一、商品房和回遷房的區(qū)別

1、房屋的性質(zhì)差異

回遷房和商品房雖然同為一個(gè)拆遷地塊所出，但二者的性質(zhì)還是有不同的。

回遷房不屬于商品房，它是集體土地上的房子，屬于集體所有，地塊性質(zhì)也通常是劃撥所得，不需要繳納土地出讓金，是給特有的人群使用的，因此價(jià)格便宜。但是如果需要辦理過戶手續(xù)，則需要補(bǔ)繳土地出讓金。

而商品房則主要是在政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)下，由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的開發(fā)商獨(dú)立操作運(yùn)營(yíng)的，面向所有的購(gòu)房者，公開銷售，可以自由交易。另外，房主擁有房屋完整的產(chǎn)權(quán)，不受限于任何人和機(jī)構(gòu)。

2、房屋價(jià)格差異

回遷房享受國(guó)家政策優(yōu)惠，且屬于補(bǔ)償購(gòu)買，而且在房屋價(jià)格上也是由政府部門參照有關(guān)實(shí)際情況核定之后確定的報(bào)價(jià)，在執(zhí)行過程中，受到政府的嚴(yán)格管查。因此在價(jià)格上回遷房是要優(yōu)于正常的商品房的。

商品房的價(jià)格更大程度上是市場(chǎng)操作的結(jié)果，不僅受到地塊本身區(qū)域位置的影響，還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)行情和供需矛盾等的影響，上漲的空間非常大。

3、貸款差異

一般而言，回遷房的貸款要比商品房略困難或者程序復(fù)雜一些。

回遷房一般是賠償所得，或者是用回遷款購(gòu)買，如果真的要自己出資去購(gòu)買回遷房的話，且想要辦理銀行貸款，首先就需要回遷房五證齊全，單單靠回遷證是無法辦理的。

另外，貸款前還會(huì)進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，回遷房的評(píng)估值一般都不會(huì)很高，因此也意味著貸款額度也不會(huì)很高。

商品房貸款，只要貸款人的征信和還款能力沒有問題，一般都可以貸到理想的額度。另外，從銀行層面來講，一般只為商品房貸款，商品房未來的價(jià)值和漲價(jià)潛力也要比回遷房高的多，辦理貸款后的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

二、購(gòu)買回遷房的注意事項(xiàng)

1、付款風(fēng)險(xiǎn)

如果看中回遷房的價(jià)格便宜，便想要購(gòu)買回遷房，那么一定就要走正規(guī)的交易流程。即凡是以任何理由收取額外定金，甚至是房款百分之八房款的，作為購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎，切莫貪圖房?jī)r(jià)便宜而損失更多的資金。

2、有無不動(dòng)產(chǎn)證

購(gòu)買回遷房和商品房最大的區(qū)別就是后期自己的權(quán)益是否得到有效的保障，因此對(duì)于回遷房來說，有沒有不動(dòng)產(chǎn)證就顯得格外重要。如果購(gòu)買的是無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的回遷房，那么后期將無法進(jìn)行過戶和更名。

因?yàn)閱螁沃挥谢剡w協(xié)議是不管用的，無法得到房管局的認(rèn)可，房屋仍然是歸集體所有。只有擁有不動(dòng)產(chǎn)證，才能正式的進(jìn)行過戶之類的行為，擁有房屋的完整權(quán)益。