統計局公布了4月份的經濟與房地產數據。結果，股市有了一些微妙的反應：一方面上證指數下跌，另一方面地產股板塊大漲。這其中，有何玄機?

總體來看，股市經濟的晴雨表，雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”，但當月度經濟數據超預期的糟糕的時候，股市表現一下也屬正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，這是09年二季度以來的新低。而新公布的1-4月數據：消費品零售總額、工業增加值、固定資產投資等數據皆差。尤其是固定資產投資增幅下滑至12%。

而地產股走強，則反應了樓市復蘇勢頭。地產股對兩個因素敏感，一是政策變化，二是新房成交量變化。新公布的數據表明，全國房地產市場，形成了一種反差：潛在供應端收縮，而需求端擴張。

從供應端看，1-4月份，全國待售商品房面積繼續攀升，現貨供應比較充足。但是，全國房地產投資、開發企業土地購置面積、房屋新開工，這三個期貨供應指標皆低迷，說明開發企業擴張節奏放緩，不愿加大購地與投資。這也隱含著一個信號：明后兩年新樓盤供應將偏少。當前不購進“面粉”，未來“面包”就難放量。

從需求端看，1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點，比1-2月份收窄11.5個百分點，這是過去一年最小的累計跌幅。而單看4月份，商品房銷售面積同比增長7%，這是2014年以來首次出現單月正增長。說明全國的房屋銷售正在復蘇。

其實，一二線城市的住宅成交量，早在去年10月就開始復蘇了。9.30房貸放松政策一出臺，市場預期便發生了明顯改變，購房者入市積極性不斷提高。如今，包括了三四五線城市的全國成交數據，也出現了整體的復蘇，說明市場回暖態勢，已是板上釘釘。

關于房價。如果看一線城市房價，則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年，多數二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看，1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%，這也是2014年以來的最大漲幅。按此趨勢，將今年和明年全國房價漲幅，還將有所擴大。尤其是明年，需求繼續釋放，但新盤供應放慢(主要是去年和當前購地量偏小)，則房價將加速上漲。

上述只是分析市場走勢。接下來，探究房地產與經濟的關系。2003年，“國18號文”首次明確房地產業已成為國民經濟的重要支柱產業。后來持續的進行房地產調控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上，無論是發展中國家，還是發達國家，房地產業都是國民經濟的重要組成部分。

經濟有三架馬車，投資、消費和凈出口。當前，我國經濟低迷，主要原因是投資降速。投資當中又包括三塊：基建、房地產、工業。今年1-4月投資增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增長，但工業投資和房地產投資皆差，其中房地產投資只有6%，而2014年1-4月份還高達16%，過去十幾年的均速更高達20%以上。房地產正在嚴重拖經濟后腿!

所以，要想經濟穩增長，必須穩定房地產投資。但要想穩定房地產投資，必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是，開發商只有通過銷售回籠資金，才有錢去購地;只有房價上漲，開發商才能賺到錢，才愿望擴大再生產;而只有拿地、建房，才能穩住房地產開發投資。

因此，房地產與經濟的相互關系及作用機制，注定了：房地產調控必須放松，住宅成交必須反彈，房價必須上漲。考慮到我國住宅庫存較大的現狀，今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數二線城市的房價，仍具有較大的上沖動能。君不見，過去半年深圳房價已經漲紅了眼么。

超級重磅，7萬億來了!

除了降息，原本期待中的中國式QE也沒有到來，央行聲明說中國完全沒必要QE，給很多人澆了一盆冷水，但是，悄悄發生了一件大事，這件大事，是中國銀行業的重大改變，那就是75%的銀行存貸比的廢除，由監管指標變為參考指標。

1、中國取消存貸比將釋放約7萬億信貸資金。中國的存款準備金率下調，但是存貸比仍然制約銀行信貸，結果是銀行體系內資金充裕，但是就是無法讓資金進入實體經濟領域，因為受到存貸比的制約。比如存款準備金率是18%，但是存貸比是75%，根據存款準備金率100元理論上最大放貸82元，但是根據存貸比，100元理論上最大放貸為75元，如果不取消存貸比，存款準備金率下調的作用就被嚴重制約了。

2、這不是央行直接印刷鈔票，而是讓已經和經濟活動緊密聯系的資金再次衍生，進入經濟領域。因為這些貨幣是之前的經濟活動產生和帶來的，因此不是基礎貨幣，背后有財富的對應，這比央行直接印鈔高明得多，也是合理合法的。

3、商業銀行未來的風險會加大。存貸比雖然一直制約銀行的放貸能力，但客觀上也保護了銀行，一是約束了銀行粗放型的放貸，二是保證了銀行的流動性。接下來不排除一些銀行會瘋狂放貸，壞賬率和流動性都會收到嚴峻考驗。

4、這會不會給股市帶來新的資金?會的，或多或少，釋放出來得資金會部分流入股市。

5、由于還涉及到商業銀行法的修訂，所以還需要等待。

沒有大家期待的中國式QE，但是卻來了存貸比的廢除，來了七萬億，這比降息的效果還大，比中國式QE的效果還大，對于實體經濟來說，是大利好!