深悅導(dǎo)讀

股市熊了，資金找出口樓市要雄起？

股災(zāi)來了，股民被套牢，樓市受牽連必將崩潰式大跌？

關(guān)于股市與樓市到底有幾毛錢關(guān)系，最近口水戰(zhàn)不少，N年前的股市K線圖和樓市漲跌趨勢圖都被搬出來作為呈堂證供。

不妨歇一歇，來看看親歷股市&樓市的一線城市樓盤營銷操盤手，他們怎么看？

自6月15日，A股從5100點(diǎn)飛流直下，財(cái)富效應(yīng)瞬間灰飛煙滅。

A股財(cái)富效應(yīng)一度支撐了樓市大半年，也被認(rèn)為是營銷總監(jiān)的話題最愛。如今，沒有了這個(gè)心理談資與購買力支撐，這會(huì)向房地產(chǎn)發(fā)出什么信號(hào)？

一線營銷人最有發(fā)言權(quán)。記者分別采訪了京滬深的三個(gè)房企營銷總監(jiān)，其操刀的物業(yè)類型涵蓋頂豪、中檔與剛需樓盤，話題只有一個(gè)：7月股災(zāi)前后，樓市有何變化。

以下為三地營銷總監(jiān)口述

深圳口述者：鴻威營銷總監(jiān) 李林

股市暴跌，對(duì)投資類、高端項(xiàng)目影響大。剛需客戶不可能把買房的錢用來投資股市，退房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。

經(jīng)過了四、五、六三個(gè)月暴漲的深圳樓市，現(xiàn)在與股市暴跌同步，高位震蕩。相比較而言，樓市更平穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)大跌。

前段時(shí)間，有人在股市里賺錢了，就投資到樓市。我接觸到的一個(gè)客戶，他92年來深圳，95年開始炒股。

6月11日，通過股市里賺的錢，來我們項(xiàng)目先買了2套房，后又帶來10個(gè)客戶，他們前后一共買了12套房。

值得注意的是，這一伙人買的是同一支股票。客戶最后一次買房是6月28日，再之后，就沒介紹其他客戶來買房了。也就在這段時(shí)間，股市持續(xù)下跌。

深圳樓市在端午節(jié)時(shí)已到達(dá)頂點(diǎn)，由于建行、中國銀行將首套房首付比例上調(diào)到4成，首套房貸利率也由基準(zhǔn)調(diào)高到上浮5%~10%等政策影響，上半年房價(jià)暴漲的深圳樓市已開始出現(xiàn)降溫跡象。

又逢股市暴跌，客戶來訪量和項(xiàng)目成交量明顯下降。

我所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，屬于剛需樓盤，受股市暴跌影響小，剛需客戶不可能把買房的錢用來投資股市，退房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。

股市暴跌，對(duì)投資類項(xiàng)目影響比較大。高端項(xiàng)目的客戶，面臨錢是往股市里投，還是往樓市里投的困惑，會(huì)猶豫是繼續(xù)平倉，還是斬倉。

影響房價(jià)最重要的因素是供求關(guān)系。深圳住宅存量不到300萬平方米，按照現(xiàn)在的市場消化量來看，庫存去化周期不到5，6個(gè)月。樓市火的時(shí)候，你愛買不買，反正我們就是這個(gè)價(jià)。

股市下跌后，會(huì)波及到樓市。因此，前兩天，跟同事開會(huì)，我們提到可以存在一些談價(jià)空間，另外首付有困難的客戶，我們會(huì)推薦信用貸公司給他們。

我也炒股，我覺得現(xiàn)在可以適當(dāng)?shù)馁I入一些股票了。巴菲特有句名言告訴我們“在別人恐懼的時(shí)候我瘋狂，在別人瘋狂的時(shí)候我恐懼”。

北京：龍湖西宸營銷經(jīng)理 李昂

短期來看，股市暴跌對(duì)樓市會(huì)有影響，例如客戶被套牢，交不起訂金。但長期來看，客戶會(huì)解套，再來投資房地產(chǎn)。

自6月15日以后，股市連續(xù)三周下跌，從最高位5000多點(diǎn)一直跌到3000多點(diǎn)，下跌幅度超過30%。

對(duì)此，我印象很深刻。我所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，龍湖西宸原著6月18日開的盤，由于開盤較早，躲過了股市暴跌時(shí)期，也因而一些客戶逃過一劫。

所以西宸原著流傳著這樣一個(gè)故事：在A股5000多點(diǎn)時(shí)，一位客戶把原本繼續(xù)加倉的錢，用來買房送給了太太做生日禮物，從而避免了巨額損失。

當(dāng)然，在銷售期間，我們也遇到客戶，因?yàn)楣墒斜┑�，被套牢，資金拿不出來，首付交不起，不得不放棄購房，但僅此一例。

股市暴跌后，北京推出的其他豪宅可能就沒有我們這么幸運(yùn)了。

現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場，客戶來訪量都有所下降。雖然股市暴跌會(huì)影響來訪量的下降，但不是主因。

一般而言，初月來訪量都相對(duì)較低。而7月份樓市的表現(xiàn)，將會(huì)跟股市直接掛鉤。

近期股市下跌速度太快，從我接觸到的客戶來看，并沒有直觀的表現(xiàn)。但能夠明顯感受到股市在漲與跌時(shí)，客戶來訪量的落差變化很大。

由于股市下跌，沒有辦法像股市紅火時(shí)，走長時(shí)間蓄客，集中性開盤策略。

目前，我們會(huì)有一個(gè)客戶就一定抓住，認(rèn)真分析每一組客戶，不輕易放走。

對(duì)于股市和樓市的關(guān)系，有人認(rèn)為是“蹺蹺板”理論。樓市低迷，房價(jià)下調(diào)，社會(huì)資金流進(jìn)入股市，推動(dòng)股價(jià)上漲；

樓市熱，房價(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷，股價(jià)下跌。我認(rèn)為，股市與樓市的發(fā)展成正相關(guān)關(guān)系。

另外，股市一旦穩(wěn)定，對(duì)樓市才會(huì)有一定的刺激作用。比如說，股市今天3000點(diǎn)，明天3500點(diǎn)，客戶會(huì)繼續(xù)把錢投入股市。

但是如果股市幾個(gè)月下來一直都是3000點(diǎn)，客戶就會(huì)把錢拿出來，投入到房市。

短期來看，股市暴跌對(duì)樓市會(huì)有影響，例如客戶被套牢，交不起訂金。但長期來看，客戶會(huì)解套，再來投資房地產(chǎn)。

上海：萊蒙國際營銷總監(jiān) 陳意

股市繼續(xù)下跌，肯定會(huì)波及樓市。但相對(duì)高端、豪宅等產(chǎn)品而言，股市暴跌對(duì)剛需、改善型住房項(xiàng)目影響不大

隨著年代的變化，股市與樓市的關(guān)系也發(fā)生變化。2008年股市與樓市屬于“蹺蹺板”關(guān)系，2015年的股市與樓市出現(xiàn)“同步共振”現(xiàn)象：股市上漲，股民賺了錢，會(huì)來買房；股市下跌，影響到一批潛在購房者對(duì)買房的決定。

今年三四月份，股市火紅，我們的項(xiàng)目，在這段期間賣的很好。通過市場跟蹤發(fā)現(xiàn)，周邊其他競品項(xiàng)目也買的比較好。

股市下跌后，上海市商品住宅成交量在上一周下降了50％左右，周邊競品項(xiàng)目簽約量明顯下降。

幸運(yùn)的是我所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目屬于改善型住房，很多客戶主要資金來源于自有房屋的置換，資金并不都是來自股市里賺的錢。

相對(duì)高端、豪宅等產(chǎn)品而言，股市暴跌對(duì)剛需、改善型住房項(xiàng)目影響不大。

上個(gè)星期我看過一個(gè)豪宅項(xiàng)目的，3000多萬一套，購買此房的客戶在股市里的運(yùn)作資金大，就會(huì)出現(xiàn)退房平倉或資金被套牢無法及時(shí)購房。

而我所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目在1000萬左右，這樣一個(gè)層次的客戶，對(duì)股市的依賴性沒有那么強(qiáng)。

這次項(xiàng)目開盤早于股市暴跌前，暫未受到明顯影響，項(xiàng)目在銷售，簽約等方面都比較正常。

另外，因?yàn)槲覀兒灱s制度比較嚴(yán)格，簽約后，10天內(nèi)一定要把首付款付清。

很多客戶不得不把股市里的錢拿出來付首付簽合同，所以在股市暴跌時(shí)，我們也救了一批客戶。

上海樓市比較平穩(wěn)，市場相對(duì)健康。樓市低迷期，上海房價(jià)沒出現(xiàn)暴跌的情況。

政府救市時(shí)，上海房地產(chǎn)市場也沒有一竿見影的成效。不像深圳，會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的情況。也不像有些二三線城市需要十多年時(shí)間來去庫存。

如果股市繼續(xù)下跌，肯定會(huì)波及上海樓市，會(huì)影響庫存去化速度，但不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)暴跌的情況。

股市下跌后，下半年樓市情況不明。三季度，我們選擇靜觀其變，最終看第四季度，在定價(jià)方面會(huì)更謹(jǐn)慎，價(jià)格也會(huì)做一些調(diào)整。