被稱為是一場內(nèi)部約定唱漲房地產(chǎn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃全面開啟，中央各部委主要負(fù)責(zé)人(八位中央部局重要領(lǐng)導(dǎo)：李總理，央行行長周小川、財(cái)政部長樓繼偉、住建部長陳政高、國土部長姜大明、發(fā)改委副主任朱之鑫、統(tǒng)計(jì)局長馬建堂、國開行行長鄭之杰)非常罕見的密集于去年12月底與2015年1月份發(fā)聲針對中國房地產(chǎn)市場，掀起市場走向的爭論。

對八部局委的2015年房地產(chǎn)走勢的言論如何看，對中國房地產(chǎn)市場大局會(huì)有什么影響?是否決定了房價(jià)走勢?房地產(chǎn)市場會(huì)怎么走?房地產(chǎn)政策會(huì)如何調(diào)整?

根據(jù)對房價(jià)上漲規(guī)律的研究，決定房價(jià)的因素，短期看貨幣政策與供需關(guān)系及市場預(yù)期、房企資金。中期看土地供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長、需求變化、長期看人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長。

在分析中央八大部局對房地產(chǎn)言論之前，首先說下當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場八大特征：一是庫存高。二是去行政化。三是無調(diào)控化。四是呈大分化。五是結(jié)構(gòu)不平化。六是房企集中化。七是指標(biāo)下行化。八是去杠桿化。

其次是國家住建部正式出發(fā)全面化解樓市最大風(fēng)險(xiǎn)，即高庫存，且集中于三四線城市，說明一二線城市供小于求。

最后是銀行貸款利率并未全面下調(diào)，有上升的趨勢。因此，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、金融安全、地方財(cái)稅收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整最好的氣墊，一旦破滅，中國會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融風(fēng)暴、債務(wù)破產(chǎn)的恐怖事情。

穩(wěn)住中國經(jīng)濟(jì)，必須穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這就是為什么中央各部局集中于去年12月底與 2015年1月紛紛出言“托市”，穩(wěn)定市場預(yù)期，支持房地產(chǎn)的背后根本原因。

一是國家住建部：

2015年房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運(yùn)行。

1)國家住建部：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2014 年12月19日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長陳政高表示，2014年房地產(chǎn)市場供求狀況發(fā)生了一些變化，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準(zhǔn)確把握市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異， 跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2)國家住建部：擬出臺(tái)收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。

2014年12月1日，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)擬出臺(tái)收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

3)國家住建部：棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)。

2015年1月，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在包頭舉行的全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示，隨著保障房建設(shè)的持 續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。

4)國家住建部：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租。

2015年1 月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年12月底，全國商品房待售面積達(dá)到6.2億平方米的歷史新高; 硬幣的另一面則是，2015年保障房任務(wù)量為700萬套，融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到了一個(gè)解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發(fā)商去化，開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”

上述《意見》與住建部2014年以來調(diào)控思路一脈相承：千方百計(jì)去庫存。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，如何對此類物業(yè)進(jìn)行定價(jià)是一個(gè)難題。隨著物業(yè)價(jià)格的上升，如果政府高價(jià)收購，未來出租后租金回報(bào)率可能會(huì)變差。

《意見》提到的措施，不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。

預(yù)計(jì)在不久的將來，將會(huì)看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)長期運(yùn)營，無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。

上述《意見》指出，在大力推進(jìn)經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的同時(shí)，探索建立支持經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。事實(shí)上，公租房或保障房REITs早有機(jī)構(gòu)在做。2012年該機(jī)構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs，就在快成行的時(shí)候因?yàn)檎�府換屆而暫停。住建部傾向于首先進(jìn)行公租房REITs的實(shí)踐。

北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點(diǎn)中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運(yùn)營任務(wù)，他們手中的政策性住房資產(chǎn)，可以作為REITs的打包資產(chǎn);并且，試點(diǎn)企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。

試點(diǎn)需要突破的一個(gè)環(huán)節(jié)是，需設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。

對于試點(diǎn)單位來說，他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè)，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計(jì);近兩年來，這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。

但是，無論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs，目前推行的難度都不小。

盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

通過發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

積極鼓勵(lì)投資REITs產(chǎn)品。

各城市要積極開展REITs試點(diǎn)，并逐步推開;但對于如何推進(jìn)支持，如何進(jìn)行優(yōu)惠和補(bǔ)貼，并未提及。而商業(yè)地產(chǎn)的REITs 同樣不容樂觀。

根據(jù)廣發(fā)證券(000776,股吧)的測算，當(dāng)前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優(yōu)惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

最大的障礙在于稅收體制。

在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在中國香港，根據(jù)香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內(nèi)稅收體制對商業(yè)物業(yè)公司不利，導(dǎo)致中國商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)率不足以支持發(fā)行REITs。盡管推行REITs困難重重，但國內(nèi)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型壓力之下無不在思考如何“輕資產(chǎn)”。

其中動(dòng)手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權(quán)售予麥格理，萬科負(fù)責(zé)操盤管理運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。

2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作意向書，雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，用于收購萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。根據(jù)公告，凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)。預(yù)計(jì)資產(chǎn)平臺(tái)公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

2014年12月25日，針對旗下的社區(qū)商業(yè)，萬科聯(lián)手深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進(jìn)行一項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)管理的合作，東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共 計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

東方藏山表示，雙方聯(lián)手將要打造第一只中國社區(qū)商業(yè)REITs。

作為國內(nèi)持有物業(yè)的老大，萬達(dá)亦不甘落后。2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實(shí)基金(博客,微博)、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資 240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。

與此同時(shí)，萬達(dá)還在與多家海內(nèi)外大型投行、保險(xiǎn)公司和基金洽談，今年上半年將宣布更多類似的投資計(jì)劃。就在2014年底，由全經(jīng)聯(lián)等發(fā)起的中國REITs聯(lián)盟成立。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，聯(lián)合發(fā)起人中包括中信產(chǎn)業(yè) 基金、中信證券(600030,股吧)、華潤信托、金融街(000402,股吧)控股、北科建、易方達(dá)基金等眾多地產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。

但在中國，長期以來，由于REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高了融資的成本，也造成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)難以解決的死結(jié)，中國的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)、公租房乃至城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都遭到掣肘。

未來中國版REITs的推出還有很多基礎(chǔ)制度要去完善。

2015年我國新開工建設(shè)保障性安居工程任務(wù)目標(biāo)700萬套，基本建成480萬套。

對于完成方式，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進(jìn)行安置。指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時(shí)推進(jìn)國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

齊驥指出，各地安排公租房的建設(shè)任務(wù)，必須自下而上，按需申報(bào)，盡力而為，千萬不要為了目標(biāo)任務(wù)，不顧需要盲目加量。大力推進(jìn)通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源，對縣城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更要按需定建，做好規(guī)劃，避免閑置。棚改實(shí)施多年，待改造的地塊多是商業(yè)開發(fā)價(jià)值小、資金平衡難的區(qū)域。

因此，資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實(shí)起來更加困難，在商品房項(xiàng)目中配建的棚改安置房項(xiàng)目開工及施工進(jìn)度都受到了不同程度的影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立國有工礦地區(qū)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

由于地方政府財(cái)政收入銳減，再建保障房資金壓力加大也是保障建設(shè)轉(zhuǎn)向的重要原因。利用現(xiàn)有房源做安置房，可以在有效解決未來總庫存的同時(shí)減少建設(shè)費(fèi)用，化解地方的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

2015年1月20日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)顯示，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。

2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加361萬平方米。另外，2014年全國商品房銷售額為76292億元，同比下降6.3%。

截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計(jì)算，全國待售商品房約有6百萬套。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計(jì)算，除去新開工面積，當(dāng)前的庫存量需要半年以上的時(shí)間來消化。

房地產(chǎn)市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。在庫存創(chuàng)新高的同時(shí)，2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售增速顯著下降。

數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 95036億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長 9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

如同行紅旭的說法，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，至于四線城市更是如此。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價(jià)漲不動(dòng)或者下跌、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營越來越困難，甚至還引發(fā)了資金鏈斷裂，極端者還發(fā)生了類似邯鄲的民間借貸危機(jī)。

2011年以來，隨著全國市場的區(qū)域分化加劇，政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的思路也在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。整個(gè)2014年，住建部都把去庫存作為重要目標(biāo)。所謂的“分類 指標(biāo)”“雙向調(diào)控”，其實(shí)重點(diǎn)在于放松高庫存城市的房地產(chǎn)調(diào)控，允許地方政府救市。從近期官方表態(tài)來看。

2015年1月20日，住建部部長陳政高表示棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。

房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

與此同時(shí)推進(jìn)國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

近幾年，部分地方政府早已開始“自救”：減少甚至停建保障房、安置房，轉(zhuǎn)而由政府收購商品房，作為保障房進(jìn)行分配;或者更多的對保障群體、拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，讓他們拿著錢去買商品房。

中國有很多國家級政策，都是由地方先試點(diǎn)、積累經(jīng)驗(yàn)，然后出臺(tái)全國政策。

正如上述經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)很多地方政府已經(jīng)在轉(zhuǎn)變住房保 障的方式，而發(fā)達(dá)國家一般也都經(jīng)歷過由政府主導(dǎo)建房分配給弱勢群體，轉(zhuǎn)變?yōu)榻o困難群體發(fā)放補(bǔ)貼，讓他們?nèi)ナ袌錾腺彿炕蜃夥俊?/p>

2015年1月6日，住建部出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》提出：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，也可以轉(zhuǎn)成租賃 型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要將本地 區(qū)落實(shí)本指導(dǎo)意見的情況于2015年6月30日前報(bào)我部。

筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)市場降溫與下行及經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)質(zhì)上就是要保持2015年中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)政策放寬。

另外是應(yīng)對高庫存與地方政府無錢建保障性住房及穩(wěn)定樓市，地方政府購買商品房轉(zhuǎn)變成保障性住房是最好的辦法。

指導(dǎo)意見根據(jù)具體分類，對地方政府回購或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數(shù)量最多的棚改項(xiàng)目安置房可以以回購方式補(bǔ)充，而公共租賃住房項(xiàng)目，可長期集中租賃存量待售商品房。

“十二五”期間，3600萬套保障房建設(shè)已接近尾聲，而大規(guī)模棚戶區(qū)改造才剛剛開始，地方面臨的建設(shè)任務(wù)較重，而與此同時(shí)，現(xiàn)在一些城市商品房庫存較大，消化周期甚至高達(dá)5、6年。

因此，這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目，不僅可有效降低配套投資壓力，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置，也將進(jìn)一步減小地方房地產(chǎn)庫存壓力。指導(dǎo)意見出臺(tái)將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進(jìn)這一過程。

與此同時(shí)，此舉打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求后，將有超過一千萬棚改安置需求被釋放。

一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財(cái)政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地。

因此，不用擔(dān)心三四線城市商品房供應(yīng)過剩與部分城市鬼城現(xiàn)象，一旦政策全面實(shí)施，三四線城市房 價(jià)將全面上漲。

二是國家財(cái)政部：

政府購買服務(wù)方式盤活存量房。

財(cái)政部部長樓繼偉在的12月度全國財(cái)政工作會(huì)議表示：2015年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策并適當(dāng)加大力度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，利用PPP模式或政府購買服務(wù)方式盤活存量房，引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房的建設(shè)和運(yùn)營管理。

2014年12 月29日至30日，全國財(cái)政工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議的主要任務(wù)是：全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，總結(jié) 2014年財(cái)政工作，分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下的財(cái)政形勢，部署2015年財(cái)政工作。

財(cái)政部黨組書記、部長樓繼偉出席會(huì)議并講話。樓繼偉強(qiáng)調(diào)，2015年財(cái)政工作要全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策并適當(dāng)加大力度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，加快推動(dòng)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控;盤活存量，用好增量，優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，有保有壓，確保重點(diǎn)領(lǐng)域特別是民生支出;堅(jiān)持依法理財(cái)，加強(qiáng)財(cái)政管理，提高財(cái)政資金使用效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。處理好城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)系，支持健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制。

實(shí)施以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，以推進(jìn)“三個(gè)1億人”為切入點(diǎn)，以新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)為抓手，加快形成新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，建立健全以居住證為載體的基本公共服務(wù)提供機(jī)制，保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享有城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。

拓寬資金渠道，地方發(fā)債資金要更多用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等領(lǐng)域。支持開展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)試點(diǎn)。

加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，支持提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)激勵(lì)機(jī)制，繼續(xù)做好農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展相關(guān)試點(diǎn)工作，深入推進(jìn)扶貧開發(fā)，進(jìn)一步深化農(nóng)村綜合改革等。

加快推進(jìn)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，改革完善統(tǒng)賬結(jié)合的職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，推進(jìn)城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度一體化建設(shè)，推進(jìn)企業(yè)年金、職業(yè)年金、商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展等。

支持深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，推進(jìn)醫(yī)療醫(yī)保醫(yī)藥三醫(yī)聯(lián)動(dòng)，研究建立穩(wěn)定可持續(xù)的籌資機(jī)制，全面開展城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)，全面推開縣級公立醫(yī)院綜合改革。

完善社會(huì)救助制度體系，繼續(xù)增加城鄉(xiāng)低保、臨時(shí)救助等困難群眾基本生活補(bǔ)助資金等。創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并舉，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合，利用PPP模式或政府購買服務(wù)方式盤活存量房等。

推動(dòng)文化改革發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代公共文化服務(wù)體系，支持加強(qiáng)文化遺產(chǎn)保護(hù)，繼續(xù)支持加強(qiáng)重點(diǎn)媒體國際傳播能力建設(shè)，繼續(xù)落實(shí)和完善支持深化文化體制改革的文化經(jīng)濟(jì)政策等。

筆者認(rèn)為：地方政府出錢保住房，針對存量房不是新建商品房，實(shí)質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)住有所居與去庫存及解決地方庫存過高。

三是國土資源部：

2015年新增建設(shè)用地將繼續(xù)調(diào)減。

2015年1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會(huì)議上表示，我國建設(shè)用地供應(yīng)將從增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向盤活存量與做優(yōu)增量并舉。嚴(yán) 控總量有保有壓，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

2015年新增建設(shè)用地計(jì)劃在2014年調(diào)減30萬畝基礎(chǔ)上，將繼續(xù)作適度調(diào)減。

同時(shí)，加大盤活存量建設(shè)用地力度，用好土地整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)和工礦廢棄地復(fù)墾利用的政策。

各地要根據(jù)這一安排，做優(yōu)增量、盤活存量，為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長提供用地保障。

在2014年的全國國土資源工作會(huì)議上，姜大明就曾表示，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。

姜大明說，2014年開展節(jié)約集約專項(xiàng)督查，清理出批而未供土地1300萬畝和閑置土地100萬畝。不過，雖然全國新增建設(shè)用地總量上要進(jìn)行縮減，但并非一刀切，而是區(qū)別對待。

筆者認(rèn)為：中期看，大城市土地供應(yīng)與居住用地供應(yīng)趨于緊張不可避免，最后導(dǎo)致供不應(yīng)求，地價(jià)瘋狂上漲。減少了新建用地供應(yīng)，意味著減少了未來商品房供應(yīng)。

四是國家發(fā)改委：

房地產(chǎn)未現(xiàn)危機(jī)，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

2015年1月6日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)舉行，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

朱之鑫表示，在整個(gè)投資的過程中，房地產(chǎn)的投資占了1/5，基礎(chǔ)設(shè)施的投資大概占到16%，制造業(yè)的投資占到了35%，在整個(gè)投資中，實(shí)際上70%左右是由這三部分構(gòu)成的。

朱之鑫說，房地產(chǎn)增速和以往相比是下降的，處于調(diào)整階段。但是，他并不認(rèn)同“出現(xiàn)危機(jī)”的說法，目前的重點(diǎn)是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。

朱之鑫表示，當(dāng)然對投機(jī)性需求一直是采取了必要的抑制措施，總之還是要滿足廣大群眾的住房需求。

房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中都會(huì)有波動(dòng)，也會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題，在這個(gè)過程中要準(zhǔn)確判斷它的走勢，采取適當(dāng)?shù)拇胧�。房價(jià)適當(dāng)波動(dòng)是正常狀態(tài)，并不意味著，未來政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無所作為，朱之鑫特別提到，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)加強(qiáng)保障房的建設(shè)，支持首套自有房合理的住房需求。

朱之鑫還表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

剛過去的2014年，宏觀經(jīng)濟(jì)情況比預(yù)料的要困難。具體而言，在過去一年里，經(jīng)濟(jì)的下行壓力較大，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛顯現(xiàn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難增多，一些風(fēng)險(xiǎn)也在顯現(xiàn)，都超出了原來的預(yù)料。

過去一年的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果比預(yù)想的好，面對著多重的困難和多方面的挑戰(zhàn)，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。投資、消費(fèi)、進(jìn)出口，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車加速換擋，消費(fèi)發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，而投資仍然具有著關(guān)鍵性作用。

而房地產(chǎn)的發(fā)展又對投資起到了重要拉動(dòng)作用，在整個(gè)投資中占比達(dá)1/5。盡管房地產(chǎn)增速和以往相比是下降的，處于調(diào)整階段，但朱之鑫并不認(rèn)同認(rèn)同“出現(xiàn)危機(jī)”的說法。

目前的重點(diǎn)是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。房價(jià)適當(dāng)波動(dòng)是正常狀態(tài)，并不意味著未來政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無所作為，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

2015年國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境仍然錯(cuò)綜復(fù)雜。要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)民生保障，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)在投資中的比例依然高，是經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的火車頭之一，房地產(chǎn)市場需求進(jìn)入改善與舒適性需求轉(zhuǎn)變。

五是國開行：

力爭2015年發(fā)放棚改貸款4000億元以上。

2015年1月，國開行行長鄭之杰在該行2015年度工作會(huì)議上表示，國開行2015年要優(yōu)化資源配置，支持重點(diǎn)領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)，力爭全年發(fā)放棚改貸款4000億元以上、鐵路貸款1000億元、重點(diǎn)水利建設(shè)工程項(xiàng)目貸款900億元;重大項(xiàng)目貸款要向國家重大工程建設(shè)傾斜，棚改貸款向中西部、東北地區(qū)及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造傾斜;區(qū)域貸款要向“三大支撐帶”傾斜;小微貸款要向支持“三農(nóng)”、扶貧開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、創(chuàng)業(yè)就業(yè)傾斜。要以“一帶一路”、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通等領(lǐng)域?yàn)閼?zhàn)略重點(diǎn)，加大項(xiàng)目開發(fā)與推動(dòng)力度等。

截至2014年底，國開行資產(chǎn)總額突破10萬億元，全年實(shí)現(xiàn)凈利潤884億元，年末不良貸款率0.63%，連續(xù)39個(gè)季度保持在1%以內(nèi)，資產(chǎn)質(zhì)量保持同業(yè)領(lǐng)先水平。

去年國開行發(fā)放棚改貸款4086億元，發(fā)行1013億元信貸資產(chǎn)支持證券，發(fā)放鐵路貸款1195億元、水利貸款814億元。

實(shí)際上，自從 2014年央行拔給國開行3年期1萬億元的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)后，國開行就變成了“二央行”，發(fā)揮著支持棚改房、保障房，向房地產(chǎn)輸出流動(dòng)性的“包工 頭”的重要作用。

筆者認(rèn)為：2014年完成4000億元以上棚改貸款發(fā)放是2013年的4倍，超過過去幾年累計(jì)發(fā)放棚改貸款的總規(guī)模。2015年4000億以上，并且進(jìn)一步完善貨幣安置和購買存量商品房的制度要求。

六是國家統(tǒng)計(jì)局：

房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)已得到很好的化解。

2015年1月20日，國家統(tǒng)計(jì)局宣布，經(jīng)初步核算，2014年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為636463億元，按年增長7.4%。而中國政府去年初制定的全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為7.5%。去年GDP增速7.4%，創(chuàng)下24 年來新低。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個(gè) 百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局長馬建堂答記者問：中國經(jīng)濟(jì)不僅要穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，還要防風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)，不同的學(xué)者和機(jī)構(gòu)有不同的分析，比較有共識的至少是一段時(shí)間內(nèi)中國的風(fēng)險(xiǎn)，一是房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，二是地方政府債務(wù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。

2014年黨中央、國務(wù)院高度重視這些風(fēng)險(xiǎn)的防范。

“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”是中國2014年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針，而且在各部門、各地區(qū)的共同努力下，這兩個(gè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)得到很好的化解。

比如房地產(chǎn)，房地產(chǎn)去年從上半年開始起出現(xiàn)了一輪調(diào)整，銷量、價(jià)格下行。四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們，隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。

一是70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄，特別是12月份，一線城市的綜合環(huán)比房價(jià)轉(zhuǎn)正。二是四季度，特別是去年 的12月份，房地產(chǎn)的銷售，無論是銷售面積和銷售金額降幅在收窄。

一線城市銷量的環(huán)比增長，去年就全國而論，12月份的銷售金額當(dāng)月是正增長的，這是不是就可以說中國的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，今后中國房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康。

筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)累積風(fēng)險(xiǎn)總體已化，但是局部的風(fēng)險(xiǎn)仍在，譬如庫存高與部分地方債務(wù)龐大。

七是中國人民銀行行長周小川：

房地產(chǎn)市場不存在嚴(yán)重的全國性問題。

2015年1月21日至24日，冬季達(dá)沃斯論壇在瑞士 小鎮(zhèn)達(dá)沃斯舉辦。

中國人民銀行行長周小川在達(dá)沃斯論壇上表示，盡管中國一些城市的樓價(jià)下降，但央行應(yīng)該保持貨幣政策穩(wěn)定性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不存在嚴(yán)重的全國性問題。

當(dāng)被問到央行將怎樣穩(wěn)定房地產(chǎn)市場時(shí)，周小川表示如果整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定，央行很難出臺(tái)專門針對房地產(chǎn)市場的政策中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷周期性調(diào)整，一部分可以通過宏觀審慎政策來應(yīng)對，而不是用貨幣政策來應(yīng)對。

他又稱，中國央行一直在盡力保證市場資金流動(dòng)性不要過量，但來自海外資金流入仍然在不斷 改變中國的流動(dòng)性，這會(huì)給資本市場帶來影響，包括國際大宗商品價(jià)格和中國股市。

周小川認(rèn)為，貨幣政策可以為結(jié)構(gòu)性改革提供空間和時(shí)間，但不是萬能藥。應(yīng)將政府干預(yù)與央行的逆周期調(diào)控和宏觀審慎政策區(qū)分開來。他對中國經(jīng)濟(jì)前景表示樂觀，認(rèn)為油價(jià)下跌有利于中國經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)，但可能會(huì)影響到對非化石能源的投資。

中國全國人大將在3月討論更低一些的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，若中國經(jīng)濟(jì)增長放緩一點(diǎn)，但增長更具可持續(xù)性，那是好消息。

周小川：部分中國城市存在房地產(chǎn)過剩。中國央行行長周小川稱，中國可能有房產(chǎn)泡沫，僅限于“部分城市”。單一的全國范圍政策難以解決這個(gè)問題。

周小川說，“中國還在進(jìn)行城鎮(zhèn)化，可能供需關(guān)系出于某種波動(dòng)，但如果從中期看城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為我們的房產(chǎn)領(lǐng)域市場還很好。”

周小川還提到，他預(yù)計(jì)今年中國經(jīng)濟(jì)還可以達(dá)到7.5%左右的官方目標(biāo)。他評價(jià)“經(jīng)濟(jì)有所放緩，但不多”，“沒有任何明顯跡象顯示增長大幅下滑”，不過“我們應(yīng)該對是否持續(xù)放緩保持警覺”。

1. 中國與全球經(jīng)濟(jì)：全球經(jīng)濟(jì)的一些憂慮體現(xiàn)在三點(diǎn)：第一是地緣政治;第二是大宗商品價(jià)格;第三是量化寬松。去年夏日，很多新興市場看到不尋常的資本流入，這被看成經(jīng)濟(jì)不確定性和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的源頭。

中國可能面臨全球商品價(jià)格下跌帶來的影響。10到15年前亞洲金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，中國金融市場并沒有出現(xiàn)太大波動(dòng)，但現(xiàn)在中國市場和全球金融市場的聯(lián)系越來越緊密，滬港通就是一個(gè)例子。銀行間的聯(lián)系也越來越緊密，中國市場變得更為開放。

2.原油： 油價(jià)下跌“利好”中國GDP：油價(jià)下跌對中國有益，因中國是原油進(jìn)口大國。中國希望看到可持續(xù)的原油供需面。中國希望能源價(jià)格穩(wěn)定、合理。中國擔(dān)心低油價(jià)可能打壓對新能源的使用。

3.股市：中國央行一直在盡力保證市場資金流動(dòng)性不要過量，但來自海外資金流入仍然在不斷改變中國的流動(dòng)性，這會(huì)給資本市場帶來影響，包括國際大宗商品價(jià) 格和中國股市。相信中國股市更關(guān)注上市公司的基本面。

4.貨幣政策：中國將確保穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)。貨幣政策為結(jié)構(gòu)性政策創(chuàng)造空間。

5.樓市：部分中國城市存在房地產(chǎn)過剩。很難出具體政策穩(wěn)定樓市。

6.經(jīng)濟(jì)前景：中國經(jīng)濟(jì)增速依然相對較高。全國人大將討論今年的GDP增長目標(biāo)以及通貨膨脹率等問題，中國全國人大將在3月討論更低一些的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。

中國也用“新常態(tài)”來形容經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)發(fā)展越來越不穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)發(fā)展太快不利經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，因此，“我們愿意用更低的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來換取更扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革”。

總體來說，央行相信中國經(jīng)濟(jì)在重視經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，仍然能夠獲得穩(wěn)定的高增長率。他對中國經(jīng)濟(jì)增長表示樂觀。不可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長模式需要改變，長期來說是好事。“如果政府過度追求GDP增長，就會(huì)推遲必要的機(jī)構(gòu)改革，GDP增長稍微放緩，機(jī)構(gòu)改革力度就會(huì)增大。

筆者認(rèn)為：中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)新思路：從全國“一刀切”式的行政強(qiáng)約束，到更強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)的市場化管理模式，即：“一線城市著力"去投機(jī)""去杠桿"，二線城市如出現(xiàn)庫存量大、量價(jià)齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。”

更重要的是，中央已作出建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法工作、加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)等重大改革布局，它們對重構(gòu)房地產(chǎn)市場生態(tài)有根本作用，其意義遠(yuǎn)超出簡單的“救市”范疇。

下面從西方國家的經(jīng)驗(yàn)看。

1.美國帶來的一大啟示是回歸住房市場的基本屬性。

2.日本的教訓(xùn)是：對房地產(chǎn)投機(jī)行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本就是急于緊縮導(dǎo)致長期經(jīng)濟(jì)疲軟。

3.至于中國香港，房價(jià)上漲的一個(gè)原因是供應(yīng)不足。防范外部沖擊最有力的法寶還是穩(wěn)固的基本面。

但是，周行長沒有說實(shí)話，一是中國經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于下行狀態(tài)，不穩(wěn)定。二是2014年9月30日“央四條”實(shí)質(zhì)上就是針對房地產(chǎn)市場的全國性政策。

據(jù)彭 博 社2015年1月15日-20日開展的一項(xiàng)調(diào)查，在18位經(jīng)濟(jì)學(xué)家之中，有12人認(rèn)為中國存在某種程度上的全國性房地產(chǎn)供大于求，但只有7人認(rèn)為全國范圍處于泡沫狀態(tài)。半數(shù)人認(rèn)為部分城市有泡沫，多數(shù)人認(rèn)為限購政策與房貸政策的放松將限制在地區(qū)層面。

同時(shí)，中國住宅新開工面積今年減少22%、銷售面積下降7.8%。報(bào)道稱，這對政府四年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及堅(jiān)持不實(shí)施大規(guī)模刺激政策的決心是個(gè)考驗(yàn)。另悉，面對樓市下行的壓力，中國包括福州、杭州等多個(gè)二三線城市傳出救市的傳言。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前傳聞醞釀救市的城市超過10個(gè)，其中作出若干調(diào)整的城市已有天津、南寧、銅陵等6個(gè)城市。

2015年1月20日，多省取消全省樓市限購、限價(jià)政策，尤其是已執(zhí)行多年的“70/90”調(diào)控政策。上述措施是按照市場化改革的需要，把房地產(chǎn)交給市場自行調(diào)節(jié)。除了取消限購限價(jià)之外，諸如成都90平方米購房落戶政策也會(huì)在今后逐漸放開。

2014年是樓市最艱難的一年，但據(jù)市場檢測數(shù)據(jù)，2014年底銷售數(shù)據(jù)已逐步回升，房企緩過勁來了，對下一輪的投資也有信心了，預(yù)計(jì)2015年四川樓市將回暖。

而日前也有媒體報(bào)道稱，住建部人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。2015年1月20日，四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)上披露了“全面取消限購、限價(jià)”，取消“9070政策”。

四川省住建廳房管處的一位負(fù)責(zé)人說，所謂“雙限”及限購和限價(jià)，在原來的政策背景下，全川只有成都一市實(shí)行了限購。

眾所周知，在操作層面上，成都已在去年下半年放開了限購。而限價(jià)政策，全川很多地市州去年開始不再執(zhí)行限價(jià)，但仍有一些地方?jīng)]放開。此次提出全面取消限購限價(jià)，其實(shí)是一個(gè)強(qiáng)調(diào)。

住建部在 2006年7月發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中提到，各城市(含縣城)年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)適房)面積所占比重須達(dá)70%以上(業(yè)內(nèi)稱“9070政策”)，房管處的這位負(fù)責(zé)人表示，此次會(huì)議明確提出不再做“9070”要求，與取 消“雙限”一樣，都是在房地產(chǎn)市場去除行政干預(yù)。取消“9070政策”會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)帶來影響?

上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為不大可能。“從數(shù)據(jù)來看，成都的房地產(chǎn)市場在回暖。個(gè)人認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場會(huì)比去年熱，2014年是房地產(chǎn)企業(yè)最困難的一年，但是從去年10月開始，四川的市場開始回暖。”上述負(fù)責(zé)人在談今年的房地產(chǎn)形勢時(shí)說道。是自從去年“930”政策出臺(tái)以后，價(jià)格也是一個(gè)止跌回升的態(tài)勢。 “我認(rèn)為今年房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)比去年容易一些，這也會(huì)給房地產(chǎn)市場回暖助力。”省住建廳房管處的這位負(fù)責(zé)人表示。

八是國務(wù)院總理：

房產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整是正常的。

2015年1月21日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)下午在達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國際工商理事會(huì)代表對話會(huì)時(shí)指出，中國房地產(chǎn)市場在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。李克強(qiáng)在會(huì)上與各國工商企業(yè)家深入交流。

有與會(huì)者向李克強(qiáng)提及中國面臨房地產(chǎn)行業(yè)降溫的相關(guān)問題。李克強(qiáng)指出，近來中國房地產(chǎn)市場投資量和交易量確實(shí)出現(xiàn)了一些波動(dòng)態(tài)勢，引起各方面關(guān)注。

“但是我想強(qiáng)調(diào)的是，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。”“中國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長 期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”李克強(qiáng)說。

李克強(qiáng)說，中國政府希望房地產(chǎn)市場能夠長期平穩(wěn)健康發(fā)展。政府的主要任務(wù)是保障住房困難的群眾擁有基本住房，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區(qū)改造力度。目前在城市棚戶區(qū)里居住的約有1億人左右，還有很多人住在城鄉(xiāng)危房里。“我們將加大這方面的投資力度，保障困難群眾有基本住房，這從一個(gè)方面也說明中國住宅投資的需求是長期的，它也必然帶動(dòng)與此相關(guān)的行業(yè)和產(chǎn)品供給。”

筆者認(rèn)為：這是總理新上任以來首次針對房地產(chǎn)的表態(tài)，特別是在此時(shí)提出“房產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整是正常的”，說明中國房地產(chǎn)市場的確處于調(diào)整期內(nèi)的調(diào)整階段，還沒完全穩(wěn)定。目的是給市場與房企一個(gè)“定心丸”。

筆者一直堅(jiān)持，目前中國房地產(chǎn)不具備崩盤的條件與基礎(chǔ)，這是業(yè)內(nèi)共識的。

譬如同行紅旭的看法一樣。

第一是中國住宅沒有進(jìn)入飽和階段。

判斷住房飽和階段，除人均住宅面積、戶均套數(shù)、人均臥室間數(shù)、空置房作為參考指標(biāo)外，關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。飽和階段一般表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)變?yōu)榈驮鲩L、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于70%。

與歐美日當(dāng)年的歷史數(shù)據(jù)相比，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見頂時(shí)點(diǎn)偏早、經(jīng)濟(jì)降速正常。

綜合來看，三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素，(老謝認(rèn)為，當(dāng)前中國住宅市場仍處于剛需增長期，部分城市已進(jìn)入改善型與舒適型階段。住房總體上已告別短缺階段，部分城市沒有告別短缺階段。)

第二是房價(jià)持續(xù)暴漲，出現(xiàn)明顯泡沫。

這是房價(jià)崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價(jià)年均以10-20% 的速度上漲3-5年，就容易產(chǎn)生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。

比如：1987-1989年的日本、中國臺(tái)灣地區(qū)，1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中國香港地區(qū)，2004-2006年的美國，1992-1993年的中國海南省。關(guān)于房價(jià)泡沫的界定標(biāo)準(zhǔn)， 存在較大爭議。

一般而言，如果房價(jià)持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段，不易產(chǎn)生泡沫，因?yàn)樾枨笸�盛，且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產(chǎn)生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年，中國房價(jià)漲幅曾超過10%，但由于當(dāng)時(shí)中國尚處于住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。

但1992-1993年全國房價(jià)漲幅超20%，且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū)，且以 投資投機(jī)需求為主，則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房價(jià)泡沫。

第三是貨幣政策由寬松突然轉(zhuǎn)為緊縮。

一般先是股價(jià)跳水，然后房價(jià)下跌，接著金融風(fēng)險(xiǎn)暴露，最后經(jīng)濟(jì)蕭條。2003-2008年，美國的貨幣就是由松變緊，房價(jià)由熱到冷。

比美國更典型、更極端的當(dāng)屬日本，1987-1991年，貨幣瘋狂放松，再瘋狂收緊;股價(jià)與房價(jià)瘋狂沖高，再瘋狂下跌。其后幾十年，股價(jià)、房價(jià)、經(jīng)濟(jì)，陷入爛泥塘，苦苦掙扎。

2008年四季度至2010年上半年，中國貨幣大放水，信貸超寬松，股價(jià)中漲、房價(jià)大漲，經(jīng)濟(jì)被領(lǐng)導(dǎo)得意的稱為“全球一枝獨(dú)秀、率先復(fù)蘇”。

然后，2010年10月步入加息周期，貨幣收緊，但幅度并不大，至2011年7月加息五次;而2004-2007年則加息八次。

因此，在全國無明顯房價(jià)泡沫的情況下，這次貨幣大放松及中收縮，并沒讓全國房價(jià)明顯下跌。

不過，溫州、鄂爾多斯等個(gè)別地區(qū)，由于2009-2010年投資投機(jī)瘋狂、房價(jià)暴漲，泡沫顯著，所以從2011年下半年開始泡沫破滅，至今房價(jià)已經(jīng)大跌三成至五成，也可界定為：區(qū)域房價(jià)崩盤。但慘烈程度，遠(yuǎn)不及當(dāng)年海南。

第四是爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。

一般而言，房地產(chǎn)都是一國或一地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這就注定房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)之間相互影響、互相拉扯。少數(shù)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)主因是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，比如美國次貸危機(jī)。

多數(shù)經(jīng)濟(jì)和或金融危機(jī)的致因中，房地產(chǎn)只是參與者之一，并非元兇。但一旦爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)，常常使房價(jià)下跌，甚至是崩盤。

1997年泰國爆發(fā)匯率危機(jī)并最終導(dǎo)致東亞金融危機(jī)，致使房價(jià)崩盤，香港也受到連累，2003年香港房價(jià)相比1997年高點(diǎn)暴跌近七成。2010年歐債危機(jī)爆發(fā)后，西班牙和愛爾蘭的房價(jià)崩盤，累計(jì)下跌四五成。

過去20年，中國經(jīng)濟(jì)也有低迷的時(shí)候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，沒有爆發(fā)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也無金融危機(jī)。

假如未來中國爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)，且住宅市場進(jìn)入飽和階段，則房價(jià)很可能崩盤。

上面分別分析了四個(gè)因素，對房價(jià)崩盤的影響：第一、住房進(jìn)入飽和階段;第二、房價(jià)出現(xiàn)泡沫;第三、貨幣先松后緊;第四、爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。

其實(shí)，這四個(gè)因素之間，也存有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。四者當(dāng)中，同時(shí)具備的因素越多，房價(jià)崩盤的可能性越大。如果四者同時(shí)出現(xiàn)，則房價(jià)注定崩盤。如果只有一個(gè)因素出現(xiàn)，則第四個(gè)因素導(dǎo)致房價(jià)崩盤的概率，要大過其他三個(gè)因素。

另外是同行任總也表示中國不具備崩盤的條件，歷史上還從來沒有一個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)不崩盤的情況下，房地產(chǎn)崩盤。從歷史上查一查，哪個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)高增長的情況下，房地產(chǎn)先崩盤?

沒有重大事件，也不可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

第一次到第三次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，都是因?yàn)槭�油危機(jī)，第四次是IT，第五次是亞洲金融危機(jī)，第六次是美國金融危機(jī)，除此之外，沒有出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

同時(shí)還有幾個(gè)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的必要條件：

第一，當(dāng)?shù)氐某鞘谢�率已�?jīng)超過70%，而中國現(xiàn)在才 40%多，低于世界的平均水平;

第二，住房成套率超過1比1，就是每個(gè)人都擁有一套住房。

目前中國還早，日本在60年代就超過了1比1。另外再看看日本、歐洲的城市化率是多少?房地產(chǎn)行業(yè)最根本的問題在勞動(dòng)收入分配與土地制度問題，這兩個(gè)是房地產(chǎn)問題的根本。

解決房地產(chǎn)市場問題，政策的根本在哪里?很重要的是制定“住宅法”，2002年我們就提出要制定“住宅法”。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)僅僅依靠23號文件 ，二次房改是沒有法律依據(jù)的。

幾乎所有的發(fā)達(dá)國家，都有明確的“住宅法”，像日本60年代就出臺(tái)了“住宅法”。“住宅法”對所有公民都是一樣的，法才有效，沒有“住宅法”大家才有猜疑。

（中國新聞網(wǎng)）