1、土地性質(zhì)不合法的風險

在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。

2、土地使用權(quán)不合法的風險

在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。

3、工程建設(shè)手續(xù)不合法的風險

有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。

4、施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險

這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。

開發(fā)商五證的重要性

1、五證包括：計劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;國土部門的《國有土地使用權(quán)證》;《建設(shè)局用地計劃許可證》(證明開發(fā)商已經(jīng)交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);建設(shè)部門的《建造工程許可證》;國土部門的《房屋銷售(預(yù)售)許可證》。

2、《國有土地使用權(quán)證》和《房屋銷售(預(yù)售)許可證》是五證中最重要的，具備這些證件才表示開發(fā)商所售樓盤是合法項目。此外，如果是購買期房的話要最好開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是不是有達到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進度和竣工時間是不是有保障。

3、根據(jù)我們國相關(guān)的法律法規(guī)，從事地產(chǎn)開發(fā)的首要標準是開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)。而取得土地使用權(quán)的流程有兩種植，一種是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方法取得國有土地使用權(quán)，另外一種是通過政府劃撥的方法取得國有土地使用權(quán)。大家庭在商品房的時間要核實開發(fā)商的土地性質(zhì)，核實以下文件：《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;《國有土地使用權(quán)證》;繳費地價款的相關(guān)憑證。大家庭需要明確土地的地方、面積、用途、出讓地價款、投資開發(fā)的期限、土地使用和規(guī)劃局標準等。

4、在審核開發(fā)商證件的時間要注意正是的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章和房間土地行政總監(jiān)部門的公章; 土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上蓋的是“臨時土地使用證專用章”，說明土地使用者還未繳清地價款。最新證件無法擅自涂改，土地證上載明的土地使用者應(yīng)當和開發(fā)商的名稱相一致。

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