建筑物總面積與建筑總面積，雖然一字之差，但是在司法實踐中，確有著不同的含義，而導致的法律后果，是存在不同的判決結果。建筑物總面積與建筑總面積離我們的生活并不遠，買房過程中，會有建筑面積，套內面積，使用面積等概念，而建筑物總面積與建筑總面積這兩個概念不僅出現在建筑領域，還經常出現在業(yè)委會籌備、成立以及聘選物業(yè)公司等事項投票權數中，甚至影響業(yè)主對涉及公共利益的訴權。

這里有個案例：

北京某小區(qū)成立業(yè)委會，準備到街道辦辦理備案，備案過程中，街道辦對物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積提出質疑，認為沒有達到雙過半，故不予備案，于是訴至法院。法院在審理過程中，雙方的焦點在“建筑物總面積”的認定上 。街道辦認定該小區(qū)“建筑物總面積”的依據為不動產登記中心出具的《關于的回函》，因該回函上載明 “建筑總面積”。而業(yè)委會依據的是《業(yè)主大會決議》中的物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積。

最后，法院認為，建筑總面積”與“建筑物總面積”的表述顯有區(qū)別，且沒有證據和依據來證明“建筑總面積”即為上述法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定的“建筑物總面積”，也沒有任何證據、依據來說明上述兩種表述指向的為同一概念。在此情況下，不能即逕行將“建筑總面積”認定為“建筑物總面積”。

為什么區(qū)別建筑總面積和建筑物總面積？

首先，兩者的概念的不同。

建筑總面積是指建筑物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。

建筑物總面積是全體業(yè)主專有部分面積之和。而什么是專有部分面積，根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，專有部分面積一般按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

而不動產登記簿記載的面積與測繪機構的實測面積計算方式又不同。

其次，區(qū)別建筑物總面積的計算會影響到業(yè)主的投票權數。因為業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數確定。根據住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十三條的規(guī)定“ 依法登記取得或者根據 物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數確定。”

且《物權法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意”。

如果沒有達到足夠的業(yè)主投票權數，就無法通過決議。

且根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋中第十八條規(guī)定，“業(yè)主委員會對于行政機關作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。業(yè)主委員會不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業(yè)主可以提起訴訟。”

因此，建筑物總面積的計算還影響到業(yè)主的訴權。

以上，雖一字之差，但法律所賦予的內容卻不同，筑物總面積的計算與業(yè)主的投票權數息息相關，業(yè)主行使業(yè)主的權利時候，務必注意到這點。

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