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被小鮮肉撩撥得寢食難安的房地產如何出軌?
  

深悅導讀

5月9日,劉永好、馮侖等商界大佬空降溫州,參加由溫州市工商聯、每日經濟新聞及新希望集團聯手舉辦的2015新常態下中國商業地產發展高峰論壇。地產界著名“段子手”馮侖分享了他對互聯網思維下房地產如何創新的思考。

以下為馮侖的演講:

今天非常高興在這里討論商業房地產的創新。聽了一下午,大家在講“互聯網+”,其實這就是喜新厭舊的文明表達。

 

“互聯網+”,任何對傳統行業覺得不滿意,然后要加一個小鮮肉,對舊的東西不滿才會有“+”。

 

過去很早的時候總在唱一首歌:世上只見新人笑,不聽舊人哭。這些小鮮肉妖艷、性感,大家都想干……都想去做,如果說干會有別的想法。

 


產與互聯網有四種“出軌”方式

我今天在房地產這個行業,看一下互聯網和房地產究竟發生了什么樣的變化。

 

房地產這個行業,最近一段也被小鮮肉撩撥得有點寢食不安,經常有些“出軌”的想法。房地產和互聯網之間,現在已經有了四種出軌的方式。

 

◆第一種就是在房地產客戶和渠道、產品和客戶之間,發生了巨大的變革。

 

這個變革,我們現在看到國內叫房多多、搜房、途家,所有的這些東西在顛覆著,首先是顛覆著傳統房屋中介行業,過去中介賣房的基本上岌岌可危、朝不保夕。

 

◆第二個顛覆的是旅館行業,傳統旅館行業被途家取代越來越大的份額。

 

比如說我們來溫州,完全可以在手機上直接定任何一個上了網的途家公寓房,三江立體城的很多房可以放在這里面,可以不用住酒店了,進到房子里跟酒店差不多。

 

這種改變取代了一般的旅店。在通路上發生了比較大的變化。

 

王石也講到了,三年干了萬科三十年的事,房多多三年在這個平臺上銷售額兩千億,萬科三十年才達到,這就是互聯網在通路上對房地產行業的巨大顛覆。這是出軌方式之一。

 

第二種方式就是家里面的東西,智能家居。

 

移動互聯網競爭最后的兩個節點,一個固定節點是室內,室內所有消費終端聯成一體。

 

另外是移動端點,在汽車里整合在一起。大家發現互聯網公司很奇怪,都做汽車了,同時都做智能家居。汽車和我們的關系不大,智能家居取代了傳統家裝行業。

 


今后買房不需要花錢,互聯網公司免費幫你把互聯網家具裝好。

 

中國有上億家庭,有幾億套住宅,如果每個家庭在移動互聯網時代家里面整合起來,變成智能家居,互聯網公司就會有價值。

 

我到樂視去看,如果有1000萬人買樂視,等于互聯網企業進入到1000萬個最終消費端點,未來互聯網會逐步取代家居行業,使智能家居成為標準配置。

 

每個人回到家里,無處不在的服務商在家里體現,這次不是出軌,而是被其他人騷擾——現在他們說,我們替你來整合在一起。互聯網對于房地產的改變,顯示在智能家居上。

 

◆第三種方式就是社區改造取代傳統工業服務。

 

現在傳統物業公司已經沒有辦法生存了,為什么呢?勞動力成本越來越高,我們作為傳統房地產物業管理,員工成本占了3/5。

 

可是員工成本不斷提升,政府規定收費不能提升,物管費交了15-20年,但是收費不能漲。

 

物業公司不斷裁人,服務標準降低,收費率降低,服務就更差,收費率就更低,于是物業管理越來越差。

 

在這種情況下,互聯網來幫助大家。以前物業管理比較好,大媽摔倒了別人不敢扶,物業敢扶,基本上可以證明他是什么樣的人。

 

有病幫你送醫院,樓下停一個救護車。叫餐,幫你接一下。現在都不需要了,社區O2O服務,你可以定餐,你想做按摩可以叫人上來,叫外賣、叫車、看病,所有的物業公司沒有必要了。

 

以前物業公司還有一件事:上門收電費,有時候被壞人乘虛而入,現在不需要了。

 

物業還得干一件事,那就是修水管,現在也不需要了。為什么呢?手機把全社會修水管的人上網,就跟滴滴打車一樣競爭。

 

所以社區O2O將會取代傳統的物業管理,傳統物業公司不轉型就要死掉。萬科最近改變了,把傳統物業開放,跟大家在一起,提供電子商務式的社區O2O。

 

大家看,房地產已經跟過去很不一樣了,傳統習慣都已經因為環境變化而變化。

 

三江立體城是沒有物業公司的,剩下的都用社區O2O解決,服務得比較好,大家也不用交物業費。

 

有社區O2O的地方,現在是零物業費,所以叫做高就業、高福利、低成本、可持續,將來會出現這樣的服務。

 

◆第四個就是房地產開發當中出現了互聯網新的模式——定制和眾籌。

 

也就是說,我們現在可以拿手機,包括萬通做的自由定制平臺,你可以根據你的希望在定制平臺上找到相應的項目,根據你的愿望來提出你要什么樣的房子。

 

如果只有你定制,其他人很少,就可以發起眾籌,一幫人在這里蓋房子,是工業4.0的概念,是C2B的模式,大規模定制,定制汽車、最后定制房子。

 

房子飽和以后再買住房,實際上就在定制網站上找一塊地,有一個項目參與進去,最后他按照你的要求做好,這樣的話房價會省1/3。今后連房地產的開發環節也可以定制。

 

 


我講這些事情,實際上是出現一個問題,房地產本身在按照這四種方式,在四個方面被“互聯網+”。

 

這個很有意思,一個是加號,現在又出來一個“夾”,夾子的“夾”字。我覺得這兩個字很有意思。

 

夾子更狠,房地產是被互聯網夾住了,你逃不脫了。從渠道方面,從智能家居方面,從社區O2O方面,從開發方面,房地產已經被互聯網改變了。

 

炮”讓住宅以外空間需求大增

 

我們對商業不動產,究竟是更需要還是不需要?大家仔細想一件事情,有了互聯網以后,我們對住宅以外的空間的需求多了還是少了?我認為大大地提高了。

 

非常簡單,我們現在敢于跟陌生人說話,跟陌生人約會,這叫陌陌。陌陌起家是在萬通中心,后來搬到望京。在我們那里不到1000平米,現在潘石屹那里4000多平米。

 

陌生人之間交往頻率越來越高。陌生人第一次見面肯定不能跑家里,第一次見面在咖啡廳,咖啡廳多了;第二次見面去餐館,餐館多了;第三次見面在如家,如家多了。

 

只有貪腐的領導干部找不到地方,經常被紀委抓住,這些年輕人有的是地方。

 

15年前網戀是腦子進水,今天說沒有在網上認識過陌生人,你已經過時了,基本上算是歇了。

 

非誠勿擾,都是陌生人站在那里,十分鐘就搞定。我們算一下過去一生大概認識100個人就很了不起,現在收到的名片,一個禮拜就有好幾百張。

 

所以現在交通、通信、現代生活,讓我們彼此之間的交往頻率大大增加,活動的形式內容在增加,于是,我們的空間需求也在增加,總量增加。只不過改變的是形式。

 

 

發是力氣活,服務則是守業活

 

商務不動產最重要的是適用,你在里面干什么,站著不如坐著,坐著不如躺著,站著基本上收不到錢。

 

現在你如果開SPA就收錢,開夜總會就會收錢,現在會發現,互聯網時代活動形式變化了。

 

以前辦公室使用效率低,一個平米不翻臺,現在互聯網辦公休閑模式發生了很大模式改變。

 

比如說我們在這里開會,大家拿著手機玩游戲叫休閑,有人處理郵件是辦公,你會發現行為之間的界限越來越模糊,你看著他在這里開會,其實他是在談戀愛。

 

 


這個事情帶來什么變化?我們對于空間實用功能混合化使用。

 

以前的功能非常清晰,現在的趨勢是辦公地方像休閑,休閑的地方像辦公,吃飯的地方像娛樂,娛樂的地方可以吃飯,這就是功能混合化。

 

商用地產的需求量是在增加的,由于行為模式的改變,傳統空間形式要改變。

 

就像潘總做的辦公場所,毛大慶做了優客,這些都是混合空間使用方式。這些空間都可以重疊使用,你用一小時,他用一小時。

 

要讓傳統的東西更完善,而不是取代。商用不動產面臨的形勢,要研究行為方式的變化。我們對于空間的行為方式改變以后,空間規劃要發生改變。

 

另外,商用不動產錢很多,以前我們做商用不動產最大的問題是短期資金,你不銷售就活不了。

 

現在告訴大家一個非常好的消息,錢很多了,保險公司有10%的錢可以用在商用不動產上,包括醫療、教育、購物中心、酒店都可以用,大概有2萬多億,這是長期資金。另外資本市場也很活躍,好的物業可以在資本市場得到大量資本支持。

 

現在問題出在哪呢?商用不動產問題出在,一是商業空間重新規劃,你有沒有這個能力;二是商業模式,你會不會創新,如果不是蓋了就賣,你會不會經營商業不動產的模式?

 

最近王健林提出所謂的輕資產,其實也就是美國模式,我們五六十年代講的美國模式就是輕資產模式,以經營為核心,帶動開發業的模式。

 

以服務為核心,以經營為核心,帶動開發,這是服務模式。所以服務是一個守業活,開發是力氣活,這是模式改變。

 

再有一個,專業門檻越來越高。服務門類太多了,我們做不動產的要變成導演加制片,選擇究竟是海底撈還是其他火鍋,你是導演要去選明星。對于商用不動產的開發者來說,要懂非常多的知識,選演員的能力要特別強。

 

商用不動產不是不好做了,也不是說沒有錢了,更重要的是我們要擁抱互聯網,要研究商用不動產在新業態下的空間形式、商業模式、財務模式,這樣才可以真正在任何時候應變環境,在創新中發展,在變化中保持永遠的核心價值觀和學不會的DNA。




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