萬達(dá)、恒大、中鐵建

位列存貨榜前三甲

銷售額千億房企萬達(dá)、恒大、保利、碧桂園、萬科、中國(guó)海外發(fā)展，繼續(xù)占領(lǐng)了存貨榜單前7強(qiáng)，未來供應(yīng)非常充足。

大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以2759億元真實(shí)庫(kù)存當(dāng)選最大存貨王，這對(duì)于持有型物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)老大來說并不奇怪。2014年底，萬達(dá)2014年新開業(yè)23個(gè)廣場(chǎng)，2015年計(jì)劃新開業(yè)26個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，擴(kuò)充存貨自然需要拿地。2014年萬達(dá)新購(gòu)置土地項(xiàng)目40個(gè)，總建筑面積2688萬平方米。

進(jìn)入2015年，萬達(dá)速度不減。4月新拿地項(xiàng)目2個(gè)，分別位于河南鄭州和福建三明，建筑面積58萬平方米。據(jù)悉，王健林欲再度轉(zhuǎn)移到國(guó)際金融中心上海，以更好的轉(zhuǎn)型和往海外拓展。

恒大地產(chǎn)2014年底存貨量也頗巨，扣除預(yù)收賬款后真實(shí)存貨為2000億元。年報(bào)顯示，恒大尚未開盤銷售項(xiàng)目38個(gè)，其中大部分都具備在2015年內(nèi)開盤銷售的能力。

“計(jì)劃選擇合適時(shí)機(jī)推售這些新項(xiàng)目。在具體定價(jià)策略上，將繼續(xù)兼顧售價(jià)與銷量的平衡以及經(jīng)營(yíng)規(guī)模與毛利的合理匹配。對(duì)于本集團(tuán)充足的存貨、強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，董事局對(duì)完成全年1500億元合約銷售目標(biāo)充滿信心。”恒大2014年年報(bào)顯示。

“無理由退房”營(yíng)銷策略下，恒大迎來了銷售旺季。恒大地產(chǎn)4月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售金額為151.2億元，單月銷售額和銷售面積均創(chuàng)下2013年10月以來的新高。前4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額已經(jīng)接近1500億元年度銷售目標(biāo)的三分之一。

存貨榜單第三名非常意外地落于中國(guó)鐵建集團(tuán)，年銷售額僅270億元，存貨額卻高達(dá)2259億元。不過，中國(guó)鐵建作為一個(gè)建筑商而非單純開發(fā)商，建筑工程類存貨占據(jù)很大一部分比例，房地產(chǎn)開發(fā)方面存貨達(dá)889億元，對(duì)于其銷售額而言仍處于高位。

保利地產(chǎn)集團(tuán)排在第4位，存貨2672億元，占公司總資產(chǎn)的73.04%，在千億房企中，這一占比是最高的。不過，公司待開發(fā)面積 5069 萬平方米中，一二線城市占比73.2%；在建擬建項(xiàng)目待售面積5216萬平方米中，一二線城市占比77.3%，消化庫(kù)存不缺市場(chǎng)。

兩極分化

泰禾“彎道超車”遠(yuǎn)洋高周轉(zhuǎn)

TOP20房企中，僅3家房企的存貨出現(xiàn)了同比下降，分別是萬科、融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋。萬科2014年存貨同比下降4.05%，融創(chuàng)存貨同比下降15%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)存貨則同比下降29.37%，下降幅度最大。

在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部，獲得預(yù)售證一年以上還在銷售的項(xiàng)目即為滯銷品。2014 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部定的目標(biāo)是把周轉(zhuǎn)速度提升三分之一，使周轉(zhuǎn)率從22%提升到30%。

提高周轉(zhuǎn)率，就要在提高結(jié)轉(zhuǎn)收入以及降低存貨上做文章，做到按期交付，同時(shí)庫(kù)存較大的城市選擇靈活定價(jià)快速去化。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)二三線城市100 萬平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整。比如，秦皇島項(xiàng)目是分期拿地，后續(xù)將減少拿地規(guī)模或者暫緩拿地，以此來控制資產(chǎn)規(guī)模盤活土地。從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年初在北京拿地的規(guī)模看，3幅地塊均不超過30 萬平方米。

相比遠(yuǎn)洋，泰禾集團(tuán)在加大去化的同時(shí)，積極儲(chǔ)備資源開發(fā)新項(xiàng)目，希望“彎道超車”。這樣的策略也使得泰禾存貨直線飆升125%，占總資產(chǎn)的比重也由2013年底的65.48%快速上升至2014年底的84.23%，2014年底414億元的真實(shí)存貨額為其年銷售額的1.8倍。這也意味著，泰禾需要更快的周轉(zhuǎn)速度才能消化這么大庫(kù)存。

泰禾集團(tuán)2015年一季報(bào)顯示，一季度泰禾營(yíng)業(yè)收入11.49億元，同比增加8.3%。同時(shí)，泰禾也在尋求互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方式以加速去化。2015年4月，泰禾集團(tuán)與控股股東共同出資10億元，在平潭設(shè)立泰禾互聯(lián)網(wǎng)金控平臺(tái)，借助吉屋地產(chǎn)電商平臺(tái)促進(jìn)公司項(xiàng)目銷售。

萬科、華夏幸福

去化速度驚人

在TOP20存貨榜單中，去化速度最佳的房企當(dāng)屬萬科集團(tuán)與華夏幸福。

萬科集團(tuán)2014年存貨額3177億元，僅次于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，占公司總資產(chǎn)的62.49%。不過扣除1817億元預(yù)收賬款后，真實(shí)存貨降到1360億元，排在了第6名。謹(jǐn)慎的萬科，2014年存貨額同比增幅出現(xiàn)了下降，年報(bào)分析稱“新開工項(xiàng)目減少所致”。

不過，從4月房企業(yè)績(jī)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象正在出現(xiàn)。

4月萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額人民幣177.6億元，同比增長(zhǎng)39.29%。為了適應(yīng)政策帶來的市場(chǎng)回暖，今年前3個(gè)月萬科實(shí)現(xiàn)開工面積558.6萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)33%，顯示公司的開工節(jié)奏正在加快。

華夏幸福在2014年底存貨額783億元，在總存貨排名中占到13名，不過，在扣除440億元預(yù)收賬款后，真實(shí)存貨降為343億元，也因此，在TOP20真實(shí)存貨排行榜中降到了末位。預(yù)收賬款值顯示了其不俗的去化能力。

今年華夏幸福的去化能力繼續(xù)增強(qiáng)。一季度，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額130.95億元，同比增幅達(dá)20.07%。這一銷售額，令華夏幸福超越融創(chuàng)、龍湖、金地等龍頭房企，首次進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)，位居第九位。而20%以上的增速，也超過萬科、保利、恒大等行業(yè)龍頭，居于行業(yè)前列。一季度，華夏幸福預(yù)收款項(xiàng)余額507.55億元，在2014年末基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)15.4%。

（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）