| 隨著十三屆全國人大三次會議正式表決通過了《民法典》，從2021年1月1日開始，我國依法保護民事權利將進入全新的“民法典時代”。其中，涉及房地產相關的條例部分也都進行了較大的改動，包括土地使用權續期、業主的建筑物區分所有權、物業服務合同、居住權、抵押權、承租人優先購買權、承租人優先承租權等方面。
我們給大家整理了與房地產有關新政影響和應對建議，歡迎轉發和收藏。 業主對房屋享有無期限的所有權，但是對房屋所在的建設用地的使用權是有期限的。因此，購房者在購買房屋時應當特別關注房屋建設用地使用權的剩余期限。《民法典》第三百五十九條區分了住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權，明確住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續期。
上述條款對住宅建設用地使用權續期費用的規定尚不完善。關于續期費用的繳納方式、減免標準、續期周期等具體規定有待相關法律法規進一步完善。 根據《物業管理條例》第十二條第一款［１］的規定，業主大會會議應由專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，即需要全體業主“雙過半”參加表決。而根據《民法典》第二百七十八條的規定，業主大會會議應由“雙三分之二以上”的業主參加表決。根據《物權法》第七十六條的規定，使用維修資金需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，即需要全體業主的“雙三分之二以上”同意。而根據《民法典》第二百七十八條的規定，應由“雙三分之二以上”業主參加表決，且參加表決的業主“雙過半”同意，即只需全體業主的“雙三分之一”同意就能通過表決。《民法典》第二百八十一條明確了維修資金的籌集、使用情況應當定期公布，且根據《民法典》第九百四十三條［２］的規定，維修資金的籌集、使用情況的公布主體應當是物業服務人。該條款規定了物業服務人的信息公開義務，有利于保障業主的知情權。在緊急情況下，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。
小區共有部分產生的收入（如電梯廣告）在扣合理成本后應當歸全體業主共有，建設單位、物業服務企業或其他管理人應注意這點，避免因擅自使用該部分收入而產生糾紛。 《民法典》相較《合同法》新增第二十四章物業服務合同，具體為第九百三十七條至第九百五十條。《民法典》新增第二十四章物業服務合同是一項重大突破，使物業服務合同從無名合同正式轉為有名合同，消除了關于物業服務合同性質的分歧。該章節詳細規定了物業服務合同的定義、合同形式、內容、效力、期限、續訂、解除和中止等。業主的義務包括：支付物業費義務、告知、協助義務、賠償損失義務。物業服務人的義務包括：一般義務、信息公開義務、禁止整體轉委托，以及物業服務合同終止后的移交義務、后合同義務等。
可以說，此次《民法典》中調整變動內容，讓業主和物業的權利、責任和義務都得到了進一步明確和規范，也幫助整個物業行業迎接新時代與新的挑戰。 （１）當事人應當通過書面形式訂立居住權合同或通過遺囑方式設立居住權；（２）我國不動產物權變動采用登記生效主義，居住權必須經過登記方可設立，未登記的，不發生物權效力；（３）居住權于居住期限屆滿或居住權人死亡時消滅，且居住權不得轉讓或繼承。“居住權”是《民法典》新增的一類用益物權，是一種支配權、絕對權、財產權。相比于租賃權而言，居住權的長期性和物權屬性增加了權利人的穩定感，彌補了“房屋所有權”和“租賃權”之間的空隙。
一方面，老年人可以通過轉讓房屋的所有權獲得經濟收入；另一方面，居住權的設立可以保障老年人在房屋中居住至去世為止 除當事人另有約定外，抵押人轉讓抵押房屋的，不再需要抵押權人的同意，但應當通知抵押權人。２、抵押權人可以要求將轉讓所得價款提前清償債務或提存
抵押權人能夠證明轉讓行為可能損害抵押權的，可以要求抵押人將轉讓所得價款提前清償債務或提存。 《民法典》明確規定了委托人訂立合同的，必須向中介機構支付中介費。該條款禁止了委托人繞開中介機構私自訂立合同，有利于保障和規范中介行業的發展。在2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。表示房地產貸款集中度符合管理要求的中資法人銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。公布了這些金融機構的房地產貸款和個人房貸占比上限：工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵儲銀行：房地產貸款占比上限40%，個人住房貸款上限32.5%。招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行：房地產貸款占比上限27.5%，個人住房貸款上限20%。城市商業銀行（不包括上文銀行）、民營銀行、大中城市和城區農合機構（農合機構包括農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社）：房地產貸款占比上限22.5%，個人住房貸款上限17.5%。縣域農合機構：房地產貸款占比上限17.5%，個人住房貸款上限12.5%。
村鎮銀行：房地產貸款占比上限12.5%，個人住房貸款上限7.5%。
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