隨著二手學區房價格的連年飛漲，不少賣房人簽約后，開始找各種借口將買房人告上法庭，讓買賣合同無效。近日，蘇州姑蘇法院民五庭潘宇容法官從數百件二手房買賣糾紛中總結出了賣方意圖違約的八大不靠譜表現，提醒買房人要小心。

案例

分析

賣方不肯過戶，原是想漲價20萬

李女士向朱先生購買了一套學區房，房屋總價為140萬元。李女士向朱先生支付了首付款80萬元后，朱先生雖然將房屋交付給了李女士，但遲遲不肯按約定辦理過戶手續。李女士后來支付了剩余房款60萬元后，朱先生仍不配合辦理手續。李女士無奈之下只能將朱先生告上了法院。讓人哭笑不得的是，朱先生的理由居然是房價上漲，要求加價20萬元，但是原告不同意，所以雙方沒有辦理過戶手續。

法院經審理認為，被告以房價上漲為由要求原告另行支持購房款20萬元，沒有法律依據。被告行為構成違約，應承擔相應違約責任。原告付清全部房款之日起，涉訴房屋的所有權應歸原告所有，被告應協助辦理相關手續。

法官表示，大多數情況下房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，最終稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應約定具體的期限。買方盡量不要延期，如延期應當征得房東的書面同意，否則可能因證據不足而被法院認定違約。

房價定低了，找借口讓合同無效

宋先生與陳女士是夫妻關系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財產。阮先生經中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。約定房價為120萬元。簽訂合同時宋先生也在場，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以自己對妻子賣房毫不知情，房屋買賣合同未經其同意為由，要求確認合同無效。

審理中，阮先生指出宋先生之所以要求確認合同無效，是因為宋先生兩口子認為房子比市場行情賣便宜了十多萬元。阮先生提供了電話錄音表明其與宋先生就房價進行過商討，對話內容表明宋先生對賣房事實是知曉的。中介公司職員也出庭作證，證實宋先生對房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同時其在場并未表示異議。法院根據相關證據依法駁回了宋先生的訴訟請求。

房東八大表現要小心

（一）拒簽居間協議；

（二）拒收定金；

（三）拒簽買賣合同；

（四）簽買賣合同時提出不合理要求；

（五）簽訂合同之后拖延過戶；

（六）愿意雙倍返還定金；

（七）共有房屋某些所有權人簽合同時不露面；

（八）干脆要求賠違約金而解除合同。

▼兩條途徑助維權

買方可要求繼續執行購房合同

潘宇容法官舉了一個例子，買房人于先生支付定金10萬后，賣房者方先生夫婦卻不愿再履行雙方所簽的房屋買賣合同，方先生夫婦對自己的違約行為，只表示愿意給付違約金來補償對方的經濟損失。最終法院判決合同繼續履行。

潘法官表示，房屋買賣合同，內容符合法律規定，雙方就不得擅自變更或解除。房東不按合同約定全面履行義務，屬于違約行為。買方可以按照合同的約定行使解除權，也可以不行使解除權。

憑購房合同主張定金雙倍返還等

買方和賣方在簽訂購房合同時，會有關于違約金的條款，如果賣方違約，買方可憑合同去索取違約金。如果既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方當事人可以選擇適用定金或者違約金條款。

潘法官指出，其實買方在交易過程中，特別要注意賣方違約細節的收集。“購房合同、賣方開具的首付款收條及交易過程的錄音等，買方都可以收集起來，這樣如果賣方拒絕支付違約金，買方可尋求法律支持。”通訊員 耿莉 記者 冒群

（南京晨報）