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成本群最近1個月的4次話題討論中，其中一次是關于變更簽證管理的，本文結合群話題討論的部分內容，引入中海、萬科案例，來解讀變更簽證管理的確認與發起、定價執行及減少變更簽證的方式。

變更簽證的確認和發起

施工過程中的工程簽證，主要是指施工企業就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發生費用的施工內容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

工程簽證的原因來源于多方，也有多種情況，比如建設單位未按合同規定的時間和要求提供材料、場地、設備資料等造成施工企業的停工、窩工損失，或是中途停建、緩建或由于設計變更以及設計錯誤等造成施工企業的停工、窩工、返工而發生的倒運、人員和機具的調遷等損失等。

以成本管理高手中海為例，辦理工程簽證有以下6種情況：

一是設計部發出的工程變更指令在完成實施后，其工作數量、工藝、材料將被覆蓋，無法再進行現場驗證的；

二是工程變更指令未具體說明部位、尺寸、工藝、材料，且無實施詳圖，完成實施后需要進行現場驗證或由承建商用圖示形式表達指令內容的；

三是工程變更指令以口頭形式發出，未在規定的時限內以書面形式加以確認，而指令已經完成實施的；

四是項目部發出的工程管理指令，引起承建商改變施工順序、縮短工期、增加周轉材料、使用合同文件規定之外的工藝，導致承建商工期延長增加材料設備租賃費用的；

五是項目部和設計管理部批復承建商建議，加重承建商責任和增加承建商費用支出，而增加的責任和費用又不屬于合同文件規定之列的；

六是承建商之間發生相互索賠，需要經過中海方協調處理的。

如何減少變更簽證的發生？

減少變更簽證，設計完善減少變更機會，招標時完整減少漏項，設定總價、議定金額減少變更發生的頻繁。

以萬科的設計變更為例，首先通過圖審來提前規避，設置了初步設計圖階段和施工圖階段兩步圖審；內部封閉式單專業圖審、多專業交互圖審，外部專家審+施工單位審+監理審+物業咨詢顧問審，以內為主外為輔；建立不同階段圖審的企業內部圖審問題標準集，作為審核參照；特別強調總圖、小區豎向圖、景觀設計圖的分別和對應圖審。

與建筑單體相比，室外環境的可變因素更多，室外景觀設計的要求和評審標準不同、施工的季節不同、樹形的不統一、種植后的養護不同、施工隊伍水平不同等，設計變更是難免的，這些變更都會直接影響建設成本。為此，在室外管網開始施工前，要對總圖、小區豎向圖、景觀設計圖進行全面對應檢查，根據單體與室外的標高、相對位置，重新審視園區道路、景觀與單元入口、人防出入口等之間的銜接，各專業對圖紙進行詳細拼對，爭取大部分問題在這一階段的圖紙上解決，統一進行變更，以使道路、景觀施工時盡可能避免現場變更與簽證。

其次通過合同來規避。在合同簽署之時對各種可能性做好周全考慮。

一是不要漏簽和重復簽。無論涉及的是合同條件還是合同內容，如果在實施過程中補簽，一定是被動的；不要重復簽，房地產項目開發所涉及的合同體系復雜而龐大，有的合同的業務內容或業務范圍就存在很大的交叉可能，提前注意劃清界限。由于前述兩個原因引起的“變更”而付出代價顯然是不值的。所以要避免上述可能出現的兩個問題，企業可根據過往操盤經驗，逐步建立企業內部的標準的合同體系。

二是針對專項工程的“設計+施工”的捆綁合同的變更條件的設置和說明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災報警、樓宇智能化等工程，由于此類工程專業集成度較高，一般的開發商很難對其設計或在其施工工程中對其實現專業的把控，常常出現前期一切推進良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩火局面。

三是關注實施周期較長、產生變更可能性較大的合同的變更條件的設置和說明。比如總包合同、設計合同等。總包合同實施周期很長，不可避免的涉及大量變更，對它的變更條件的進行設置和說明，可以對變更的成本控制打好基礎；設計合同處于項目開發實施的前期，不確定性很多，發生變更的可能很大，全套初步設計甚至施工圖推翻重來的可能性很大，例子也很多，對它的變更條件的設置和說明同樣很重要。

再次，確定樣板，三個“提早”。

提早確定材料樣板及工程樣板，減少材料變化引起的價格重新確認；

提早進行工程標準層的施工，對工程標準層做實施標準確認：當單體主體封頂后，第一時間進行標準層施工；當砌體、開關插座位置、給水表閥位置、排水水管位、暖氣片位置、燃氣管及表位確定后，再組織設計、營銷、工程人員分別進行樣板間評審。設計人員對照現場實體，很直觀的對使用功能、合理性進行評審。營銷人員針對實體與銷售交付標準進行評審。工程人員對工程質量進行審評，以此作為工程質量樣板。全部評審合格后，由設計部門統一對提出的問題和需要變更的內容統一歸類并發變更，這樣再開始大面積的施工，幾乎就不存在由于設計變更引起的返工成本了。

提早進行工程樣板房的施工，這對于實施室內精裝修的項目來說尤為重要，是減少后期變更、實現成本控制的有效途徑和方法。

隨著房地產市場的逐步發展、客戶的成熟和需求標準的提高，大多數房地產開發商都或多或少的接觸到室內精裝修。由于精裝修涉及的部品更細，銜接口子更多，管理流程更復雜，現場實施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現各種問題的可能性更大，。所以，提早進行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對成本控制部門來說，更重要的是，與設計部、采購部、工程部聯動，及時清理樣板房的各類成本，尋找對應效果的性價比更高的理想替代品，分析總結裝修實施各個環節已經和可能出現的問題，防患于未然，為精裝修工程招投標和后期大面積鋪開實施打下良好的基礎，才是此階段變更成本控制的關鍵。

此外，為了保障變更及時得到處理和結算，萬科確定了變更結算的4大原則：時間限制、一單一算、一月一清、完工確認。

時間限制是指，對設計變更及現場簽證及其結算實行嚴格的時間限制，禁止事后補辦。

一單一算是指，一個設計變更及現場簽證單應編制一份結算單，且對應一個工程合同。

一月一清是指，每月10日前，成本部現場造價師、承包單位應就截止上月末已完工且手續完備的設計變更及現場簽證，核清造價并簽字確認，交部門領導復核。

完工確認是指，當設計變更及現場簽證完工后，工程部現場工程師和監理單位工程師必須在完工后5日內簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認。

確保審批與執行有效落地

很多群友提出的困惑在于，發起容易，確認不易。

發起分對象來看，有業主建設部、業主營運部門施工單位、設計單位等要控制好業主自己內部提出的變更。流程寫得花好朵好，量價談不攏，流程就走不動。量也好定，價是最大問題。定價方式能在合同階段約定好最理想，最好方法是在合同中約定好定價方式或另外簽訂變更簽證補充協議。

如果都能嚴格按流程走變更審批問題就不會有大問題，關鍵是會存在事實倒逼，變更流于形式。

有群友提到他們的企業是首先預控原則，承發包階段盡量完善圖紙、施工方案、清單風險，合同為承包范圍內總價，對于特殊材料招標前無法確定標準的暫估單價材料。招標答疑需投標人澄清內容及風險，約定合同變更計價原則。簽約后合同執行階段，所有合同變更要預申報，過程中雙方協商價格（相當于單份簽證直接定結算價）。

有群友提到簽證的優先次序：一是能夠簽證總價的不要簽單價；二是能夠直接簽單價的最好不要簽訂工程量；三是能夠直接錢結果最好不要簽事實。

首先，現場簽證和設計變更表單應寫清簽證/變更的原因、簽證/變更內容、工程量以及在需要的情況下繪制草圖，具體填寫要求如下：

對表單的內容必須滿足結算編制的要求，不能籠統地簽認工程量和工程造價，必須將工程名稱、簽證的原因、時間、簽證內容、材料材質、施工方法等描述清楚，如果文字描述不能滿足結算編制的要求，要求附簡圖，并達到根據表單可準確計算工程量的要求。

簽署實體工程量，盡量避免簽署人工工日或機械臺班；計日工和機械臺班的簽證，不允許直接簽署人工工日數量和機械臺班數量，一定要有施工內容描述，以便進行核算；無作業內容描述直接簽署用工數量和臺班數量不予確認。

安裝材料設備需注明廠家、型號、規格、品牌；

特殊部位還應用節點簡圖予以說明（如無法文字描述工藝做法）；

現場簽證/設計變更單按樓號由工程設計管理部分專業依發生先后順序進行編號，并與后附的原始資料順序對照。

以下內容需現場確認：

一是隱蔽和打鑿工程必須當場拍照且有隱蔽驗收記錄；

二是土方工程必須提供施工作業前后的土方方格網圖以供計算工程量。

其次，所有發起的現場簽證和設計變更至現場成本工程師審批時，需要對現場簽證和設計變更單下發的合理性進行審核，“合理性”審核包括以下幾個方面：

判斷審批單內容是否與合同相矛盾,合同歸屬是否正確；

與合同相對應的關系進行描述；是否為合同必須增加的項目；

確認發出審批單的必要性，是否屬于合同內已經包含的內容；

判斷每份簽證和變更單是否存在相關責任單位；

對確定為不完善或不應發出的指令單應說明理由并退回經辦工程師；

變更指令措詞不清，結算時易引起分歧、糾紛的應予以退回。要求提出部門表達清楚，不致引起歧義。