據(jù)國家統(tǒng)計局新鮮出爐的2019年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售額最終未能突破16萬億。有的地區(qū)新房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積都出現(xiàn)了劇烈變動。

此前業(yè)內(nèi)一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)地傳，2019年房地產(chǎn)銷售將超過16萬億元，結(jié)果數(shù)據(jù)一出——15.97萬億元，離16萬億元只差一丟丟。這也說明房地產(chǎn)市場泡沫越來越少，人們購房越來越理性。不像以前，一聽說房價要漲，很多人連夜不睡覺也要去簽合同。

下面站長針對幾個顯著變化具體說說。

變化一 銷售面積下降，銷售額卻漲了

數(shù)據(jù)可見，樓市依然分化嚴(yán)重，也說明買房人越來越精明了。

2019全年，商品房銷售面積171558萬平方米，比2018年減少0.1%；值得注意的是，2019年，商品房銷售額159725億元，比去年增長了6.5%。商品房銷售面積下降了，但銷售額增長了，說明房價漲了，很多城市還在走慢牛。比如國家中心城市鄭州、西安和武漢，因為需求以前被壓制，未來可能還要補(bǔ)漲。

前面我們介紹了，2019年的商品房銷售額達(dá)到159725億元，增長6.5%，但這個增速其實是放緩的——比1-11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。而且銷售額的增長主要還是靠住宅，商業(yè)用房降價相當(dāng)明顯——住宅銷售額增長了10.3%；2019年辦公樓銷售面積減少14.7%，辦公樓銷售額減少15.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積減少15.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額減少16.5%。

從總體看，寫字樓、商鋪和住宅的銷售量分化非常嚴(yán)重，簡直就是一邊倒的趨勢。建議對投資寫字樓和商鋪有意向的人今年慎重出手。保險起見還是選住宅比較穩(wěn)妥，畢竟自住投資均可，在未來可進(jìn)可退。

為什么寫字樓、商鋪不好賣了？因為2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力大，很多行業(yè)、企業(yè)受到波及，一些老板自己都成了老賴，更別說付租金了。特別是北上廣深都是寸土寸金，寫字樓租金高昂，空置率自然居高不下，甚至新一線城市武漢的寫字樓空置率也不那么好看。

與寫字樓相比，商鋪就更不容易了。隨著電商的迅猛發(fā)展，現(xiàn)在大城市很多人連生鮮肉菜都網(wǎng)購了，下單后1小時送到家，非常方便。全民網(wǎng)購已是大勢所趨，線下實體店首當(dāng)其沖，大部分地區(qū)的商鋪價格自然很難上漲。

為什么住宅可以一枝獨(dú)秀賣得那么理想呢？因為買房可以自住，可以落戶，子女可以上學(xué)，是剛需。為了讓孩子接受好的教育，農(nóng)村人紛紛在城里買房，城里人則要買更好的學(xué)區(qū)房。放眼未來，住宅銷售依然有望繼續(xù)增長，特別是改善型的戶型增長潛力較大。

變化二 房企融資難，都不愛拿地了

到了歲末年初，各項數(shù)據(jù)出爐，大潮退去，才發(fā)現(xiàn)很多人在裸泳，而且很多已經(jīng)快游不下去了。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比2018年下降11.4%。2019年房企買地的積極性差了很多，一方面說明在長期調(diào)控的背景下，有的房企可能信心不足，另外也有企業(yè)受困于緊張的資金鏈。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年12月26日，2019年全國房企破產(chǎn)數(shù)量已高達(dá)520家，平均每天就有約1.7家房企宣布破產(chǎn)，其中大多數(shù)為三四線城市的中小型房企，但也不乏全國百強(qiáng)的知名房企，例如銀億股份、三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)等。

這些房企的共同點在于在2015、2016年融資較多，而在高層進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控之后，企業(yè)的銷售能力、盈利能力、融資能力均暴露短板，因此去年出現(xiàn)了大面積的債務(wù)違約。還有一些房企也出現(xiàn)了因資金鏈緊張導(dǎo)致的艱難局面。

但有的大房企嗅覺非常靈敏，早在2019年第二季度甚至第一季度，就早早開始降價促銷，回籠資金，先行出貨。市場后半場就像山頂，早出貨早豐收，跑得慢的就得在山頂站崗。

總體而言，2019年房地產(chǎn)融資先揚(yáng)后抑，全年房企融資規(guī)模有小幅增加。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年全國95家典型房企融資總額為14494億元，同比增長5.5%。但是自2019年5月份銀保監(jiān)會發(fā)文后，整個2019年下半年，再想找錢就更難了。

特別是人民幣對美元匯率升值勢頭強(qiáng)勁，今天一度升破6.9關(guān)口，創(chuàng)5個月新高。這說明人民幣緊縮，m2（廣義貨幣）同比增速預(yù)計會下滑。這意味著，銀行會更親睞于給頭部企業(yè)放款，頭部企業(yè)資金越發(fā)充足，強(qiáng)者恒強(qiáng)。從總體看，2020年房地產(chǎn)融資依然不會太容易，市場將大幅度洗牌，2020年房企融資規(guī)模可能會降低，不排除會出現(xiàn)個別房企貸款不能如期兌付的違約事件。

變化三 投資冷熱不均，分化依然嚴(yán)重

再把眼光看向全國，我們會發(fā)現(xiàn)各城市房地產(chǎn)投資冷熱不均，分化嚴(yán)重。

東部地區(qū)：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）房地產(chǎn)開發(fā)投資69313億元，比2018年增長7.7%，增速比1-11月份減少0.6%。

中部地區(qū)：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省投資27588億元，比2018年增長9.6%。

西部地區(qū)：內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區(qū)）投資30186億元，比2018年增長16.1%。

東北地區(qū)：遼寧、吉林、黑龍江省投資5107億元，比2018年增長8.2%。

總體看，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比2018年減少11.4%；土地成交價款14709億元，減少8.7%。

2019年只有西部地區(qū)銷售金額和銷售面積是量價齊增的，而東部、中部和東北地區(qū)銷售面積都有所減少。不過東部地區(qū)銷售金額位居全國前列，因為北上廣深都在東部，一線城市GDP發(fā)展快速，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且人口紅利遠(yuǎn)未停止，樓市還有很大發(fā)展空間。

2020年是政策年，大局是要實現(xiàn)全面小康。隨著2019年我國GDP近100萬億元、我國人均GDP突破1萬美元、中美簽署第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議，經(jīng)濟(jì)形勢有望逐漸好轉(zhuǎn)。隨著居民收入的增加，房地產(chǎn)市場也有望回暖。

來源：地產(chǎn)情報站