2015-07-18 王恒嘉 江蘇房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

“顛覆”，這個(gè)詞現(xiàn)在特流行。互聯(lián)網(wǎng)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)顛覆某個(gè)行業(yè)，成了大家最喜歡談?wù)摰脑掝}之一。有人提出，既然網(wǎng)企已經(jīng)可以顛覆手機(jī)、家電，有一天也會(huì)顛覆房地產(chǎn)。初聽此言并不奇怪，因?yàn)榫W(wǎng)企們本就喜歡這樣做宣傳。直到有一天聽到房企內(nèi)部也有了“某天醒來(lái)就被外行顛覆”的恐懼，才覺得有必要說(shuō)說(shuō)。網(wǎng)企不可能顛覆房企，反倒是房企很可能到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里占據(jù)份額。為什么？請(qǐng)看下文。

要明白什么東西能被顛覆，什么東西不能被顛覆，先得搞清楚其模式的本質(zhì)。

互聯(lián)網(wǎng)思維的本質(zhì)被總結(jié)為以下幾種：用戶思維、簡(jiǎn)約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會(huì)化思維、大數(shù)據(jù)思維、平臺(tái)思維、跨界思維。

網(wǎng)企的幾種重要商業(yè)模式：1、羊毛出在豬身上，利用免費(fèi)服務(wù)聚集許多用戶，把這些用戶的關(guān)注度賣掉；2、在消滅中間環(huán)節(jié)的過(guò)程中自己分一杯羹；3、大部分用戶免費(fèi)，向需要增值服務(wù)的收費(fèi)；4、自己負(fù)責(zé)聚集粉絲，代工企業(yè)負(fù)責(zé)制造，利用粉絲關(guān)注度賣掉產(chǎn)品。

而房企過(guò)去的盈利鏈條很簡(jiǎn)單：1、募集資金、土地，蓋房賣房；2、出租酒店、商鋪等物業(yè)賺錢；3、服務(wù)收費(fèi)，收取物管費(fèi)等。

網(wǎng)企的商業(yè)模式有沒(méi)有可能打破房企的盈利鏈條呢？局長(zhǎng)認(rèn)為可以進(jìn)入的縫隙并不多。至于社區(qū)o2o之類，本就不是傳統(tǒng)房企的盈利模式，反是房企從網(wǎng)企那里分一杯羹的機(jī)會(huì)。下面是局長(zhǎng)獨(dú)家總結(jié)的網(wǎng)企不可能顛覆房企的8大原因。

一、房子沒(méi)辦法完全在網(wǎng)上賣

新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪在和局長(zhǎng)交流時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)這一點(diǎn)。他說(shuō)蘋果手機(jī)可以在互聯(lián)網(wǎng)上賣，因?yàn)閕phone6就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的單體。房子則依托于社區(qū)、依托于大廈，不可能是標(biāo)準(zhǔn)件，每一套房子除了戶型可能差不多之外，它的景觀、朝向、樓層等完全不一樣。買房子的人如果不去現(xiàn)場(chǎng)看，就通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)買房子，一定是個(gè)傻瓜。

最成功的與房子交易有關(guān)的網(wǎng)企當(dāng)屬房多多，但從萬(wàn)科跳槽去房多多的肖莉接受采訪時(shí)認(rèn)為房多多不會(huì)沖擊傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)，實(shí)際結(jié)果恰恰相反：“我們是給傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)價(jià)值，讓經(jīng)紀(jì)人的能力和價(jià)值能夠更好地發(fā)揮。”

二、土地、資金等限制，沒(méi)有廠家可以獨(dú)立制造房子

作為以手機(jī)為產(chǎn)品的網(wǎng)企，只要擁有足夠多的粉絲和訂單，就可以找制造企業(yè)生產(chǎn)。比如，小米和三星都可以找富士康代工。可房地產(chǎn)是特殊的。網(wǎng)企當(dāng)然可以找到建筑商來(lái)制造房子，但土地、資金從哪里來(lái)呢？各種復(fù)雜的報(bào)建手續(xù)怎么辦？和政府關(guān)系怎么處理？房地產(chǎn)這樣一件復(fù)雜的事情，沒(méi)有一家建筑商可以獨(dú)立完成。

當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)到眾籌，至少可以眾籌資金，下面就來(lái)講講眾籌的局限性。

三、眾籌投資買房還是在幫房企的忙，而眾籌建房很困難

之前各種成功的眾籌，大多是眾籌投資買房，即許多網(wǎng)友你出幾萬(wàn)我出幾萬(wàn)，買下房子等它升值或出租，然后大家分錢。比如“房寶寶”就是這樣。請(qǐng)注意，這個(gè)時(shí)候，大家仍然是在從地產(chǎn)商手里買房子！這是幫房企的忙，談不到顛覆。

當(dāng)然，如果有人牽頭集資建房，那就不一樣了。可集資建房這事情，并不是新鮮事物。深圳的集資建房搞了十幾年，但因?yàn)楸娍陔y調(diào)、開發(fā)過(guò)程復(fù)雜等諸多原因，幾度擱淺。最后只是成功買下一棟修好的宿舍大家分，這類似于團(tuán)購(gòu)，而不太像顛覆。

房寶寶創(chuàng)始人唐軍在接受《南方都市報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)“房寶寶成功之后，我們?cè)诒本┏闪⒘斯�司，�?zhǔn)備做眾籌建房。但是在嘗試的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，中間會(huì)有很多問(wèn)題，比如在北京拿個(gè)地，動(dòng)不動(dòng)就要幾十個(gè)億，怎么可能籌得了那么多錢？眾籌建房暫時(shí)不會(huì)太快啟動(dòng)，即使啟動(dòng)，我們可能會(huì)調(diào)整方向，不再放在一二線城市，而是放在三、四線城市，機(jī)會(huì)可能會(huì)比較多。”當(dāng)記者提出與開發(fā)商比拼拿地不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題時(shí)他說(shuō)“我們還在構(gòu)思眾籌租房和眾籌買房的模式。”局長(zhǎng)認(rèn)為房寶寶是成功的，而且可能繼續(xù)成功，但并沒(méi)有動(dòng)房企的奶酪。

四、大部分人需要不斷地?fù)Q城市換房子嗎？

之前比較成功的模式還有途家網(wǎng)。“早知有途家，何必住酒店”。高調(diào)向酒店業(yè)宣戰(zhàn)。如今的途家，據(jù)說(shuō)已經(jīng)手握55萬(wàn)套房子。途家的邏輯是：中國(guó)擁有全世界數(shù)量 最多的沉淀房，中國(guó)有全世界最多的游客量，中國(guó)又是全世界互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展最快的國(guó)家，把這三件看似毫不相關(guān)的事情合起來(lái)，途家就誕生了。“讓所有中國(guó)的土豪把房子放開，讓老百姓住進(jìn)去。而且是土豪主動(dòng)找我，要求把房子給我放租。”

局長(zhǎng)認(rèn)為，途家是動(dòng)了那些做旅游地產(chǎn)的地產(chǎn)商奶酪的，但這部分畢竟有限。

有人曾經(jīng)提出，用途家的模式來(lái)做一手房，也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)人買了一套房子，他就可以終生不斷地在各地?fù)Q來(lái)?yè)Q去，不用再買房，他住別的房子，別人住他住過(guò)的房子。局長(zhǎng)對(duì)這種模式心向往之，但很懷疑這種需求到底有多大。雖然中國(guó)現(xiàn)在流動(dòng)性很高，但真的到了要幾年換一次城市的程度了嗎？還有，不同地段不同大小的房子，其居住價(jià)值的差額真的能很好地處理嗎？產(chǎn)權(quán)怎么辦？沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，那和租房住還有區(qū)別嗎？

五、O2O等社區(qū)服務(wù)是房企的機(jī)會(huì)而不是顛覆

社區(qū)O2O的概念一直很火，也有一些成功的案例。但大家沒(méi)有注意到，O2O本來(lái)就不再房企傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈上。這個(gè)談不上顛覆。

而房企做社區(qū)O2O等社區(qū)服務(wù)有一些先天的優(yōu)勢(shì)：1、在房屋交付前，屋子里就可以以贈(zèng)送電視、冰箱、手機(jī)、遙控器等方式搭建一些平臺(tái)，這些平臺(tái)的服務(wù)如果與 別的平臺(tái)的服務(wù)能做到類似或更優(yōu)秀，就不會(huì)被拋棄；2、小區(qū)是封閉的，作為管理者先天可以自由出入，而別的服務(wù)商則有“最后一公里”障礙。

六、輕資產(chǎn)很難轉(zhuǎn)重資產(chǎn)

房企運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，動(dòng)輒動(dòng)用若干億資金，這個(gè)對(duì)于網(wǎng)企來(lái)說(shuō)是天文數(shù)字。

因?yàn)榉科蟮闹刭Y產(chǎn)、高工資，其轉(zhuǎn)做一些其它行業(yè)都相對(duì)容易，只要找到幾個(gè)對(duì)的高管建立起團(tuán)隊(duì)、充分放權(quán)，并不很難。恒大能做足球能做水都是證明。

而網(wǎng)企是輕資產(chǎn)運(yùn)行的，真的要做重資產(chǎn)，很難。不管是持有房產(chǎn)所有權(quán)還是使用權(quán)，對(duì)其來(lái)說(shuō)都有相當(dāng)難度。

七、房子有地域性等，獲取“無(wú)限”用戶很難，眾籌戶型只有某些特殊產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)

網(wǎng)企在做手機(jī)等產(chǎn)品的時(shí)候，可以積累盡可能多的客戶成交意向，以獲得和制造企業(yè)等談判的權(quán)利，從中獲利。但因?yàn)榉孔硬⒎菢?biāo)準(zhǔn)件有地域性，即使在網(wǎng)絡(luò)上積累一些客戶，也很難確定他們的成交意向。做手機(jī)客戶可以分布在全國(guó)，達(dá)到一定數(shù)量就可以量變產(chǎn)生質(zhì)變，可房子的客戶只在乎本地的房子，客戶資源沒(méi)有辦法互相調(diào)配，往往很有限。

也因?yàn)檫@個(gè)原因，另一種眾籌：眾籌戶型設(shè)計(jì)和裝修。目前也只有別墅等某些特殊產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)。如果將這種眾籌用到一般商品房上，有類似獨(dú)特需求的用戶將分布在全國(guó)很難湊成一個(gè)小區(qū)，即使一個(gè)城市里的少量客戶勉強(qiáng)湊到一起，也勢(shì)必因?yàn)楸娍陔y調(diào)、樓層、朝向不同等出現(xiàn)各種問(wèn)題。

八、許多思維房企早已經(jīng)先行一步，并不是網(wǎng)企獨(dú)有的

網(wǎng)企們?cè)S多時(shí)候夸大了自己的引領(lǐng)作用。

比如有網(wǎng)企把先有客戶訂單、再生產(chǎn)定義成網(wǎng)企發(fā)明的，可房企早這么做了，比如萬(wàn)達(dá)。所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是先有商戶訂單、后修房子的訂單式生產(chǎn)，這么做許多年了，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。

至于客戶導(dǎo)向、互動(dòng)。新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪告訴局長(zhǎng)，早在許多年前，融創(chuàng)等企業(yè)就開始用4R的模式營(yíng)銷，以提高客戶忠誠(chéng)度為導(dǎo)向。其核心是“關(guān)聯(lián)、關(guān)系、反應(yīng)、回報(bào)”，其實(shí)就是電商的模式，要和客戶發(fā)生關(guān)聯(lián)。當(dāng)時(shí)也沒(méi)有移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。

最后，局長(zhǎng)認(rèn)為，從科幻的角度出發(fā)，當(dāng)科技發(fā)展到一定階段的時(shí)候，網(wǎng)企顛覆房企還是可能實(shí)現(xiàn)的：

1、當(dāng)人的意識(shí)可以上載到虛擬空間時(shí)

也就是說(shuō)，類似于黑客帝國(guó)里的情況：買不起大房子的人們住在一個(gè)床位，卻可以在虛擬世界里住在大別墅，人就真的可以“住在網(wǎng)絡(luò)里”了，但有多少人愿意接受這種生活并忍受就很難說(shuō)。

2、當(dāng)發(fā)明了任意門時(shí)

如果機(jī)器貓的任意門真的發(fā)明了，人可以瞬間穿越到任何地方。那么房子不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)就改變了，全世界人可以住在世界的任何角落，也就是說(shuō)有許多億人和許多億房源需要彼此搭配，而且任何人和任何房子的搭配都有可能。這樣的情況下，無(wú)限用戶邊際成本接近于零等網(wǎng)企成功的元素就都出現(xiàn)啦。

不過(guò)，在這些技術(shù)發(fā)明之前，現(xiàn)階段的情況，主要還是房企用互聯(lián)網(wǎng)改進(jìn)自己的服務(wù)，而不是網(wǎng)企顛覆房企。

作者：王恒嘉