全國有不少省市規(guī)定，業(yè)主未入住的空置房屋物業(yè)費打折收取，這在物業(yè)管理行業(yè)引起了很大爭議，空置房到底應該如何繳納物業(yè)費？地方政府制定的“空置房物業(yè)費打折”的規(guī)定到底是否合法？

下面就石家莊空置房的物業(yè)費收取規(guī)定為例，對地方政府制定的空置房物業(yè)費打折的合法性做一些分析。

《石家莊市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定:“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè),空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間,應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè),并辦理相關(guān)手續(xù)。”

法理分析

首先,《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”從本條中，可以判斷，物業(yè)服務費用的分攤原則首先是有約定從約定，沒約定或約定不明確的，按業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此,確定業(yè)主承擔物業(yè)服務費的法定標準的考慮因素或評判因素只有一個即業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例，與房屋是否空置并無相關(guān)性。

其次,《物權(quán)法》第七十二條第1款規(guī)定:“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔義務;不得以放棄權(quán)利不履行義務。”從文義解釋角度理解,不完全履行義務屬于不履行義務的范疇自然是應有之義。石家莊市條例的這一規(guī)定,恰恰違反了上位法的權(quán)利義務相一致這一原則。

再次,《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定,物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同建設行政主管部門指定的物業(yè)服務收費管理辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《物業(yè)服務收費管理辦法》亦有類似規(guī)定，將物業(yè)服務費用分為政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。這兩種物業(yè)服務費用類似是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)屬性劃分的，與房屋是否空置并無直接關(guān)系，而石家莊市條例的這一規(guī)定,并不區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)屬性，同一按照空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費，涉嫌干涉正常的物業(yè)服務收費的市場秩序，本應當由市場調(diào)節(jié)確定價格的非政策性住房的物業(yè)服務收費被公權(quán)力強制干預了，同時一般針對政策性住房的政府指導價面對的是政策性住房這一整體,并不區(qū)分房屋是否空置。因此，石家莊市條例這一規(guī)定有失公平。

最后,從物業(yè)服務費的性質(zhì)看，物業(yè)服務費屬于廣義的公共基金的一種，屬于權(quán)利所有權(quán)人的共有財產(chǎn)，專門用于住宅小區(qū)物業(yè)的基本維護、修繕、整治工作與日常管理，并不完全等同于物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務的對價。也就是說,石家莊市條例的這一規(guī)定，表面上是涉嫌侵犯了物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，實質(zhì)上從根本上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。等于正常交費業(yè)主為空置房業(yè)主埋單。物業(yè)服務費的性質(zhì)決定，其收取比例不能與供暖費的收取比例和方式混為一談。

行業(yè)協(xié)會說法

這一點,石家莊市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長劉明有詳細闡述,物業(yè)服務的對象是全體業(yè)主享有的公共服務,是公共產(chǎn)品,不是針對某一個業(yè)主提供的專門服務。業(yè)主是否對其專有部分進行實際使用,對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內(nèi)容和成本,不產(chǎn)生任何影響。物業(yè)服務的內(nèi)容,是對住宅區(qū)內(nèi)的房屋配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。只要一進場接手物業(yè),無論住宅區(qū)內(nèi)的入住率是多少,物業(yè)服務企業(yè)都要提供上述服務。劉明認為，物業(yè)費用的去向，除掉物業(yè)公司利潤，都是花在業(yè)主身上，空置房只交20%就等于把這個錢克扣了,物業(yè)的服務質(zhì)量也必然會下降,最終吃虧的是大多數(shù)的業(yè)主。

司法解釋

最高人民法院2009年發(fā)布并執(zhí)行的《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第六條也規(guī)定,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

由此可見,因這種政策規(guī)定引發(fā)實踐中的訴訟糾紛時,業(yè)主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。

應對策略

值得欣慰的一點是,石家莊市的條例這一規(guī)定設置了除外條款即“物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外”,這一除外條款遵從了《物業(yè)管理條例》第四十二條的規(guī)定,業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。因此，務必要在物業(yè)服務合同中做好約定。

我們建議物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務合同需要將空置期間全額交納物業(yè)費進行約定，一方面滿足部分地方政府規(guī)定“有約定的從約定”，另一方面將來當?shù)卣�策改變了，如果物業(yè)服務合同還是約定了打折收取，在新簽訂合同前物業(yè)公司還是只能按照老辦法打折收取。

題外話

值得一提的是，所有城市都要求尚未銷售的空置房屋由開發(fā)建設單位全額交納物業(yè)費，且不抱任何感情色彩來看，開發(fā)商事實上也是一個業(yè)主，同為業(yè)主，但承擔的義務卻并不相同，法治時代竟然還在搞劫富濟貧，這些地方的企業(yè)也是醉了。

各地關(guān)于空置房物業(yè)費打折的規(guī)定：

石家莊

第三十七條 連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

甘肅

根據(jù) 2010年9月3日省人民政府第62次常務會議討論通過的甘肅省人民政府關(guān)于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定 第二十九條規(guī)定：建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

根據(jù) 滁價費[2010]97號 關(guān)于印發(fā)《滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法》的通知第十六條規(guī)定：業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月或六個月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)（水、電、氣均未使用），業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒福�按�?guī)定或約定標準交納50%的物業(yè)綜合服務費。<

蘭溪

根據(jù) 蘭發(fā)改〔2010〕80號 《蘭溪市物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十三條規(guī)定：已辦理交房手續(xù)但業(yè)主未居住的、居住后又空置且時間在半年以上的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)核實后，物業(yè)服務收費按應收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業(yè)服務費用應按規(guī)定標準全額繳納。

西寧

根據(jù)《西寧市物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住的，按應交納物業(yè)服務費數(shù)額的70％交納費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應當按采暖費總額的50％交納費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設施安全運行的不得停止用熱。

湖南

根據(jù)湘價服〔2010〕76號《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》第十九條規(guī)定：已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費按照90%交納。

蘭州

根據(jù)蘭州市人民政府令[2008]第6號《蘭州市物業(yè)服務收費管理辦法》第二十一條  業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用房屋連續(xù)超過3個月以上的，可以書面告知物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認登記后，從第4個月起其物業(yè)服務費用按收費標準的70%交納。

江蘇

根據(jù)蘇價服[2010]12號《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》第十六條規(guī)定：因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費應不低于合同約定標準70％。具體可由當?shù)貎r格會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

蘇州

2014年7月1日起實施的《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則》規(guī)定：新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。

南京

《南京市物業(yè)服務收費管理實施辦法》明確了物業(yè)服務費從物業(yè)交付買受人(即交房拿到鑰匙之后)之日起按月收取，已竣工但尚未出售的房屋由建設單位全額交納物業(yè)服務費。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)性6個月以上)未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒福�按�?guī)定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業(yè)管理費。公攤水電費部分，空置物業(yè)也可以按照70% 來分攤正常的費用。<p style="margin: 0px; padding: 0px; clear: both; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 17px; text-align: justify; white-space: normal; max-width: 100%; min-height: 1em; font-family: -apple-system-font, BlinkMacSyst

石家莊

根據(jù)《石家莊市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定：連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

安徽

根據(jù)《安徽省物價局關(guān)于物業(yè)綜合服務費有關(guān)問題的通知》 ，為貫徹落實《安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省物價局關(guān)于進一步運用價格政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展意見的通知》（皖政辦〔2009〕24號）精神，現(xiàn)就未入住新建普通商品住房，減半收取物業(yè)綜合服務費問題明確如下：“未入住新建普通商品住房”指沒有裝修、每月發(fā)生的電費不超過2度的新建普通商品住房。從通知印發(fā)之日起，半年以上18個月以下符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，期間物業(yè)綜合服務費減半收取。（2011年1月1日起停止執(zhí)行）<

無錫

根據(jù)（錫價服［2007］1號）《無錫市物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條規(guī)定：對未入住或未使用連續(xù)超一個月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應事前向物管企業(yè)書面申請，并經(jīng)確認后按規(guī)定標準的70%繳納物業(yè)管理費，機動車輛停放服務費或車位水電、衛(wèi)生等管理費用亦按此標準收取。物管費用從房屋銷售合同約定的交付日期的次月計算。開發(fā)建設單位實施分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染的，環(huán)境、配套設施尚未完善的，經(jīng)相關(guān)部門確認后，業(yè)主可按規(guī)定標準的80%交納前期物業(yè)公共服務費，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。

海南

根據(jù)海南省發(fā)改廳、省建設廳關(guān)于印發(fā)《海南省物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（瓊發(fā)改收費[2006]1052號）第二十一條第二款：經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個月以上間斷入住使用的，執(zhí)照物業(yè)管理費收費標準的70%計收。（已廢止）

濟南

根據(jù)濟價房字[2004]168號《濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主購買房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務收費標準的70%繳納。

武漢

根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用。

重慶

《重慶市物價局關(guān)于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關(guān)問題的通知》（渝價[2004]778號）規(guī)定：業(yè)主或使用人的空置房，經(jīng)物管企業(yè)與使用人雙方認定水、電、氣表起止數(shù)均未走動的，業(yè)主或使用人應交納50%的物業(yè)服務費。（已廢止）

來源：物業(yè)CFO沙龍