中央政府應當在強化城鄉規劃的同時，允許一部分集體土地直接用于房地產開發，減少地方政府尋租空間。

房地產市場價格波動，引發高度關注。一些學者認為，房地產市場價格上漲是政府干預的結果，一方面政府限制了土地供給，導致供求矛盾加劇；另一方面是政府直接干預房地產市場價格，結果導致市場配置資源的作用難以發揮。政府應當實行小產權房合法化，因為這樣可以解決供給不足的問題。與此同時，政府應當放開房地產市場價格，改變限制購買商品房的政策，從而使中國的房地產市場真正成為尊重市場規律的房地產市場。

這種從市場的角度出發分析房地產市場存在的問題，很容易得出錯誤的結論。當前房地產市場存在的問題不是政府干預的問題，而是政府與民爭利的問題。換句話說，在一些地方政府官員的內心深處，并不希望房地產市場價格下跌，而是希望房地產市場價格上漲，因為只有這樣，才能維持地方融資平臺正常運營，也只有這樣才能使地方經濟持續發展。

上個世紀90年代，實行分稅制改革之后，地方政府汲取財政收入能力明顯減少。許多地方政府通過發展房地產業，帶動地方經濟增長。房地產市場價格上漲，不僅可以使地方政府土地出讓價格上漲，而且可以使地方稅收增加。政府是利害關系人，其之所以控制土地出讓面積，無非是為了確保房地產市場價格持續上漲，地方政府之所以采取減少或者免去土地增值稅的優惠政策，無非是想要吸引更多的房地產開發商。可以這樣說，只要地方政府與民爭利的格局不發生改變，那么，中國房地產市場價格不可能真實反映市場需求。

地方政府善于利用中央政府出臺的房地產宏觀調控政策，穩定房地產市場價格。中央政府要求地方實行嚴格的土地管理政策，地方政府便堂而皇之地禁止集體土地直接用于房地產開發。小產權房的出現不是結果，而是地方政府控制房地產市場價格的手段。假如徹底放開集體土地從事房地產開發，那么，房地產市場將會出現國有土地所有人與集體土地所有人競爭的局面，這是地方政府所不愿意看到的。

解決房地產市場中存在的問題，無非就是要改變地方政府與民爭利的現象，讓地方政府處于中立的地位。部分學者提出，應當把房地產市場的稅收征管權上交國家，因為地方政府在房地產市場已經陷得太深。這種觀點不無道理。但是，在房產稅法律制度尚未出臺之前，中央政府不可能直接將地方政府的稅收權收繳中央政府，地方政府仍然會通過刺激房地產市場維持地方經濟發展。現在絕大多數地方政府財政只能解決吃飯問題，地方經濟發展的資金主要來自于“平臺公司”，而這些公司的主要資產是地方政府劃撥的土地，如果土地價格下降，那么，地方政府的融資渠道就會被堵死，如果地方政府采用拆東墻補西墻的模式維持“平臺公司”的發展，那么，房地產市場價格下跌很可能會導致地方政府設立的“平臺公司”破產。地方政府為了籌措投資資金，一定會圈占更多的土地，這就導致集體經濟組織與地方政府的關系更加緊張。從這個角度來說，中央政府解決房地產市場存在的問題，必須把土地出讓制度與土地管理制度聯系在一起，因為只有這樣，才能統籌兼顧，防止在房地產市場宏觀調控的過程中顧此失彼。

現在中央政府著力推進土地所有權、承包權和經營權分置改革，試圖通過擴大經營權的適用范圍，從而提高土地的經濟效益。從政策的角度來說這樣做是完全正確的。但是，如果在經營權轉讓的過程中，沒有充分考慮到土地所有權人的利益，沒有考慮到農村基層土地管理中存在的問題，那么，有可能會導致土地關系進一步復雜化，甚至有可能會引發更多的土地糾紛。

筆者的建議是，中央政府應當在強化城鄉規劃的同時，允許一部分集體土地直接用于房地產開發，減少地方政府尋租空間。如果農村集體土地可以用于房地產開發，那么，在土地供應市場就會形成國有土地與集體土地相互競爭的局面，這樣做一方面有利于提高農村集體組織土地收益，另一方面也可以有效遏制國有土地價格不斷上漲的趨勢，有利于從根本上解決房地產市場價格居高不下的問題。

（作者系中南財經政法大學教授）

來源：證券時報