明源君說在庫存高企的背景下，房地產企業將如何應對去庫存難題？明源君搜集整理了前20強房企2015年去庫存應對戰略，總結下來，一共有5大招。

如果說，保7是2015年的全國目標，那么，去庫存無疑是2015年整個房地產行業的目標。

尤其是近一個月來頻頻曝光的上市房企2014年年報，也再次證實了開發商在去庫存上的普遍壓力。

在庫存高企的背景下，房地產企業將如何應對去庫存難題？明源君搜集整理了前20強房企2015年去庫存應對戰略，一起來看看吧。

對于去庫存問題，萬科早在去年就指出部分區域市場供大于求的風險，對此，萬科集團持續對低效資產進行去庫存，定期計提減值并直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為期間費用當期扣除。

而剛出街不久的萬科2014年年報顯示：截至2014年年底，萬科在北京、上海、深圳、廣州、成都等14個城市的新房庫存約1.52億平方米，較13年的1.22億平方米有所上升。同時，2014年年底，庫存去化周期已回落至11.3月（2013年底：9.8月）。

對此，在2014年業績發布會上郁亮表示，公司將加大對回款率的要求，堅持“現金為王”的策略，繼續保持產品銷售順暢，加大庫存去化力度，力爭實現銷售平穩增長和更高的回款率。與此同時，為加快庫存去化速度，萬科降低了2015年的新開工面積，現有項目預計新開工面積1681萬㎡，略低于2014年實際開工面積；

同為千億房企的保利地產，在2015年將如何布局以實現快速去化？

首先，保利調整了城市布局。在保利地產2014年年報上，保利表示：今年將全面回歸一二線城市發展，輔以少量的三四線項目。因為以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，未來更具活力。

其次，保利將調整產品結構。為了促進銷售業績提升，保利在2015年將調整產品結構為著眼點，更貼近市場需求，做適銷類產品。

第三，調整和優化組織架構。在去庫存大戰打響后，為了更好地貼近各區域市場，提升對區域市場的管理效率，保利在2015年還將調整和優化組織架構。

和保利一樣，為加速去化，恒大也在逐漸調整城市布局，將重心逐漸轉向一二線城市。年報顯示，到2014年底，恒大在一二線城市占比達到46.88%，三四線城市占比則為53.11%，已實現平穩布局。

與此同時，恒大在產品定位上，仍堅持定位于剛性需求；

第三，也是最重要的一點，就是遵循薄利多銷原則，做好成本控制，標準化運營。

碧桂園在去庫存這一塊，則主要是通過以下幾個方面的布局：

首先是放緩拿地節奏。朱榮斌在碧桂園2014年業績發布會上就表示：進入到2015年的二季度后，我們的投資步伐有所放緩，會審慎的根據市場的整體形勢，公司銷售回款、財務資金的情況，來決定每一宗、每一塊土地的投資。

其次是調整一二線城市和三四線城市的投資比例。與2014年相比，碧桂園在一二線城市的銷售貢獻比例從2012年的37%，到2013年的46%，再到2014年的55%，呈現逐年遞增的趨勢，對此，雖然碧桂園聯席總裁朱榮斌表示，“還是看市場機會，只要有機會，不管一二線還是三四線我們都會做。”但可以預見，2015年碧桂園會進一步加大對一二線城市的投資。

第三，碧桂園內部有一個去化指標的分解，把去化的內容分了幾個部分，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常賣的，是哪些部分是需要長期去化的，碧桂園會根據市場的需求做好去化的安排，對具體的指標和項目做好分解。

在龍湖2014年的業績發布會上，集團主席吳亞軍曾對媒體直言：龍湖把存貨當癌癥看待。為了去庫存，龍湖在戰略層面主要做了如下幾個動作：

第一，降低土地儲備，同時砍開工面積。2015年，龍湖將在運營端減少或平穩開工，以銷定產。同時，在入口端降低土地儲備，并讓龍湖土地儲備結構更安全合理。據吳亞軍稱，2015年龍湖拿地將主要聚焦于一線領先城市與二線的核心區域。2014年，龍湖還減少了400萬方的土地儲備，今年龍湖在買地上也不會特別積極。而關于開工面積這塊，吳亞軍表示，從2012年開始，龍湖就開始砍開工，砍了300萬㎡的開工面積，所以這幾年龍湖的可售貨值是比較平穩的。今年龍湖將繼續減少或平穩開工，以銷定產。

第二，對整個集團上下灌輸一個共識：不能用堆貨實現銷售，而要用去化率來實現銷售。并要求集團上下達成共識，將此理念從上至下強制執行。

第三，升級IT信息化系統，進行存貨管理。2014年，龍湖將自己的IT信息系統升級了，對存貨進行貨齡管理，每一套存貨都按天來計算時間。同時，還將準現房在內的所有存貨分成很多種類進行管理，并且每一套房子都有人問責。從這套系統上，可以看到這套房子的目前情況，有一些什么樣的動作，包括每一筆回款都能在系統上一清二楚。

第四，在系統升級的同時，龍湖還制定了一套完善的考核體系，對上述情況進行考核，并定期更新考核要求。

在2014年的業績發布會上，世茂的董事局副主席許世壇對媒體表示，2015年世茂要去一半庫存。“希望能夠去掉一半，大概180-190億元的庫存能夠清掉一半，也就是100億元以內。”但如何實現這一目標？

第一，降開工面積。在2014年最后一個季度，世茂就果斷暫停了270-280萬平米的施工面積，也就是大概少了150億元的貨值。最終，世茂在去年的去化率維持在60%，減少了庫存壓力。今年，世茂將繼續維持這一策略；

第二，調整可售貨值結構。最大的調整是大幅減少三四線城市的供貨，大概會減少接近20%。同時著重增加在一二線供貨，所以今年世茂在一二線的銷售占比會是一個較大的比重。

第三，世茂2015年會對未達標區域會進行人員的裁減。世茂每個月都會監控，每個月都有考核，會按比例對未達標就整個區域進行裁減。據了解，世茂有個考核指標，就是每個人的產出是多少，如果低于集團的平均產出，那肯定是要被裁掉。

去年因高庫存危機，宋衛平曾一度交出綠城的權杖。2015年，面對仍然存在的庫存難題，綠城又將怎么做的呢？明源君在綠城2014年業績報告上，找到了下面的答案。

首先，加大一線城市、重點城市的投資權重，加強區域集中度。

第二，調整產品結構，進一步將高端產品向中高端產品拓展，持續提高產品性價比的同時，豐富產品線，實現產品多元化，拓寬客戶面，加大開發適合城市白領階層的產品。

第三，加大銷售力度、拓寬銷售渠道，用積極靈活的價格策略來實現庫存快速去化。綠地在2015年將實施積極靈活的銷售和價格策略。并且，針對不同地區、城市和項目特點，采取具體有效的應對措施，加快新推樓盤和現有項目的銷售。而針對庫存量較大、庫存時間較長的部分區域，綠地將制定精準的銷售策略和靈活的價格手段，提高產品去化率。

第四，做好產品的增值服務，提升產品價值的呈現力，以促進產品的快速銷售。

明源君總結下來，房企為完成2015年的去庫存難題，主要使用了以下幾大招式應對：

第一招，砍開工面積、緩拿地策略。一方面減少新開工面積或平穩開工，以銷定產；另一方面，審慎拿地，使土地儲備結構更合理化。

第二招，調整城市布局，聚焦一二線城市。目前三四線城市的庫存情況已明顯惡化、供需失衡明顯，而一二線城市得益于經濟強勁發展和人口集聚能力，市場消化速度和能力更勝一籌。

第三招，調整產品結構，加大適銷產品比例。典型如綠城，在其年報中提出，2015年將高端產品向中高端產品拓展，豐富產品線，加大開發主流適銷產品。

第四招，積極合理定價，加快銷售去化。為實習快速去化，積極合理的定價策略也獲得房企們一致肯定。恒大在今年初就祭出“商鋪、車位5.5折促銷”的全國性活動，而綠城也表示，2015年將會積極靈活的價格策略來實現庫存快速去化。

第五招，升級IT信息系統，加強存貨管理。如龍湖對存貨進行貨齡管理，每一套存貨都按天來計算時間。而碧桂園也將存貨進行分類管理，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常賣的，是哪些部分是需要長期去化的，碧桂園會根據市場的需求做好去化的安排，對具體的指標和項目做好分解。

作者：劉芳；來源：明源地產研究院。