上周看了吳曉波頻道，有一篇推送《人口危機(jī)：90后比80后少23%》，關(guān)于人口的數(shù)據(jù)，直接關(guān)系樓市的未來(lái)走勢(shì)，所以我也很認(rèn)真的看了這篇文字。

里面有一個(gè)數(shù)字：2010年中國(guó)人口普查時(shí)，80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，00后是1.47億。準(zhǔn)確來(lái)講，90后人口總數(shù)比80后少23%，00后又比90后少16%。

說(shuō)來(lái)也巧，又瞅到一篇推送，wind數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在1985到1990年年均出生人口2300萬(wàn)人左右。但1990年之后，每年出生人口開始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬(wàn)人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢(shì)，穩(wěn)定在每年新增1600萬(wàn)人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

所以不論從任何一個(gè)角度來(lái)看，從90后開始中國(guó)的年輕人口開始極速下滑，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

之前很多人討論的是90后買不買房，其實(shí)從購(gòu)房客戶來(lái)看90后是還是會(huì)買房的。但是問(wèn)題來(lái)了，90后已經(jīng)站上舞臺(tái)，成為剛需購(gòu)房人群的核心購(gòu)買力，那么90后的人口下滑如此嚴(yán)重，樓市的需求是否會(huì)面臨一次極具的萎縮？

人口的減少不是爆發(fā)式的，而是溫水煮青蛙的，不會(huì)那么快出現(xiàn)，不少人不愿意面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)不是一個(gè)短時(shí)間內(nèi)快速爆發(fā)的問(wèn)題，但是無(wú)法回避這個(gè)趨勢(shì)。

也有人會(huì)恐慌，因?yàn)檎f(shuō)實(shí)話不少人已經(jīng)感受到了陣陣寒意，比如說(shuō)客戶突然不會(huì)主動(dòng)上門了。作為最好賣的房子，無(wú)疑就是剛需房子。而面對(duì)著過(guò)去我們眼里最好賣的房子所針對(duì)的客戶：90后，我們需要面對(duì)兩個(gè)問(wèn)題：90后越來(lái)越少＋在互聯(lián)網(wǎng)的大背景下90后越來(lái)越難伺候了。

這是一個(gè)大趨勢(shì)，而且是沒辦法逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)。也就是未來(lái)的地產(chǎn)需求萎縮也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，那么在這個(gè)大背景下，房地產(chǎn)的需求還有哪一些突破的可能。

舉幾個(gè)我覺得可能的機(jī)會(huì)點(diǎn)

1、伴隨著剛需萎縮的同時(shí)帶來(lái)的是改善的爆棚

過(guò)去房地產(chǎn)爆發(fā)式發(fā)展的一個(gè)原因是人口紅利的快速爆發(fā)。1995-2005年代房地產(chǎn)之所以能夠迅速成長(zhǎng)，核心原因是70年代客群進(jìn)入了購(gòu)房期，充沛的剛需市場(chǎng)支撐著樓市的蓬勃發(fā)展。

到了現(xiàn)在剛需人口減少，但是于此對(duì)應(yīng)的是，按照房屋置換的周期基本在10年左右，70年代客群進(jìn)入了改善置換的周期，所以對(duì)于改善需求而言，未來(lái)是他們面對(duì)人口紅利的時(shí)候，未來(lái)改善型三房的比重估計(jì)會(huì)上升，未來(lái)將逐步和剛需類兩房達(dá)到同等比例

這也是為什么萬(wàn)科最近幾年開始重點(diǎn)加強(qiáng)做改善性房子的核心原因，因?yàn)檫^(guò)去10年的萬(wàn)科在剛需市場(chǎng)培育了一批忠實(shí)的客戶，而這一波客戶現(xiàn)在面對(duì)著改善的問(wèn)題，萬(wàn)科做改善無(wú)疑是打中了他們的下懷。

2、哪怕是剛需可能小三房的比重也會(huì)上升

為什么90后人數(shù)銳減，理由很簡(jiǎn)單啊，就是萬(wàn)惡的計(jì)劃生育政策唄，70年代的人硬生生的被控制人口出生。那么現(xiàn)在國(guó)家又開始鼓勵(lì)生小孩了，而且一家可以生兩個(gè)。當(dāng)然在現(xiàn)在信息越來(lái)越發(fā)達(dá)的年代，人的選擇會(huì)越來(lái)越理智，生活成本的高昂也會(huì)抑制人們繁衍的欲望。但是既然有這樣政策的出臺(tái)，那些想生兩個(gè)但是不能生的客戶需求就被釋放。

所以在未來(lái)，可能小三房產(chǎn)品也會(huì)成為剛需產(chǎn)品的一種，緊湊型三房可能會(huì)出現(xiàn)一波的反彈

3、四房會(huì)有一定程度的減弱，一房有沒有機(jī)會(huì)爆發(fā)

上周去聽了任志強(qiáng)和丁祖昱的讀書會(huì)，本來(lái)是一場(chǎng)分享自己看書心得的論壇，但是因?yàn)閮晌淮罂Ф际欠康禺a(chǎn)出生，所以現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)了很多關(guān)于房地產(chǎn)的東西，任志強(qiáng)在聊老齡化是否會(huì)影響房地產(chǎn)需求的時(shí)候，分享了一個(gè)數(shù)據(jù)我覺得很有意思。

老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家是德國(guó)，排在第一，因?yàn)閺墓ぷ髂挲g來(lái)看是法定六十八歲才退休，而今天我們是六十歲，差了八年，結(jié)果是什么？1960年的時(shí)候是七千三百萬(wàn)人口，一千九百萬(wàn)個(gè)家庭，記住了，到了2010年的時(shí)候是八千一百萬(wàn)人口，增加了八百萬(wàn)，家庭數(shù)是多少呢？從一千九百萬(wàn)變成了四千一百萬(wàn)，為什么？都老了，兒女都分出去了，一個(gè)家庭變成了兩個(gè)家庭，所以家庭戶數(shù)翻了一倍多，而總?cè)丝谥辉黾恿税俜种�十幾�?/strong>

言下之意很明顯，老齡化越嚴(yán)重的國(guó)家，三代同堂的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，家庭的分裂會(huì)更加頻繁。也就是意味著未來(lái)很多早期星河灣定位的四房類產(chǎn)品可能在未來(lái)越來(lái)越少。

然后任志強(qiáng)又說(shuō)了一個(gè)數(shù)據(jù)：第五次人口普查和第六次人口普查顯示，以一個(gè)人為一個(gè)家庭增加了百分之十一，這個(gè)增長(zhǎng)是非常快的。未來(lái)一室戶有沒有突圍的空間在局部某幾個(gè)城市？這一點(diǎn)我不知道，提一個(gè)設(shè)想，以后慢慢來(lái)想。

4、如果丈母娘越來(lái)越80后，那么買房子的動(dòng)力還足夠強(qiáng)么

蠻早之前有一個(gè)大調(diào)調(diào)，說(shuō)的是買不買房是丈母娘決定的。之前很多人爭(zhēng)辯哈。現(xiàn)在我其實(shí)想拋出一個(gè)問(wèn)題。隨著丈母娘越來(lái)越接近70后、80后，等我們這一代在互聯(lián)網(wǎng)大背景成長(zhǎng)下的人成為了丈母娘的時(shí)候，我們還會(huì)逼迫自己的小孩結(jié)婚后一定要買房子么？

這其實(shí)是一個(gè)蠻有趣的問(wèn)題，過(guò)去的丈母娘一定要小孩買房子是因?yàn)樗麄兂錾�在物資稀缺的年代，所以會(huì)急迫的希望自己的小孩擁有一畝三分地。未來(lái)的丈母娘可能就不會(huì)有那么沖動(dòng)的想法。

如果是這樣的話，是不是意味著剛需購(gòu)房的需求就又減少了一點(diǎn)呢？歡迎討論，在文字最后的評(píng)論下面，不錯(cuò)的留言我會(huì)回復(fù)哦。

5、汽車開發(fā)商開始做一手租賃市場(chǎng)了，那么房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有這么一天

前幾天我在天津出差，和明道軟件的副總裁許維聊天，他說(shuō)現(xiàn)在的汽車廠家在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下在進(jìn)行著新一輪的變革。汽車廠家已經(jīng)調(diào)整自己的盈利模式以銷售汽車為主導(dǎo)，提倡汽車共享的概念，變買為租。這個(gè)過(guò)去由租車市場(chǎng)主導(dǎo)的環(huán)節(jié)再一次被互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)去中介化，汽車廠家直接租賃。

然后許維問(wèn)了我一句：你覺得房地產(chǎn)有沒有這么一天。

我當(dāng)時(shí)回答他的是：可能會(huì)是一個(gè)分支，但是不會(huì)是主流

后來(lái)我在賓館想了很久，為什么沒有可能呢，現(xiàn)在玩的好的不都是運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)么，那些被閑置的工業(yè)土地，商業(yè)土地不都是只有運(yùn)營(yíng)才能玩的起來(lái)么，90后的眼光這么挑剔，不運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)還能滿足他們的胃口么。

到現(xiàn)在為止，我越來(lái)越懷疑我當(dāng)時(shí)對(duì)許維的回答是否正確了。后臺(tái)的朋友也可以聊聊這個(gè)，這是一個(gè)不錯(cuò)的議題。

不管怎么樣，我可以知道的是，未來(lái)的需求萎縮是事實(shí)，需求的裂變會(huì)更細(xì)化也是一個(gè)事實(shí)，被互聯(lián)網(wǎng)沖擊更是一個(gè)無(wú)可爭(zhēng)辯的趨勢(shì)。前段時(shí)間我又重溫了一遍奇葩說(shuō)，高曉松說(shuō)了一句古話：人生如逆水行舟不進(jìn)則退，這世道沒有守著什么就可以永保安康的東西了，地產(chǎn)人需要順應(yīng)時(shí)代的變化。

90后已經(jīng)越來(lái)越少了，你說(shuō)我們要不要把自己變成90后？