分梯隊來看，疫情后，一線城市市場恢復較快，上半年累計漲幅居各梯隊首位；二線城市市場逐步恢復，部分熱點城市恢復較快，房價止跌回穩；三四線代表城市今年上半年累計漲幅收窄，部分城市受多重因素影響，房地產市場恢復相對緩慢，后期或面臨調整壓力。分城市群來看，長三角區域樓市復蘇明顯，上半年區域房價累計上漲2.72%，較去年同期擴大1.66個百分點；珠三角累計漲幅處于近五年同期低位；京津冀和山東半島累計表現均為近五年首跌，市場恢復力度相對較弱。

百城二手住宅價格方面，根據中國房地產指數系統對100個城市二手住宅調查數據，2020年上半年百城二手住宅均價單月環比持續上漲，其中1-5月環比漲幅持續擴大，6月受前期積壓的購房需求釋放放緩、新房供應量增加等因素影響，環比漲幅有所收窄，整體價格保持穩定。累計來看，2020年上半年百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點，價格整體呈穩中略升的趨勢。

(2) 成交規模：經歷深化調整后持續恢復，長三角市場恢復較快

上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規模為2015年以來同期最低；3月以來市場逐漸恢復，5-6月成交面積已接近近三年同期平均水平。據中指數據初步統計，2020年上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右，同比下降15%左右，成交規模為2015年以來同期最低水平。3月以來，國內疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下，房地產市場逐漸恢復；5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內首次轉正，6月略高于近三年同期平均水平。

圖：2018年以來50個代表城市及長三角、珠三角代表城市商品住宅成交面積同比走勢 

長三角代表城市市場恢復節奏較快，當前成交規模同比增速明顯高于50城整體水平。今年2月，在新冠疫情影響下，各地區代表城市商品住宅成交面積同比均大幅下降，對比來看，長三角、珠三角地區同比降幅略低于50城整體水平，市場呈現一定韌性，其中長三角代表城市上半年商品住宅成交面積同比下降不足10%，在各區域中降幅最低。

二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影響多數城市成交規模較去年同期有所下降。2020年1-5月，全國重點城市二手住宅累計銷售面積為4982萬平方米，較去年同期下降26.1%。3月，隨著疫情得到有效控制，二手住宅交易逐步恢復，成交規模環比增長近四倍，但仍較去年同期下降40.6%；4、5月部分城市已逐步恢復至去年同期水平。

2020年伊始，在新冠疫情的沖擊下，房地產市場量價短期均有所回落，特別是成交量，新房、二手房同比降幅均達近年來最大。3月以來，隨著中央和地方政策的逐漸顯效，如多次降息、供給兩端的政策扶持、重大規劃落地等，購房者置業情緒好轉，前期積壓的市場需求積極入市，與此同時，企業緊抓銷售窗口期，加大推盤力度，創新營銷模式，亦帶動置業情緒提升，新房和二手房價格環比均小幅上漲，5-6月新房成交規模已接近過去三年同期的平均水平，但不同區域、不同城市甚至不同項目之間，市場表現更加分化。短期看，常態化的疫情防控以及經濟發展的較大壓力，給房地產市場帶來較多不確定性因素，面對當前的市場形勢，企業的推盤積極性不減，下半年的推盤節奏或將前置，疊加前期積壓的需求尚未完全釋放，市場將繼續恢復。

(3) 成交結構：熱點城市各層次產品價格提升，改善型需求加速釋放

基于套總價、結合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

30個代表城市中，濟南、青島、天津和福州等城市樓盤成交套總價中位數較2019年下降，蘇州、杭州和佛山等熱點城市群內部城市成交套總價均值及中位數有所上升，多數城市價格漲幅明顯收窄。具體來看，濟南、青島和天津房地產市場需求活力相對不足，2020年以來城市受降價促銷等因素影響，新房價格整體有所下降。如濟南樓盤成交套總價中位數和均值分別下降16.0%、10.3%至142萬元、166萬元；青島和天津樓盤成交套總價中位數降幅也在4%左右。而以核心城市群為代表的熱點城市需求支撐度強，市場恢復較快，價格較去年有所上漲。其中，蘇州、杭州和佛山等熱點二三線城市近半年價格漲幅也相對明顯，套總價均值和中位數漲幅均超過10%，市場保持著一定的熱度。整體來看，各線城市樓盤套總價上漲城市數量多于下跌城市，但在疫情影響下，多數城市樓盤成交套總價中位數和均值漲幅較2019年明顯收窄或有所下降。

2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，不同城市房地產市場均出現調整，但受城市基本面和房地產市場發展階段等因素影響，城市市場分化行情愈加明顯，部分核心城市群內部熱點城市需求回升動力較強，樓盤成交套總價水平小幅上漲。成交方面，改善型需求釋放加速，同時，疫情影響下，人們對居住空間提出更高要求，也在一定程度上推動中高端項目成交熱度上升。展望未來，伴隨疫情影響進一步減弱，市場成交規模或將不斷回補，但在嚴格的政策基調下，價格整體漲幅可控。長期來看，改善需求仍存較大釋放空間，未來不同城市優質中高端項目成交占比或將提升。

優質地塊供應增加，土地競拍熱度較高

全國300城住宅用地供應規模小幅增長，二季度推地力度明顯加大。2020年上半年，全國300城各類用地共推出10.9億平方米，同比增長1.5%。其中，住宅用地推出5.4億平方米，同比增長1.0%。上半年住宅用地成交規模有所下降。2020年上半年，全國300城各類用地共成交8.7億平方米，同比下降6.0%，其中，住宅用地成交4.3億平方米，同比下降5.4%。具體來看，一季度，住宅用地共成交1.4億平方米，同比下降22.8%；二季度，土地供應規模有所增加，疊加2月以來各地政府出臺供給端扶持政策，企業拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9億平方米，同比止降轉增至6.4%。

住宅用地成交樓面價達近年來同期最高水平，同比上漲明顯。2020年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%。300城住宅用地成交樓面均價的上漲，主要受各線城市土地成交結構性因素影響，同時部分熱點城市優質地塊集中入市，多宗高溢價地塊成交，亦推動整體宅地成交樓面均價上漲。溢價率方面，上半年全國300城住宅用地平均溢價率為16.5%。今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，其中二季度宅地成交樓面均價為5367元/平方米，為近年來季度最高值，同比上漲14.3%；溢價率為17.9%。

整體來看，2020年上半年全國300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供給力度明顯加大，帶動成交面積降幅收窄。價格方面，今年2月以來，多地出臺延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、順延竣工時間等供給端扶持政策，同時央行繼續運用降準、降息等積極的貨幣政策保持流動性合理充裕，部分企業資金面有所改善，疊加熱點城市優質地塊集中入市，企業拿地積極性較高，全國300城住宅用地成交樓面均價同比漲幅和溢價率均超15%。預計下半年，地方政府推地節奏仍將繼續加快，土地市場表現有望趨于理性，但部分熱點城市土地市場仍將保持一定熱度。

線上線下積極營銷，銷售業績接近去年同期

2020年上半年，房企不同陣營的發展策略有所分化。其中1000億以上超級陣營共13家，銷售額增長率均值為2.2%，恒大等企業憑借廣泛的布局，多地聯動、集中推盤，實現了業績的穩定發展。

代表房企2020年上半年銷售目標平均完成率為四成。2020年受新冠疫情影響，房企項目銷售承壓，截至上半年，重點監測房企年度平均銷售目標完成率為40%，低于往年水平。預計下半年，隨著疫情對房地產市場預期的負向影響逐漸減弱，企業供貨力度將會持續提升，“促銷售、搶回款”仍將是重中之重。

企業拿地力度下降，二季度拿地積極性明顯回升。2020年上半年，20家品牌房企累計拿地12063萬平方米，同比下降26.5%；累計拿地金額7547億元，同比下降11.0%。具體來看，一季度受疫情影響，部分城市推地節奏放緩或暫停，企業拿地規模明顯下降；4月以來，在市場置業信心逐漸恢復、各地優質地塊推出量增加以及資金面略有改善等因素影響下，20家品牌房企調整拿地節奏，拿地積極性明顯提升，二季度代表企業拿地金額、面積環比增幅均翻番。

整體來看，2020年上半年，品牌房企綜合運用線上和線下各類營銷途徑，加大項目推盤及促銷力度，緩解疫情下銷售停擺對去化回款帶來的沖擊，但銷售目標完成率不及預期。拿地方面，企業靈活調整拿地策略，大型房企緊抓市場窗口期積極補充優質土儲，整體投資布局向高能級城市傾斜。在穩杠桿和防范化解金融風險的背景下，房地產金融監管依舊從嚴，優質國企和財務狀況良好的大型企業資金情況有所改善，中小房企現金流壓力加大，行業集中度進一步提升。展望下半年，面對疫情及經濟發展的不確定性，品牌房企仍需審時度勢，圍繞銷售目標搶抓回款，同時加大潛力城市布局和產品創新的探索力度，實現持續穩定、有質量的增長。

經濟有望逐季向好，調控政策“穩”字當先

宏觀經濟方面，下半年在國內疫情得到有效控制的前提下，我國經濟或將逐步恢復，基建投資較快發展、房地產投資同比轉增均將驅使固定資產投資好轉，而消費在多種因素綜合影響下，增長空間受限�？傮w而言，下半年我國經濟存逐季向好預期，但需警惕多種不確定性帶來的風險，整體經濟增長壓力仍較大。國內金融環境將保持相對寬松，流動性合理充裕將為經濟恢復發展提供更加有利的資金需求。對房地產市場而言，在穩健偏松的金融環境中，房地產市場亦將有所受益，房企融資成本下降、居民購房成本下降等均有利于市場的恢復發展。

政策方面，2020年下半年，我國房地產市場調控將堅持“房住不炒”定位不變，其中為遏制房地產金融化泡沫化，短期金融監管或將針對性趨嚴。在此背景下，隨著新型城鎮化戰略的推進，人口吸引力突出的東部城市群核心城市及中西部中心城市房地產市場發展優勢或凸顯。

下半年市場銷售存調整壓力，城市分化加劇推動投資更聚焦

2020年，新冠疫情給我國經濟和房地產市場均帶來了一定影響，結合疫情發生后我國重要會議傳達的政策信號及國內外研究機構主流觀點，我們對全年市場環境提出如下假設：

假設1：宏觀經濟韌性增長（GDP增長1.0~3.0%）；

假設2：城鎮化穩步推進（城鎮化率提升至61.6%）；

假設3：貨幣政策穩健靈活，流動性合理充裕（M2增長10%~12%），信貸環境改善（人民幣貸款新增20萬億元左右）；

假設4：堅持“房住不炒”定位，繼續因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

 

鑒于我國房地產市場周期本處于下行階段，疊加2020年新冠疫情影響下，宏觀經濟不確定性增加，我們預計2020年全國房地產市場呈現“銷售規模高位調整，新開工面積小幅下降，投資增速回落”的特點。

趨勢一

下半年銷量將逐步調整，銷售均價或保持小幅結構性上漲

圖：2011至2020年全國商品房銷售面積上、下半年規模及同比變化

數據來源：國家統計局，中指研究院測算

在下半年行業政策環境將保持相對穩定的背景下，隨著短期內信貸寬松、調控優化等政策利好邊際效應持續減弱，以及前期積壓的需求連續較快釋放，市場需求入市節奏或有放緩，加之國際疫情持續蔓延、我國部分地區疫情有所反復，下半年國內疫情發展及經濟走向仍存一定不確定性，進而將制約市場規模反彈力度，下半年市場處在調整通道的概率較大。值得注意的是，疫情發生后中央及地方政府采取的寬松信貸及調控優化等措施見效顯著，其對需求釋放積極性的促進作用與疫情帶來的沖擊基本可對沖，市場規模的調整更多歸因于周期性的下行，預計銷售面積全年降幅在5%~6.5%之間。

下半年，在“房住不炒”定位不變及居民收入預期難有明顯改觀的前提下，房價不具備持續全面上漲基礎；且隨需求逐步回歸理性，項目去化壓力將顯現，在房企采取讓價促銷策略下，房價或存小幅波動的可能性。但考慮到下半年土地市場優質地塊仍有放量機會，土地成交樓面價有望繼續高位運行，加之房企推盤中高價、改善型項目占比升高，均可為房價提供有力支撐，預計下半年房價整體將以穩為主，受結構上移等因素影響，銷售均價或將保持小幅上漲。

趨勢二

宅地供應節奏有望加快，土地市場或呈逐漸降溫態勢

 

2020年，百城住宅用地計劃供應面積2.8萬公頃，與去年基本持平。其中一線代表城市2020年住宅用地計劃供應1293公頃，同比增長17.5%，深圳同比增長近100%；二線代表城市住宅用地計劃供應0.9萬公頃，同比增長5.2%，19個二線代表城市中有15個城市住宅用地計劃供應量同比增加；三四線代表城市2020年住宅用地計劃供應1.8萬公頃，同比下降3.4%。

通過對比2020年百城土地供應計劃和上半年已推出土地總量發現，上半年多數城市推地節奏較慢，百城住宅用地推出面積占全年供應計劃的36.1%，較去年同期下降了5.9個百分點,下半年百城住宅用地供應總量將高于上半年，宅地供應節奏有望加快，土地市場熱度或將有所緩和。對企業來說，下半年部分熱點城市推地力度仍將繼續加大，企業獲取優質土儲的機會仍較多，企業短期拿地應更加慎重，不應盲目追高獲取地王項目，以免對資金流造成不利影響。

趨勢三

下半年新開工規模穩中小幅增長，投資額保持較高增速

圖：2014年以來房屋新開工面積、商品房銷售面積與300城土地成交面積同比走勢圖

數據來源：國家統計局，CREIS中指數據

房企新開工積極性與市場銷售熱度息息相關，下半年全國房地產市場規模雖存調整壓力，但短期疫情期間壓制需求、信貸環境改善帶動的投資保值需求、疫情推動的改善需求等仍有釋放空間，預計下半年房企將繼續積極推貨，緊抓銷售窗口期，實施高周轉策略，開工將保持一定積極性；加之從300城土地成交面積來看，土地儲備相對充足且土地供應有放量趨勢，新開工增長具備較好基礎。但另一方面，疫情發展的不確定性及市場庫存的持續累積也將制約房企開工積極性的明顯提升，預計2020下半年新開工規模穩中出現小幅增長的可能性較大，但全年仍將保持調整狀態。

圖：2014年以來全國房地產開發投資額與土地購置費、建筑工程投資費用同比變化

數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

下半年土地購置費仍將保持一定增速支撐開發投資額繼續增長，但整體拉動力將有所減弱。結合2019年土地成交價款持續調整、下半年降幅雖有收窄但仍未回正的特征，及現階段房企受益于信貸環境改善積極拿地的行為來看，2020年下半年土地購置費增速在現有水平上保持穩中小幅波動的概率較大，進而將支撐開發投資額繼續增長，但鑒于其增速與2019年相比仍將有一定差距，對開發投資額的整體拉動力也將減弱。

下半年竣工進程將加速，建筑工程投資費用的回升有望拉動開發投資額較快增長。近年來，全國商品房銷售面積高速增長后穩居高位而竣工規模持續震蕩，銷售竣工之間的差距逐步拉大，現階段距2016年開始的銷售高峰期已超3年，行業竣工交付壓力持續凸顯。隨疫情緩和，房企竣工進程必將加速。2020年5月，全國商品房竣工面積回正，同比增長6.2%，預計下半年施工進程將繼續深化，建筑工程投資費用有望繼續提升（5月同比增長9.3%），進而拉動全國開發投資額保持較高增速。

趨勢四

城市分化加劇，投資重心更加向需求具備長期支撐力的熱點城市聚焦

圖：2014年以來全國各城市梯隊房屋新開工面積同比變化 

數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

一線城市：一線城市市場需求旺盛，但因實施的疫情防控措施嚴格，延緩了需求入市節奏，與其他級別城市相比，市場規模反彈幅度相對平緩。預計下半年一線城市房地產投資、新開工將保持較高熱度，銷量逐步恢復。

二線城市：二線城市人口規模突出，近幾年為強化競爭力，城市積極引才，其市場需求韌性更為凸顯，下半年二線城市市場規模具備持續恢復的基礎；另一方面，鑒于人地掛鉤制度的實施將進一步為熱點城市房地產市場發展拓展空間，預計下半年房企投資重心將繼續向熱點城市聚焦，尤其是東部發達城市群中的熱點城市。

三四線城市：部分城市需求已存在透支，加之2020年棚改力度進一步減弱，需求持續性較弱，下半年銷量或將存壓，房企投資也將較為謹慎，開工或保持調整。

趨勢五

改善型需求加速釋放，產品持續迭代升級，物業服務行業較快發展

從30個城市住宅項目銷售套數占比情況來看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之間和200平米以上的改善型產品銷售套數較2019年均有所增多，居住需求不斷升級。根據最新中指百城居民置業意愿調查結果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善，改善型需求占據重要地位。此外，受當前城市居民居住特征影響，各類置業群體也更為偏好三居類中大戶型產品，此類產品需求占比為44%，明顯高于其他類型。預計隨著疫情影響不斷減弱，市場換房需求仍存較大釋放空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向選擇一步到位的產品，中高端項目成交占比有望繼續上升。

另外，受住房居住屬性回歸及疫情的加速刺激作用影響，產品內部功能區域劃分合理性、小區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響力凸顯，進而將推動行業聚焦產品的迭代升級，實現人居生活的完善發展。同時，疫情的發生也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速刺激了物業服務需求的釋放。我國存量房規模較大，物業管理服務行業發展空間可觀，房企在物業板塊的布局，或將重構未來房地產行業的競爭格局。