進入五月之后，多城接連上調(diào)房貸利率牽動著廣大購房者的心。就在不久前的四月末，房貸利率還因連續(xù)下降5個月掀起一陣話題，轉過月份，局勢瞬間發(fā)生變化，南寧、合肥、青島、鄭州多地先后上調(diào)利率，南京也于近日爆出首套房利率將上浮15%的消息。

與此同時，同為熱門城市的杭州房貸利率卻出現(xiàn)下降跡象，而北上廣深等一線城市也暫時處于穩(wěn)定且較低水平。

由此多地浮現(xiàn)的房貸利率上調(diào)會否發(fā)展為全國性趨勢？這波上調(diào)又將持續(xù)多久？

業(yè)內(nèi)專家分析表示，“因城施策”背景下，各地房貸利率將依當?shù)厝瞬耪�策、銀行自身情況調(diào)整，難成統(tǒng)一性全國趨勢，而其在目前出現(xiàn)上調(diào)的幾座城市也可視為偶然現(xiàn)象，不具備持續(xù)性。另外從大趨勢來看，房價利率還將出現(xiàn)適度走低的態(tài)勢。

房貸利率連降5月后，5城連升

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8BP（BP即基點，1個基點等于0.01%），較以往已連降5個月，同時二套房貸款平均利率為5.81%，已連續(xù)下降半年。

彼時，市場預計此后房貸利率仍將下行，但進入五月之后，多個城市卻出現(xiàn)回升趨勢：

南寧多家銀行上調(diào)二套房利率，其中，浦發(fā)銀行上調(diào)幅度明顯，由上浮25%升至40%；

合肥首套房利率在上浮20%的基礎上，部分銀行上調(diào)至25%，此外多家銀行放款速度也出現(xiàn)下滑；

青島部分銀行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%；

鄭州首套房貸利率上浮基本在15%—20%，二套房則在20%—25%；

近期，又有消息指出南京多家銀行將把首套房利率回調(diào)至15%，此前其部分銀行的首套最低利率已經(jīng)達到上浮5%的水平。

多地銀行上調(diào)房貸利率的背景是此前幾月樓市上演的“小陽春”景象。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)投入方面，1—4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34217億元，同比增長11.9%，增速提高1.6個百分點；在銷售方面，1—4月全國商品房銷售額39141億元，同比增長8.1%，增速提高2.5個百分點。

而在房價表現(xiàn)上，整個3月份，全國70個大中城市中，新建商品房價格環(huán)比上漲的有65個，較上月增加8城，二手房價格上漲的有57個，較上月增加10城。

房貸利率作為市場調(diào)節(jié)的一大途徑，歷來會伴隨樓市冷熱進行調(diào)整，而經(jīng)歷了前段時間的欣欣向榮，信貸適度收緊也成多地調(diào)控手段。

以鄭州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月當?shù)厣唐贩砍山涣凯h(huán)比增加了6倍，去化樓盤超過8成，而4月成交量相比去年同期增加了94%，成交均價環(huán)比也增加了14%。

此時房貸利率上調(diào)則能適度壓制購房群體熱情，以此達到穩(wěn)定房價的目的。

當然，樓市“過火”的城市不止前述幾家，上調(diào)房貸利率的調(diào)控手段也將在更多地區(qū)上演。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，至目前西安已連續(xù)五個月成為房價同比漲幅最大的城市；蘇州、大連、佛山、南寧也因房價過熱剛被住建部點名預警。除南寧已先行調(diào)高房貸利率外，上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，上述幾座表現(xiàn)“搶眼”的城市將會是下一波跟進上調(diào)利率的重點。

利率上調(diào)幾無統(tǒng)一性、持續(xù)性

不過就在房貸利率上調(diào)呈逐漸蔓延之勢時，個別城市也有相反的動作。

以杭州為例，其地域吸引力并不輸鄭州、南寧等地，卻在近期下調(diào)了房貸利率。工、建、農(nóng)等多家銀行均將首套房貸利率由原來的上浮10%降至上浮5%，二套房貸利率則從上浮15%降至上浮10%，此外匯豐銀行和上海銀行兩家機構在一定條件下更可執(zhí)行基準利率。

這一變化順應了杭州此前進一步放寬的人才政策。在今年4月之前，要想在杭州落戶，必須滿足本科學歷45周歲以下、專科學歷35周歲以下，并且在杭州居住滿一年、連續(xù)繳納社保一年以上。而4月5日之后，“年齡”與“社保繳納年限”的限制均不復存在。

目前來看，下一個與杭州境況類似的城市應該是珠海。一周之前，珠海也放寬了限購政策，針對非珠海戶籍者，社保繳納方面都放寬了年限要求，甚至有些高端人才及港澳居民已全無社保限制。

嚴躍進對此指出，房貸利率上調(diào)應該不至上升為全國性趨勢。“因城施策”背景下，房貸利率最終需適應各地需求，尤其是適應人才政策的導向，“如果人才政策呈現(xiàn)寬松、持續(xù)的導向，那么銀行信貸也會適度寬松。”

此外，各地銀行的實際情況也是一大影響因素。如果之前沒有大規(guī)模放貸，資金又比較充裕，那么這些銀行本身就有動力和需求來發(fā)放貸款。

著名財經(jīng)金融評論家余豐慧也指出，當前房貸這類個人貸款是各家商業(yè)銀行追求的優(yōu)質資產(chǎn)，尤其在信貸資源配置荒的情況下，以上市公司為代表的優(yōu)質企業(yè)現(xiàn)金流充裕，直接融資比重在提升，間接融資的需求則明顯下降，銀行空有資金貸不出去，房貸則成必爭之地。

而根據(jù)現(xiàn)實預估，此輪利率上調(diào)也并不具有持續(xù)性。在余豐慧看來，這一現(xiàn)象更像是“積極性的偶然”。3、4月份二三線房價的整體上漲促使銀監(jiān)會、央行多次提示商業(yè)銀行不能放松房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，當前的利率上調(diào)可視為銀行對監(jiān)管部門的響應。

但長期來看，房貸利率還是會呈現(xiàn)適度走低的趨勢，因為各家銀行要想爭奪個貸客戶，價格仍然是關鍵手段，此處的價格就是利率。

因此對于廣大購房者尤其是剛需群體而言，房貸利率上漲也不必過度緊張，通過二套房上浮幅度可看出，此類調(diào)節(jié)主要壓制的是炒房者，利好剛需仍是調(diào)控的重要原則，“房住不炒”仍將側重滿足住房者的需求。

來源：新地產(chǎn)