1月暫時的成交走弱并不意味著樓市面臨下行風險。

高善文在報告中指出，1 月上半月成交的走弱可能受開發商推盤節奏放緩、售房者觀望情緒等影響。在過去幾輪市場恢復過程中成交數據出現一些波折，其實比較常見。未來幾個季度，商品房成交即便在過去三個月平均水平上維持，那么2015年上半年銷售同比的回升也將是非常驚人的。

從歷史數據來看，一二線城市商品房成交有一定的領先性。近期房市回暖也顯現出向三四線城市擴散的積極勢頭，一些存貨偏高的城市例如溫州、常州等均在回暖。11-12月銀行信用投放擴張，企業中長期信用增長尤其顯著。

針對2016年房產稅立法沖擊樓市的說法，蘇雪晶表示，地產稅的推進必須達成不動產登記制度推進(技術體系)和房地產稅立法(法律體系)2 個條件，綜合兩者的推進進展，預計二者最快在 2018 年才能看到實質性結果，考慮到推進難度以及利益博弈，預計延后的概率較大，總體房地產稅在2020年左右實施的可能較大，因此市場對于2016年房地產稅出臺的擔憂毫無必要，再次重申房地產稅至少在中期之內不應再成為干擾市場的噪音。

而在蘇雪晶看來，多家深圳房企房源遭到鎖定的問題則大多屬于烏龍。

1月份佳兆業事件后媒體又曝出多個房企有房源被“管理局鎖定”，蘇雪晶團隊強調，深圳房源鎖定原因多樣，多和相關房源日常變更、登記等有關，且及時糾正，就可以在管理局申請解鎖，這與管理層出現巨大變動所帶來的房源鎖定存在本質區別。

（中財網）