在短短半年內(nèi)，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三次政策提振，從2014年末至今，從松綁限貸到央行降息，再到2015年兩會的政府工作報告提出支持居民改善性住房需求—政策出臺的密集程度與力度，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。

由于自2009-2014年間沒有出現(xiàn)過支持改善性需求的提法，因此2015年這份政府工作報告對房地產(chǎn)市場的表述，被認(rèn)為接近放松力度最大的2009年。讀懂中國樓市的政策語言，能更好地讓投資者判斷未來將出臺的政策到底會讓樓市走向何方。

從房地產(chǎn)在每年政府工作報告中的表述，也可窺見行業(yè)發(fā)展的歷程。自2001年房地產(chǎn)首次出現(xiàn)在政府工作報告中，房地產(chǎn)政策從最初的“培育”，到隨后“鼓勵”、“改革”，再到“高度警惕”、“從嚴(yán)調(diào)控”，直至2014年提出“分類調(diào)控”，2015年提出“支持”、“促進(jìn)”。

在2014年的兩會上，中央提出對房地產(chǎn)“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調(diào)控。果不其然，隨后幾個月，二三線城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況陸續(xù)放開了限購，而一線城市雖然仍堅(jiān)持限購不松綁，但限貸松綁對于買一賣一的改善型買家來說也不無裨益。但是，去年地方政府雖在救市上不遺余力，圍繞取消限購、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面大做文章，但效果并不明顯。截至目前，全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。

2015年兩會，雖然在李克強(qiáng)總理所作的《政府工作報告》中關(guān)于房地產(chǎn)的部分只有寥寥幾筆，卻不難從中一窺政府?dāng)M對房地產(chǎn)市場進(jìn)行托底的意圖。在這份報告中，與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“收購存量房改保障房”、“推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化”、“住房公積金改革”、“新土改”、“實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)”等七大關(guān)鍵詞。

在穩(wěn)定住房消費(fèi)的總基調(diào)下，堅(jiān)持分類指導(dǎo)政策、支持居民自主及改善性需求，這其中，公積金改革應(yīng)該會歸于支持居民自主需求的范疇。據(jù)媒體報道，住建部政策研究中心副主任王玨林透露，“通常是兩會后，由相關(guān)部委來具體落實(shí)政策。預(yù)計(jì)接下來相關(guān)部委將會落實(shí)，對已有的政策做出相應(yīng)調(diào)整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”而央行副行長潘功勝也在兩會期間公開回應(yīng)，央行已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì)，以及對影響進(jìn)行評估。

從去年的做法來看，很可能庫存壓力較高的三四線城市地方政府會進(jìn)一步推出傾斜性政策盡快去庫存。而從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來看，對中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，也可能會有稅費(fèi)上的調(diào)整。而對中高端改善型產(chǎn)品，目前暫未見到明顯的政策導(dǎo)向，不過按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的判斷，很可能會通過交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)提升(如臺灣的豪宅稅是15%、新加坡海外買家房產(chǎn)購置稅為18%)，以市場機(jī)制取代原有的行政式限購調(diào)控，例如，一線城市限購政策“開一扇窗戶”，可能會先從中高端的改善型產(chǎn)品開始。

至于推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化的提法，是首次見于中央政府的政府工作報告，雖然它與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)并不大，但其推進(jìn)可以解決銀行盤活期限長、收益低的資產(chǎn)，解決目前資產(chǎn)負(fù)債表中期限錯配的問題，比如首套房的個人住房抵押貸款如果證券化，就可以解決銀行不想貸、但按政策又不得不貸的問題。

而“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“新土改”、“實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)”則是與新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的范疇。“收購存量房改保障房”，則可以解決部分城市庫存高企的窘境，也可以加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

在2015年兩會“新土改”的關(guān)鍵詞下，比去年政府工作報告中“慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)”的簡短提法擴(kuò)展了不少內(nèi)容，包括：做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。此外，還有“擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)，實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力”的提法，都是在為新型城鎮(zhèn)化指出明確的道路。

新土改帶來的不僅是農(nóng)村集體用地和宅基地的入市，而是政府希望以這樣的措施來推進(jìn)衛(wèi)星城的崛起，“方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化”。而這些鎮(zhèn)級行政區(qū)域也會因此在政策、土地及項(xiàng)目安排上獲得更多的傾斜，產(chǎn)業(yè)政策等會更有利于發(fā)展和進(jìn)行招商引資，尤其是改變目前到了鎮(zhèn)一級無土地指標(biāo)可用的狀況。

可以說，存量房改保障房，相當(dāng)于“政府幫開發(fā)商去庫存”，讓三四線城市內(nèi)部消化庫存高企的危機(jī)，而新土改則讓小型衛(wèi)星城著眼長遠(yuǎn)，獲得產(chǎn)業(yè)升級的契機(jī)，增強(qiáng)當(dāng)?shù)厝丝诘南�費(fèi)力，改善人口凈流出的現(xiàn)狀。

此外，李克強(qiáng)總理在此次兩會記者會上還表示，“歡迎外國人在中國買房”，由此可以看出，除了一線城市限購有可能松動，還可能將全面向國外購房者開放。

綜上所述，2015年的樓市政策語言是通過信貸與分類調(diào)控的政策調(diào)整，穩(wěn)定合理的住房消費(fèi)，包括自住與改善需求；同時通過種種措施化解三四線城市的地產(chǎn)崩盤風(fēng)險。

據(jù)此展望，2015年房地產(chǎn)政策暖風(fēng)還會繼續(xù)吹下去，在2014年二三季度地方政府紛紛救市、9·30“央四條”放松房貸、2014年11月至今有一次降準(zhǔn)、兩次降息之外，此次兩會后應(yīng)會出現(xiàn)有關(guān)部委出臺諸如支持二套房貸、降低稅費(fèi)等少量利好政策，地方政府各出其招救市的景象。

亦吾(資深媒體人，房地產(chǎn)觀察人士)

（南方都市報）